Numéro 3 - Mars 2022

Bulletin des arrêts des chambres civiles

Bulletin des arrêts des chambres civiles

Numéro 3 - Mars 2022

CONSTRUCTION IMMOBILIERE

3e Civ., 16 mars 2022, n° 21-11.579, (B), FS

Rejet

Société de construction – Associés – Obligations – Souscription aux appels de fonds – Attribution par fraction des parts d'immeubles – Effets – Droit de participer au partage – Condition

La règle, résultant des articles L. 212-3 et L. 212-4 du code de la construction et de l'habitation, selon laquelle l'associé d'une société ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés ne peut prétendre à une telle attribution s'il n'a pas répondu aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble social, constitue une condition de son droit de participer à un partage et non une condition de recevabilité d'une action en partage ou en homologation d'un partage.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 1er décembre 2020), par acte authentique du 24 octobre 1968, la société civile immobilière Saint-Hilaire (la SCI), créée le 8 février 1966 pour une durée de vingt ans, a été transformée en société d'attribution, société civile particulière régie par les articles 1832 et suivants du code civil et la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements.

2. Ses associés, [O] [M], MM. [Y] [M] et [S] [T], se sont répartis les parts de la société et ont défini les fractions d'immeuble auxquelles ces parts donnaient droit, en jouissance pendant la durée de la société et en propriété lors de la dissolution ou en cas de retrait d'un associé.

3. Lors d'une assemblée générale du 28 janvier 1986, les associés ont prorogé de douze ans la durée de vie de la SCI.

4. A la suite d'une mésentente entre les associés, un jugement du 21 novembre 2006 a constaté la dissolution de plein droit de la SCI au 7 février 1998, faute de prorogation de sa durée, et désigné un liquidateur avec notamment pour mission de proposer un projet de partage devant comporter des attributions de fractions de l'immeuble et une répartition du passif en fonction des stipulations statutaires et de l'état descriptif de division.

5. Par lettre du 22 novembre 2011, le notaire, mandaté par le liquidateur, a adressé aux associés les projets qu'il avait établis, comportant l'annulation de l'ancien règlement de copropriété, la rédaction d'un nouveau règlement, une augmentation de capital et le partage.

6. Aucun accord n'étant intervenu entre les associés, un procès-verbal de difficulté a été dressé par le notaire le 15 janvier 2015.

7. M. [Y] [M], Mme [J] [C] veuve [M] et M. [V] [M], ayants droit d'[O] [M] (les consorts [M]), ont assigné MM. [S] et [E] [T], Mme [I] épouse [T], Mme [T] épouse [X] et Mme [T] épouse [F] (les consorts [T]) en homologation des projets rédigés par le notaire.

8. Par ordonnance du 2 février 2017, rendue sur la requête des consorts [T], le président du tribunal de grande instance a désigné M. [K] en qualité de liquidateur de la SCI, intervenu volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur le second moyen, ci-après annexé

9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, pris en sa première branche, qui est irrecevable et sur ce moyen, pris en sa seconde branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

10. Les consorts [T] font grief à l'arrêt de déclarer les consorts [M] recevables en toutes leurs prétentions et d'homologuer les projets d'annulation du règlement de copropriété d'origine, du nouveau règlement de copropriété-état descriptif de division, d'augmentation du capital et de partage légal de la SCI dressés par le notaire et annexés au procès-verbal de difficultés du 15 janvier 2015, alors :

« 1°/ que les associés d'une société constituée en vue de l'attribution d'immeubles aux associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital ; que l'associé qui n'a pas satisfait à cette obligation ne peut prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l'attribution en propriété de ladite fraction ; qu'en conséquence, un associé est irrecevable à agir en homologation d'un projet de partage ayant pour conséquence l'attribution à son profit de la propriété de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation s'il n'a pas intégralement réglé les appels de fonds qui lui ont été adressés ; qu'en l'espèce, les consorts [T] soutenaient que les consorts [M] étaient irrecevables à agir en homologation du projet de partage, faute d'avoir soldé leur quote-part de travaux ; qu'en retenant pourtant que « les textes susdits, qui prévoient le principe et les modalités de l'action en partage qu'ils édictent ne réservent pas la qualité à agir y afférentes aux seuls associés qui justifient du respect de ses conditions [sic] », la cour d'appel a violé les articles L. 212-3 et L. 212-4 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que pour établir que les consorts [M] n'avaient pas réglé l'intégralité de leur quote-part de travaux, les consorts [T] faisaient notamment valoir que la question des comptes avait encore été évoquée lors de la dernière assemblée générale convoquée par le liquidateur le 18 juillet 2018 ; que la cour d'appel a retenu que lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2010, « les associés ont considéré à l'unanimité que les comptes définitifs de l'opération de construction avaient été soldés » ; qu'en statuant ainsi, à supposer qu'elle ait par là-même considéré que les consorts [M] établiraient avoir soldé leur quote-part de travaux, sans rechercher s'il ne résultait pas de l'assemblée générale postérieure du 18 juillet 2018 que les comptes n'étaient pas entièrement apurés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 212-3 et L. 212-4 du code de la construction et de l'habitation. » Réponse de la Cour

11. Selon les articles L. 212-3 et L. 212-4 du code de la construction et de l'habitation, l'associé d'une société ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ne peut prétendre à une telle attribution s'il n'a pas répondu aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble social.

12. Il en résulte que cette exigence constitue une condition de son droit de participer à un partage, et non une condition de recevabilité d'une action en partage ou en homologation d'un partage.

13. La cour d'appel a rappelé que l'intérêt à agir n'était pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.

14. Elle a retenu que les consorts [M] présentaient un intérêt à voir procéder aux opérations de compte liquidation-partage de la SCI, ainsi qu'à l'attribution des lots objet du capital, et relevé que leur intérêt à agir n'était pas contesté par les consorts [T].

15. Elle en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'en soutenant que les consorts [M] n'étaient pas recevables en leur action, faute d'avoir répondu aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble social, les consorts [T] leur reprochaient de ne pas en avoir préalablement démontré le bien-fondé.

16. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Abgrall - Avocat(s) : SCP Thouin-Palat et Boucard ; SARL Ortscheidt -

Textes visés :

Articles L. 212-3 et L. 212-4 du code de la construction et de l'habitation.

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