Numéro 3 - Mars 2020

Cassation partielle

Hypothèque – Hypothèque conventionnelle – Inscription – Purge – Purge amiable – Conditions – Détermination – Portée

Il résulte de l'article 2475 du code civil que la purge amiable, qui permet aux créanciers inscrits d'exercer leur droit de préférence sur le prix de vente, est une procédure facultative qui nécessite l'accord du vendeur sans qu'il soit tenu d'y consentir.

Dès lors, doit être cassé l'arrêt qui, pour déclarer illégitime le refus du vendeur d'un immeuble de signer l'acte authentique de vente avec mainlevée de l'hypothèque par remise d'une partie du prix au créancier à l'issue d'une procédure de purge amiable, retient qu'il ne pouvait imposer le processus complexe de la purge légale des articles 2476 et suivants du code civil à un acquéreur tenu dans l'ignorance de l'inscription grevant le bien.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 novembre 2018), M. et Mme P... ont consenti à la société civile immobilière JLM (la SCI) une promesse de vente d'un bien immobilier pour le prix de 244 000 euros.

2. Celle-ci a levé l'option et versé le prix de vente entre les mains du notaire.

3. Le notaire ayant relevé l'existence d'une inscription hypothécaire consentie par les vendeurs au profit du Crédit lyonnais, les parties ne se sont pas accordées sur les modalités de mainlevée de cette sûreté, de sorte que le notaire a dressé un premier procès-verbal de difficultés le 13 février 2013, puis un second le 27 février 2014, après accord du Crédit lyonnais pour donner mainlevée de l'hypothèque contre paiement de la somme de 64 241,01 euros, montant de sa créance en principal et intérêts.

4. M. et Mme P..., refusant toute purge amiable de l'hypothèque de la banque, ont assigné la SCI en réalisation judiciaire de la vente avec séquestration ou consignation du prix à hauteur d'une offre réelle de paiement de 36 587,76 euros faite au Crédit lyonnais dans l'attente de la décision à intervenir dans l'instance en radiation sans paiement introduite contre celui-ci.

Examen des moyens

Sur les premiers et deuxième moyens, pris en leur première branche, réunis

Enoncé du moyen

5. M. et Mme P... font grief à l'arrêt de leur enjoindre de signer l'acte authentique de vente sans les modalités particulières de vente exigées et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, alors « que, si une purge amiable peut être réalisée, lorsqu'à l'occasion de la vente, les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances, cette procédure demeure facultative et ne peut être imposée contre la volonté des créanciers ou du débiteur ; qu'en l'absence de purge amiable, il appartient à l'acquéreur de procéder aux formalités légales de purge ; qu'en décidant que c'est de façon illégitime que les époux P... ont refusé de procéder à la purge amiable de l'immeuble quand ils n'étaient pas tenus d'y consentir, les juges du fond ont violé l'article 2475 du code civil, ensemble les articles 1583 et 1382 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 2475 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que la purge amiable, qui permet aux créanciers inscrits d'exercer leur droit de préférence sur le prix de vente, est une procédure facultative qui nécessite l'accord du vendeur sans qu'il soit tenu d'y consentir.

7. Pour déclarer illégitime le refus du vendeur de signer l'acte authentique de vente avec mainlevée de l'hypothèque par remise d'une partie du prix au créancier à l'issue d'une procédure de purge amiable, l'arrêt retient que M. et Mme P... ne pouvaient pas imposer le processus complexe de la purge légale des articles 2476 et suivants du code civil à un acquéreur tenu dans l'ignorance de l'inscription grevant le bien, d'autant que le Crédit Lyonnais avait manifesté son accord pour donner mainlevée de l'inscription contre paiement du montant de sa créance.

8. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

9. M. et Mme P... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation et de les condamner à restituer à la SCI le dépôt de garantie, alors « qu'il appartient au preneur, qui a la charge de la preuve, de restituer l'immeuble loué à l'expiration du bail ; qu'en rejetant la demande d'indemnité d'occupation, sans constater que la société JLM avait remis les clés aux époux P..., ce que ces derniers contestaient, la cour d'appel a violé l'article 1737 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil (1353 nouveau). »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1737 du code civil :

10. Selon ce texte, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

11. Pour rejeter la demande du bailleur en paiement d'indemnités d'occupation et accueillir celle du preneur en restitution du dépôt de garantie, l'arrêt retient que, si la SCI affirme avoir remis les clefs au bailleur, ce que ce dernier conteste, la résiliation des contrats de fourniture d'eau et d'électricité au début du mois de septembre 2011, dont il résulte que la SCI n'occupait plus les lieux à l'époque, ainsi que l'absence de remise en cause de l'information apportée par le notaire selon laquelle le preneur avait effectivement quitté les lieux et l'affirmation contenue dans l'assignation délivrée par M. et Mme P... au Crédit lyonnais selon laquelle l'immeuble était immobilisé « sans faculté pour eux de le louer », suffisent à établir que le bailleur avait recouvré la libre disposition de l'immeuble au terme de la convention du 29 juin 2009.

12. En statuant ainsi, sans constater la remise des clefs au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes dirigées contre la SCP M... I... B... et les demandes formées par cette dernière, l'arrêt rendu le 7 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : Mme Farrenq-Nési - Avocat général : M. Brun - Avocat(s) : SCP Foussard et Froger ; SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret ; SCP Marlange et de La Burgade -

Textes visés :

Articles 2475 et 2476 du code civil.