Numéro 12 - Décembre 2022

Rejet

Promesse de vente – Immeuble – Modalités – Condition suspensive – Défaillance – Défaillance non imputable au débiteur – Applications diverses

L'indication, dans la promesse de vente, d'un montant maximal du prêt n'étant pas de nature à contraindre l'acquéreur à accepter une offre d'un montant inférieur, la défaillance de la condition suspensive n'est pas imputable à l'acquéreur lorsqu'elle résulte du refus de la banque de lui accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 octobre 2021), par acte du 22 mai 2018 reçu par M. [O], notaire, M. [M] (le vendeur) a conclu avec M. [H] et Mme [B] (les acquéreurs), par l'intermédiaire de la société Terraza immobilier, agence immobilière, une promesse de vente d'un appartement.

2. La promesse contenait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 414 000 euros maximum remboursable sur vingt-cinq ans au taux de 2 % l'an hors assurance.

3. Le 20 juillet 2018 les acquéreurs ont notifié au vendeur leur renonciation à cette acquisition.

4. Assignés en paiement de sa commission par l'agence immobilière, ils ont appelé en intervention forcée le vendeur, la société Privilège courtage, qu'ils avaient mandatée pour l'obtention d'un prêt, ainsi que la société civile professionnelle [O] et [O]-[C] afin d'obtenir, principalement, la restitution par le vendeur de la somme de 10 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation et séquestrée entre les mains du notaire, outre des dommages et intérêts.

5. Reconventionnellement, M. [M] a demandé la condamnation des acquéreurs à lui verser la somme de 38 600 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. Le vendeur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, alors « que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente du 22 mai 2018 prévoyait « le financement de l'acquisition par M. [H] et Mme [B] au moyen d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros au taux de 2 % l'an, remboursable sur une durée de 300 mois » ; qu'il s'en déduisait que M. [H] et Mme [B] étaient tenus d'accepter toute offre de prêt d'un montant de 414 000 euros ou inférieur ; qu'en jugeant, pour déclarer la promesse de vente caduque et rejeter la demande de M. [M] tendant au paiement de l'indemnité d'immobilisation, que « M. [H] et Mme [B] ayant déposé une demande de prêt aux conditions de la promesse qui ont été refusées par la banque qui n'a consenti qu'à leur accorder un prêt à un montant inférieur, la condition n'a pu être réalisée sans que cette défaillance puisse être imputée à M. [H] et Mme [B] qui n'étaient pas tenus d'accepter un financement d'un montant inférieur à celui qu'ils avaient estimé nécessaire à l'acquisition du bien » et que « l'indication dans la promesse que le montant du prêt que M. [H] et Mme [B] se sont engagés à sollicier était d'un montant maximum de 414 000 n'était en effet pas de nature à les contraindre à accepter toute offre de prêt d'un montant inférieur », tandis que M. [H] et Mme [B] étaient tenus d'accepter l'offre de prêt d'un montant de 407 000 euros faite à leur courtier puisque celle-ci était conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, dont elle ne dépassait pas le montant maximum, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1304-3 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. La cour d'appel a relevé que les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour le montant maximal de 414 000 euros, qui leur avait été refusé par la banque qui n'avait consenti à leur accorder qu'un prêt de 407 000 euros.

9. Elle a retenu à bon droit que l'indication, dans la promesse, d'un montant maximal du prêt n'était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur.

10. Elle en a exactement déduit que, la défaillance de la condition n'étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Farrenq-Nési - Avocat général : M. Burgaud - Avocat(s) : SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre ; SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret ; SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés -

Textes visés :

Articles 1103 et 1304-3 du code civil.

Rapprochement(s) :

3^e Civ., 14 janvier 2021, pourvoi n° 20-11.224, Bull. (cassation partielle).