Numéro 6 - Juin 2021

Cassation partielle

Lot – Composition – Lot transitoire – Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 – Application – Exclusion – Règlement de copropriété – Mise en conformité – Délai en cours

Le délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatives au lot transitoire exclut leur application tant que ce délai n'est pas expiré.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 décembre 2019), la société KNC Hôtels (la société KNC) est propriétaire, dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, du lot n° 2 décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant composé, d'une part, d'un sous-sol à construire situé sous le hangar du lot n° 1, d'une superficie d'environ 275 m², d'autre part, des 198 millièmes des parties communes générales et de la propriété du sol.

2. M. et Mme [R], propriétaires des deux autres lots de l'immeuble, ont assigné la société KNC et le syndicat des copropriétaires en constatation de l'inexistence du lot n° 2 et en dénégation de la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

3. La société KNC fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors « que les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi du 23 novembre 2018 pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1^er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en se fondant pour exclure l'existence d'un lot transitoire, sur la circonstance que le droit de construire ne serait pas précisément défini par le règlement de copropriété quant aux constructions qu'il permet de réaliser, quand cette exigence résulte de la nouvelle rédaction de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi du 23 novembre 2018 de sorte que le syndicat des copropriétaires disposait d'un délai qui expire en 2021 pour mettre le règlement de copropriété en conformité, la cour d'appel a violé l'article 206 de la loi du 23 novembre 2018. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

4. M. et Mme [R] contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent qu'il est nouveau et mélangé de fait et de droit.

5. Cependant le moyen, qui est né de l'arrêt, est recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 206 de la loi du 23 novembre 2018 :

6. Aux termes de ce texte, les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de cette loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire et prévues par l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

7. Pour constater l'inexistence du lot n° 2 et exclure la qualification de lot transitoire au sens de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, l'arrêt retient que ce lot, dont le volume ne peut être déterminé et qui n'est desservi par aucune partie commune, n'a aucun accès à la voie publique ni sur l'ensemble immobilier et n'a fait l'objet d'aucune description à l'autorité administrative afin de pouvoir réaliser des emplacements de stationnement.

8. En statuant ainsi, alors que le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété excluait l'application de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société KNC Hôtels, l'arrêt rendu le 3 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Jariel - Avocat(s) : SCP Waquet, Farge et Hazan ; SCP Gouz-Fitoussi -

Textes visés :

Article 206 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ; article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Rejet

Lot – Division – Interdiction – Domaine d'application – Exclusion – Cas – Individualisation juridique et comptable de lots correspondant à la structure de l'immeuble

L'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne vise que la division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation, n'est pas applicable à la division de lots de copropriété réalisée afin de permettre l'individualisation juridique et comptable de lots correspondant à la structure de l'immeuble.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mars 2020), le 19 juillet 2017, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (le syndicat), dont le règlement de copropriété date du 21 avril 1949, a voté des résolutions créant des lots privatifs par individualisation des annexes des appartements principaux, principalement des anciennes chambres de service.

2. Le 4 octobre 2017, Mme [K], copropriétaire, a assigné le syndicat en annulation, à titre principal, de l'assemblée générale et, subsidiairement, de ses résolutions n° 6, 9, 10, 11, 17, 21, 22 et 26 à 92.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième à huitième branches, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Mme [K] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation des résolutions n° 26 à 49 relatives à la division de tous les lots originaires, alors « que sont interdites, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante ; que cette division n'a pas lieu d'être mieux autorisée dans l'hypothèse où elle consacrerait une situation de fait ; qu'en écartant le moyen d'annulation de Mme [K] en raison du fait que la résolution litigieuse n'aurait fait qu'entériner la situation matérielle des lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

5. Ayant constaté que les lots nouvellement créés correspondaient à la structure de l'immeuble depuis son origine et retenu que les votes de l'assemblée générale ne faisaient que permettre d'individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà en dernier étage, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne vise que la division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation, n'était pas applicable.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Jariel - Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe - Avocat(s) : SCP Rousseau et Tapie ; Me Le Prado -

Textes visés :

Article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Rejet

Syndicat des copropriétaires – Assemblée générale – Décision – Décision se prononçant sur la désignation du syndic – Obligation de mise en concurrence des projets de contrat de syndic – Validité – Défaut – Sanction – Détermination

En l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 décembre 2019), M. [E], propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des assemblées générales des 24 mars et 4 mai 2015 et, subsidiairement, en annulation de diverses résolutions adoptées par la première dont la n° 6 relative à la désignation du syndic de la copropriété.

Examen des moyens

Sur les premier et troisième moyens et le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexés

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

3. M. [E] fait grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 24 mars 2015, alors :

« 1°/ qu'il ressort de l'article 21 de la loi du 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, qu'au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet ; que le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne le permet pas ; que le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen de projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet ; qu'en l'espèce, la désignation de la SARL Cabinet [Z] en qualité de syndic a été opérée en l'absence de toute concurrence en violation des dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en refusant d'annuler la résolution afférente à cette désignation, au motif inopérant qu'en l'absence d'une initiative du conseil syndical ou d'un copropriétaire, il n'appartenait pas au syndic de provoquer ou d'organiser cette concurrence, la cour d'appel a violé l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ qu'en refusant d'annuler la résolution afférente à la désignation de la SARL Cabinet [Z] en qualité de syndic opérée en l'absence de toute concurrence en violation des dispositions de l'article 21 de la loi de 1965, sans constater que le syndic avait notifié la décision du conseil syndical de ne pas procéder à la mise en concurrence dans un délai permettant aux copropriétaires de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen de projets de contrat de syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

4. Il résulte de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qu'au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical.

5. En l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale.

6. Ayant relevé que la désignation de la société Cabinet [Z] en qualité de syndic avait été opérée en l'absence de toute concurrence en violation des dispositions alors applicables de l'article 21 de la loi de 1965, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, en a exactement déduit que cette violation n'entraînait pas l'annulation de la décision n° 6 de l'assemblée générale.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Jariel - Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe - Avocat(s) : SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia ; SCP Rocheteau et Uzan-Sarano -

Textes visés :

Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.