Numéro 12 - Décembre 2018

Rejet

Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 – Accords collectifs de location – Accord collectif du 9 juin 1998 – Domaine d'application – Exclusion – Cas – Vente par adjudication volontaire ou forcée

L'accord collectif de location du 9 juin 1998 n'est pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2017), que la société Belles Feuilles (la société), marchand de biens, propriétaire d'un immeuble situé [...], a été placée en liquidation judiciaire ; que le liquidateur judiciaire a saisi le juge-commissaire afin d'être autorisé à procéder à la vente, par voie d'adjudication judiciaire, d'un appartement situé dans cet immeuble et donné à bail à Mme Y..., et de trois caves ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'ordonner au liquidateur de procéder à la vente par voie d'adjudication judiciaire de ces locaux alors, selon le moyen :

1°/ que l'accord collectif du 16 mars 2005, applicable aux opérations de vente par lots de plus de dix logements d'un même immeuble, rendu obligatoire par le décret n° 99-268 du 22 juillet 1999, s'applique à toute vente rentrant dans ses prescriptions même en l'absence de tout congé pour vendre délivré aux locataires des logements inclus dans l'opération ; qu'en affirmant, pour juger que le liquidateur judiciaire de la société Belles Feuilles n'avait pas méconnu les droits de Mme Y..., que l'ordonnance ne fait aucune référence à un congé délivré ou à délivrer à cette dernière et ne précise pas que l'immeuble doit être vendu libre de toute occupation, la cour d'appel a violé les articles 1 et 2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 ;

2°/ que la procédure d'information doit être mise en oeuvre par le bailleur de l'immeuble préalablement à toute décision de mise en vente consécutive à la division de l'immeuble en plus de dix logements ; qu'en affirmant que la décision ordonnant la mise en vente par voie d'adjudication des lots n° [...], à la suite de la division de l'immeuble était régulière dès lors qu'elle ne faisait pas obstacle à l'accomplissement a posteriori par M. Z... des formalités d'ordre public nécessaires au respect des droits de Mme Y..., la cour d'appel a violé l'article 1^er de l'accord collectif du 9 juin 1998 ;

Mais attendu que, l'accord collectif du 9 juin 1998 n'étant pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, où la protection du locataire est assurée par la procédure prévue par l'article 10, II de la loi du 31 décembre 1975, c'est sans en violer les dispositions que la cour d'appel a ordonné la vente aux enchères publiques, par le liquidateur, de l'appartement donné à bail à Mme Y... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : Mme Collomp - Avocat général : M. Sturlèse - Avocat(s) : SCP Didier et Pinet ; SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret ; SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot -

Textes visés :

Accord collectif du 9 juin 1998 ; article 10, II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

Rejet

Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 – Transfert – Bénéficiaires – Descendant du locatairre – Conditions – Adaptation du logement – Défaut – Effet

L'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation n'étant applicable que dans les rapports entre bailleur et locataire, un organisme d'HLM n'est pas tenu de proposer au descendant d'un locataire décédé, qui ne remplit pas les conditions de transfert du bail à son profit en raison du défaut d'adaptation du logement à la taille du ménage, un nouveau logement correspondant à ses besoins.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 décembre 2016), que, le 28 janvier 1970, la société d'habitations à loyer modéré Logement et gestion immobilière pour la région parisienne (la société Logirep) a donné à bail un appartement de six pièces à Abdelkader X... ; qu'au décès de celui-ci, le bail a été poursuivi par sa veuve, qui est décédée le [...] ; que la société Logirep a assigné M. A. X..., son fils, demeuré dans les lieux, afin de faire juger qu'il ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son nom en raison de l'inadaptation du logement à la taille du ménage ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que l'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur à la date du 15 août 2011, prévoit qu'en cas de sous-occupation du logement, le bailleur social propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que M. X... ne pouvait bénéficier des dispositions de ce texte au motif que celles-ci « s'appliquent aux rapports entre organismes d'HLM et locataire, qualité que n'avait pas M. X... au décès de sa mère », dans la mesure où « la taille de ce logement, composé de six pièces, n'est pas adaptée à la situation de l'intéressé, qui vit seul » ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'obligation mise à la charge des organismes sociaux de proposer un relogement dans un appartement plus adapté est notamment destinée au cas des personnes qui ont vocation à voir transférer à leur profit le bail de leurs parents décédés mais qui, au seul motif d'une sous-occupation, ne peuvent demeurer dans le logement actuel, ce qui était la situation de M. X..., la cour d'appel a violé par refus d'application le texte précité » ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le logement n'était pas adapté à la situation de M. X... qui vivait seul dans les lieux, la cour d'appel en a exactement déduit que celui-ci ne pouvait prétendre au transfert du bail à son profit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'applique qu'aux rapports entre l'organisme d'HLM et le locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Logirep n'était pas tenue de proposer un relogement à M. X... qui n'avait pas la qualité de locataire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Parneix - Avocat général : M. Sturlèse - Avocat(s) : Me Balat -

Textes visés :

Article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation.