Numéro 7 - Juillet 2018

Rejet

Administrateur provisoire – Désignation – Désignation pour faire élire un syndic – Conditions – Détermination

Lorsque la désignation d'un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire.

Administrateur provisoire – Désignation – Désignation par ordonnance sur requête – Nullité de plein droit du mandat du syndic – Absence de débat contradictoire préalable – Impossibilité d'agir

Sur le moyen unique, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 avril 2017), rendu en matière gracieuse, que M. X..., copropriétaire, se prévalant de la nullité du mandat du syndic d'une copropriété pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, a présenté une requête en désignation d'un administrateur provisoire ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que la procédure prévue par l'article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 permet, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic, de l'assigner devant le président du tribunal de grande instance statuant en référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire ; que la mission de cet administrateur provisoire est limitée au temps et au domaine de l'empêchement et de la carence du syndic et n'entraîne pas la révocation du syndic nommé par l'assemblée générale ; que la procédure prévue à l'article 47 du même décret permet en revanche la désignation d'un administrateur provisoire chargé de la convocation d'une assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic dans le cas où le syndicat est dépourvu de syndic ; que la méconnaissance par le syndic de son obligation d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'en l'espèce, M. X... a fait valoir que le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic dans la mesure où le mandant de la société Nexity Lamy, qui n'avait pas ouvert de compte bancaire séparé pour le syndicat, était nul de plein droit et a sollicité, sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, la désignation d'un administrateur judiciaire provisoire ; qu'en rejetant la requête au motif que « l'éventuelle nullité de plein droit du mandat de syndic pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé... ne peut être constatée qu'au terme de la procédure contradictoire instaurée par l'article 49 du décret du 17 mars 1967 », bien que la procédure prévue à l'article 47 du même décret peut être engagée dans l'hypothèse où le syndicat est dépourvu de syndic, la cour d'appel a violé les articles 47 et 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que la méconnaissance par le syndic de son obligation légale d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; que dans le cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire ; qu'en l'espèce, M. X... a demandé au juge du fond de désigner un administrateur provisoire en application de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 au motif que le mandat de la société Nexity Lamy, syndic, était nul de plein droit pour ne pas avoir ouvert de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation ; qu'en rejetant cette demande sans constater que le syndic avait ouvert, dans les trois mois suivant sa désignation, soit au plus tard le 29 juin 2016, un compte séparé au nom du syndicat, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3°/ que la méconnaissance par le syndic de son obligation légale d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; que cette nullité de plein droit du mandat du syndic peut être constatée même en l'absence de l'annulation de l'assemblée générale qui a désigné le syndic ; qu'en refusant de constater la nullité de plein droit du mandat de la société Nexity Lamy et de désigner un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47, au motif erroné que la copropriété n'est pas dépourvue de syndic tant que l'assemblée du 29 mars 2016 qui a renouvelé le mandat du syndic n'a pas été annulée, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu que, lorsque la désignation d'un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire ; que la cour d'appel a relevé qu'une procédure contradictoire n'avait pas été mise en oeuvre ; qu'il en résulte que la requête en désignation d'un administrateur provisoire devait être rejetée ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Jariel - Avocat général : M. Burgaud - Avocat(s) : Me Le Prado -

Textes visés :

Article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Rejet

Syndicat des copropriétaires – Syndicat secondaire – Constitution – Conditions – Détermination

Il résulte de l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que la constitution d'un syndicat secondaire de copropriétaires implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficulté pour l'ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.

Syndicat des copropriétaires – Syndicat secondaire – Constitution – Conditions – Pluralité de bâtiments – Constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres – Nécessité

Syndicat des copropriétaires – Syndicat secondaire – Constitution – Conditions – Pluralité de bâtiments – Absence d'équipements ou d'aménagements communs aux deux bâtiments – Nécessité (non)

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 juillet 2017), que la SCI l'Abeille Noire (la SCI), Mmes X... et Z... sont propriétaires de lots dans un groupe d'immeubles qui, soumis au statut de la copropriété, est composé de sept bâtiments (n° 1 à 7) et d'un garage en sous-sol, dénommé bâtiment garage, accessible par deux rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6 ; que ces copropriétaires ont assigné le syndicat principal des copropriétaires les Collines de la Reynerie et le syndicat secondaire des copropriétaires les Collines de la Reynerie en annulation de la résolution de l'assemblée générale du 21 février 2013 décidant de la création d'un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7 ; que la société Fit Gestion, syndic des deux syndicats, est intervenue à l'instance ;

Attendu que la SCI et Mmes X... et Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen, que la constitution d'un syndicat secondaire est subordonnée à la condition de l'existence de bâtiments séparés et distincts ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir elle-même constaté que des sas relient le garage aux bâtiments 4, 5 et 6 et que le bâtiment 4 est accessible par les occupants des bâtiments 5 et 6 par ce garage collectif, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient nécessairement de ses constatations, a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d'un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficulté pour l'ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n'impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, la cour d'appel a pu en déduire que l'immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d'un syndicat secondaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Jariel - Avocat général : M. Sturlèse - Avocat(s) : SCP Ohl et Vexliard ; SCP Monod, Colin et Stoclet -

Textes visés :

Article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.