Numéro 4 - Avril 2023

Cassation

Bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Action en révision du loyer par le bailleur – Prescription – Prescription annale – Application immédiate aux baux en cours – Conditions – Détermination

Le délai de prescription de l'article 7-1, alinéa 1, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 février 2022), le 7 novembre 2001, la société Logements familiaux, aux droits de laquelle est venue la société Seqens (la bailleresse), a donné à bail à M. [B] (le locataire) un logement qu'il a quitté le 11 septembre 2015 en invoquant les nuisances sonores causées par un autre locataire, dont il s'était plaint dès le mois de septembre 2012.

2. Le 11 juin 2018, le locataire a assigné la bailleresse en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. La bailleresse fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action engagée par le locataire pour les faits postérieurs au 11 juin 2013 et de la condamner au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « que le délai de prescription de trois ans applicable à l'action du locataire contre son bailleur en indemnisation de son préjudice de jouissance, prévu par l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, a couru, pour les préjudices nés antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, soit le 27 mars 2014, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable ; qu'en retenant que ce n'était qu'à compter du 7 août 2015 que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 était devenu applicable immédiatement aux baux en cours, dès lors que c'était la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 qui avait indiqué dans son article 82, II, 2°, que cette disposition était immédiatement applicable aux baux en cours, dans les conditions de l'article 2222 du code civil, la cour d'appel a violé les articles 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 82, II, 2°, de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, et 2, 2222 et 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 2222 du code civil, 7-1, alinéa 1, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 82, II, 2°, de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 :

4. Selon le premier de ces textes, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

5. Aux termes du deuxième, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

6. Selon le dernier, l'article 7-1 susvisé, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est applicable dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil.

7. Il en résulte que la durée du délai de prescription des actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi.

8. Pour déclarer recevable l'action engagée par le locataire pour les faits postérieurs au 11 juin 2013, l'arrêt retient que l'article 7-1 précité n'a été déclaré immédiatement applicable aux baux en cours que par la loi du 6 août 2015, de sorte que ce n'est qu'à compter de l'entrée en vigueur de ce dernier texte le 7 août 2015 que le délai de prescription réduit à trois ans devait s'appliquer dans les conditions de l'article 2222 du code civil.

9. En statuant ainsi, alors que le délai de prescription réduit à trois ans s'appliquait aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Grall - Avocat général : Mme Morel-Coujard - Avocat(s) : SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol ; SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet -

Textes visés :

Article 7-1, alinéa 1, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; article 2222 du code civil.

Rapprochement(s) :

3^e Civ., 12 mai 2016, pourvoi n° 15-16.285, Bull. 2016, III, n° 61 (rejet) ; 3^e Civ., 9 février 2022, pourvoi n° 21-10.388, Bull., (cassation partielle), et l'arrêt cité.

Rejet

Bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Loyer – Révision – Surface erronée – Action en diminution du loyer – Demande amiable préalable au bailleur – Défaut – Sanction

Est irrecevable l'action en diminution de loyer formée sans qu'une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 février 2022), le 20 avril 2018, Mme [J] (la bailleresse) a donné à bail un logement à Mme [Z] et M. [I] (les locataires).

2. Le 27 décembre 2018, la bailleresse a délivré aux locataires un congé pour vendre.

3. Le 13 février 2019, les locataires l'ont assignée en nullité du congé. A titre additionnel, se prévalant d'un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et celle mesurée par eux, ils ont sollicité une diminution de loyer.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Les locataires font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande en diminution de loyer, alors « que l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la recevabilité de l'action en diminution du loyer en lien avec la surface habitable à une tentative de solution amiable entre les parties ; qu'en retenant l'inverse pour déclarer irrecevable la demande des consorts [Z]-[I], la cour d'appel a violé l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

5. Selon l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut d'accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l'écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

6. Il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3^e Civ., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié au Bulletin).

7. Il en résulte qu'est irrecevable l'action en diminution de loyer formée sans qu'une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.

8. La cour d'appel a constaté que la demande de diminution de loyer, formée par les locataires en cours d'instance, n'avait été précédée d'aucune tentative de solution amiable.

9. Elle en a exactement déduit que faute d'avoir, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, les locataires étaient irrecevables à agir en diminution du loyer.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Grall - Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe - Avocat(s) : SCP Bénabent ; SCP Waquet, Farge et Hazan -

Textes visés :

Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.