Numéro 3 - Mars 2022

Rejet

Garantie financière – Cessation – Garant – Changement – Cessation non concomitante – Effets – Détermination – Portée

Il résulte des articles 44, alinéas 3 et 4, et 45, alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, que, lorsque la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier en application de l'article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 n'est pas concomitante au changement de garant, l'ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs suivant la publication de l'avis, n'est pas tenu d'une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 octobre 2020), le 15 janvier 2016, la société Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC) a publié dans un journal local l'information selon laquelle elle cessait d'accorder la garantie financière qu'elle avait octroyée à un agent immobilier en application de l'article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Le 15 mars 2016, la société de Caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF) a informé la CEGC qu'à compter de cette date, elle accordait sa garantie à l'agent immobilier, y compris s'agissant des créances nées antérieurement.

2. Le 27 janvier 2017, l'agent immobilier a été placé en liquidation judiciaire.

La CEGC et la SOCAF ont dénié leur garantie au titre des créances déclarées par les anciens mandants de l'agent immobilier et, le 12 juin 2017, la SOCAF a assigné la CEGC en reconnaissance de l'absence de prise d'effet de la nouvelle garantie et en maintien de l'ancienne, à défaut de mention, dans la publication du 15 janvier 2016, du changement de garant conformément aux dispositions de l'article 44 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La SOCAF fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que toute société exerçant une activité de gestion, transactions immobilières, et syndic de copropriété doit justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés, spécialement affectés à ce dernier ; que la cessation de cette garantie fait l'objet d'un avis dans un quotidien, à peine de nullité ; qu'en outre, en cas de changement de garant et lorsque le nouvel engagement stipule une reprise avec tous ses effets de la garantie du précédent, il appartient au précédent garant de procéder à la publication des coordonnées du nouveau garant et de sa reprise d'antériorité, le cas échéant dans un nouvel avis, à peine de nullité de la publication de la cessation de garantie ; qu'en l'espèce, la SOCAF faisait valoir qu'alors que son engagement stipulait la reprise avec tous ses effets de la garantie de la CEGC, cette dernière n'avait procédé à aucune publication à cet égard, en sorte que l'avis de cessation de garantie de la CEGC était nul et que la garantie de la SOCAF n'avait pas pris effet ; que pour rejeter cette demande, la cour d'appel a retenu que l'obligation de publication d'un additif n'aurait été requise qu'en cas de changement de garant intervenu à la même date que la cessation de la garantie ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'obligation de publication d'un additif identifiant le nouveau garant et mentionnant la reprise d'antériorité n'est pas subordonnée à une concomitance entre l'engagement de ce dernier et la cessation de la garantie du précédent, la cour d'appel a violé les articles 44 et 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. »

Réponse de la Cour

4. Selon les articles 44, alinéas 3 et 4, et 45, alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, d'une part, la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier en application de l'article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 fait l'objet, sous certaines conditions, d'un avis publié dans un journal quotidien, ne peut prendre effet avant l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant cette publication, et donne lieu à une information des créanciers par lettre recommandée avec demande d'avis de réception mentionnant le délai de production des créances ainsi que son point de départ, d'autre part, lorsque la cessation de garantie s'accompagne d'un changement de garant, l'avis précise que le nouveau garant s'est engagé à reprendre avec tous ses effets la garantie du précédent, lequel est alors dispensé de la formalité de notification aux créanciers.

5. Il résulte de ces textes que, lorsque la cessation de la garantie n'est pas concomitante au changement de garant, l'ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs suivant la publication de l'avis, n'est pas tenu d'une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant.

6. Dès lors qu'elle a constaté qu'à la date de la publication, la cessation de garantie de la part de la CEGC ne s'accompagnait pas du changement de garant dont elle avait été informée deux mois après, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la garantie de la CEGC avait cessé trois jours francs après cette publication, que celle-ci n'était pas tenue d'effectuer une publication complémentaire relative au changement de garant et que l'engagement pris par la SOCAF de reprendre avec tous ses effets la garantie précédente devait recevoir application.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation restreinte hors RNSM.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : Mme Robin-Raschel - Avocat général : Mme Mallet-Bricout - Avocat(s) : SCP Bénabent ; SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre -

Textes visés :

Articles 44, alinéas 3 et 4, et 45, alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005.