Numéro 3 - Mars 2019

Rejet

Règlement de lotissement – Règlement approuvé par l'autorité administrative – Contenu – Règles d'urbanisme – Caducité – Opposition des colotis – Effets – Caractère contractuel – Intention des parties – Détermination

En exerçant la faculté que leur donne l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de contractualiser les règles qu'il contient.

Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 10 septembre 2015 et 30 novembre 2017), rendus sur renvoi après cassation (3^e Civ., 29 janvier 2014, pourvoi n° 12-24.156), que M. M..., propriétaire, depuis le 15 décembre 2004, d'une maison individuelle située dans un lotissement dénommé « [...] » et créé par arrêté préfectoral du 16 mars 1977, a réalisé des travaux d'extension de celle-ci après obtention d'un permis de construire ; que MM. O... et U..., contestant la conformité de la construction au règlement du lotissement, ont, après expertise, assigné M. M... en démolition de la nouvelle construction et en indemnisation ;

Sur la recevabilité du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 10 septembre 2015, contestée par la défense :

Attendu que M. M... soutient que le pourvoi formé contre l'arrêt du 10 septembre 2015 plus de deux ans après son prononcé est irrecevable ;

Mais attendu que l'arrêt attaqué sursoit à statuer sur la demande de dommages-intérêts fondée sur la responsabilité délictuelle jusqu'à la décision de la juridiction administrative à laquelle il transmet la question de la légalité du permis de construire ; que, dès lors qu'il ne tranche, dans son dispositif, qu'une partie du principal, les dispositions de l'article 528-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables ;

D'où il suit que le pourvoi est recevable ;

Sur le premier moyen :

Attendu que MM. O... et U... font grief à l'arrêt du 10 septembre 2015 de dire que les dispositions du règlement de lotissement n'ont pas été contractualisées et que leurs demandes ne peuvent prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle, alors, selon le moyen, que les colotis peuvent, lorsqu'ils décident de maintenir des règles d'urbanisme au sein du lotissement pour échapper à la caducité de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, leur conférer un caractère contractuel ; qu'en se bornant à énoncer en termes généraux, pour juger que les dispositions du règlement du lotissement n'avaient pas été contractualisées, qu'en exerçant la faculté donnée par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de le contractualiser, sans rechercher, somme elle y était invitée, si, en l'espèce, cette volonté ne résultait pas des termes mêmes du procès-verbal d'assemblée générale du 24 octobre 1987 ayant décidé du maintien de ces règles et par l'adoption d'un cahier des charges complémentaire ayant amendé ultérieurement les règles ainsi maintenues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que, en exerçant la faculté que leur donne l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de contractualiser les règles qu'il contient et relevé que, s'il était mentionné dans l'acte de vente du 25 décembre 2004, d'une part, que les pièces visées à l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme avaient été remises à M. M..., d'autre part, que celui-ci reconnaissait avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et être tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquaient au bien vendu, cette clause ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, en a exactement déduit que, la contractualisation alléguée par MM. O... et U... n'étant pas établie, leurs demandes ne pouvaient pas prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle et a ainsi légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. O... fait grief à l'arrêt du 30 novembre 2017 de limiter à la somme de 20 000 euros la condamnation de M. M... à des dommages-intérêts ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la création d'une vue plongeante sur la propriété de M. O..., qui était agrémentée d'une piscine, créait un préjudice lié à la dévalorisation en résultant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement apprécié la consistance du préjudice et le montant des dommages-intérêts propres à le réparer, et a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Jacques - Avocat général : M. Burgaud - Avocat(s) : SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot ; SCP Sevaux et Mathonnet -

Textes visés :

Article L. 442-9 du code de l'urbanisme.

Rapprochement(s) :

Sur la contractualisation des règles de lotissement contenant des règles d'urbanisme, à rapprocher : 3^e Civ., 4 novembre 1998, pourvoi n° 96-13.122, Bull. 1998, III, n° 207 (cassation) ; 3^e Civ., 15 décembre 1999, pourvoi n° 97-20.503, Bull. 1999, III, n° 247 (2) (rejet).