Numéro 10 - Octobre 2023

Rejet

Bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Congé – Congé pour habiter – Conditions – Habitation principale – Intention réelle et sérieuse du bailleur – Eléments d'appréciation – Détermination

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 19 mai 2022), le 2 décembre 2019, M. [Y] (le bailleur), propriétaire d'une maison d'habitation donnée à bail à M. et Mme [T] (les locataires), leur a délivré un congé aux fins de reprendre le logement pour l'habiter à effet du 30 septembre 2020, puis les a assignés en validation de ce congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. Les locataires font grief à l'arrêt de valider le congé aux fins de reprise pour habiter, d'ordonner leur expulsion, de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et de rejeter leur demande en paiement de dommages-intérêts pour congé frauduleux, alors :

« 1°/ que l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, dispose que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; que la sanction du défaut de justification est la nullité du congé ; qu'en énonçant, pour constater la validité du congé pour reprise personnelle délivré à l'initiative de M. [Y], que « la prescription de la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise à titre de condition de forme du congé n'est pas édictée à peine de nullité », la cour d'appel a violé, par refus d'application, le texte précité ;

2°/ que l'intention frauduleuse du bailleur ayant délivré un congé pour habiter doit s'apprécier au moment où le congé a été délivré ; qu'en retenant qu'il s'évinçait d'un justificatif d'inscription sur les listes électorales de [Localité 3] en date du 7 décembre 2020, de factures postérieures au 25 juin 2021 attestant de travaux réalisés par M. [Y] dans l'immeuble et d'abonnements souscrits auprès de divers fournisseurs en juillet 2021, que M. [Y] avait l'intention réelle de se loger dans les lieux loués alors que le congé aux fins de reprise a été délivré le 2 décembre 2019, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision et privé son arrêt de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 ;

3°/ que le droit de reprise du bailleur suppose l'habitation effective des locaux à titre principal ; qu'il ressort des propres constatations de la cour d'appel que les locataires ont quitté les lieux loués le 25 juin 2021, de sorte que M. [Y], l'auteur du congé pour reprise, a pu récupérer son bien pour y habiter à cette date ; qu'en se bornant à énoncer, pour retenir le caractère réel et sérieux de la reprise, que M. [Y] attestait de nombreux travaux, ainsi que d'abonnements souscrits auprès de divers fournisseurs et d'un courrier envoyé aux services fiscaux, sans rechercher si le logement repris constituait bien l'habitation principale de M. [Y], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014. »

Réponse de la Cour

3. En premier lieu, selon l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

4. Ce texte ajoute qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci.

5. La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité.

6. En second lieu, la cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, d'une part, retenu, procédant à la recherche prétendument omise, qu'expliquant son projet de reprise par sa volonté, étant devenu veuf, de retourner vivre dans sa région d'origine où résident nombre de ses proches, le bailleur pouvait ainsi décider d'établir sa résidence principale dans le logement loué tout en conservant une résidence secondaire dans le sud de la [4], d'autre part, constaté qu'il rapportait la preuve de son inscription sur les listes électorales de la commune le 7 décembre 2020, celle de la réalisation d'importants travaux dans ce logement par la production de factures postérieures à la libération des lieux par les locataires le 25 juin 2021, qu'il justifiait de la souscription de contrats de fourniture d'eau, de gaz et d'électricité, en juillet 2021, d'un abonnement internet et d'une téléalarme ainsi que de l'information délivrée aux services fiscaux sur son lieu d'habitation en novembre 2021.

7. La cour d'appel, qui pouvait tenir compte d'éléments postérieurs dès lors qu'ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Grall - Avocat général : Mme Morel-Coujard - Avocat(s) : SCP Delamarre et Jehannin ; SCP Boullez -

Textes visés :

Article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Rejet

Bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Résiliation – Clause résolutoire – Effets – Report – Article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 – Domaine d'application – Détermination

Le report des effets des clauses résolutoires prévu par l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n'est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 mai 2022), la société Osaühing Magnon, aux droits de laquelle sont venus M. et Mme [P] (les bailleurs), a donné à bail à Mme [Z] (la locataire) une maison d'habitation.

2. Plusieurs mensualités étant demeurées impayées, les bailleurs ont, le 30 avril 2020, signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, puis l'ont assignée en constat d'acquisition de cette clause, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

4. La locataire fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 30 juin 2020 et de la condamner à payer aux bailleurs une indemnité d'occupation, alors « que lorsqu'un commandement de payer a été délivré à partir du 25 avril 2020, soit au cours de la période protégée définie par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, et que le délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa situation expire après le 24 juin 2020, ce dernier bénéficie d'un délai supplémentaire correspondant au minimum au nombre de jours écoulés pendant la période protégée depuis la signification du commandement jusqu'à la date du 24 juin 2020 ; qu'en l'espèce, les bailleurs lui ayant délivré un commandement de payer le 30 avril 2020, Mme [Z] devait bénéficier, pour régulariser sa situation, d'un délai supplémentaire correspondant au nombre de jours écoulés pendant la période protégée entre le 30 avril 2020 et le 24 juin 2020 ; qu'en admettant l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail aux motifs que « le délai de deux mois laissé à la locataire pour régler la dette locative visée au commandement de payer délivré le 30 avril 2020, n'était pas échu pendant la période dite « juridiquement protégée »", de sorte que l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n'avait pas vocation à s'appliquer, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, ensemble l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

5. Le report des effets des clauses résolutoires prévus par l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n'est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

6. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Gallet - Avocat général : Mme Morel-Coujard - Avocat(s) : SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet ; SCP Doumic-Seiller -

Textes visés :

Articles 4 et 5 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, ensemble l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cassation partielle sans renvoi

Bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Résiliation – Etat des lieux de sortie – Etablissement par un huissier – Coût – Prise en charge – Détermination

Il résulte de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n'ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au moins sept jours à l'avance, celle qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 juin 2022), la société civile immobilière La Méridienne (la bailleresse) a donné à bail un appartement et une cave à M. [Z] et Mme [B] (les locataires).

2. Après la résiliation du bail, la bailleresse a saisi le tribunal d'instance en condamnation des locataires au paiement d'un arriéré locatif, ainsi qu'en remboursement de réparations locatives et de la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi par un huissier de justice.

3. Les locataires ont demandé, à titre reconventionnel, la restitution du dépôt de garantie ainsi que le paiement d'une certaine somme au titre de la majoration de retard prévue par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'une certaine somme au titre du remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi par un huissier de justice, alors :

« 1°/ que si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties, il est établi par un huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ; qu'en déboutant la société civile immobilière La Méridienne de sa demande tendant à la condamnation de Mme [B] et M. [Z] à lui payer la somme de 140 euros au titre du remboursement du coût de la moitié de l'établissement de l'état des lieux de sortie par un huissier de justice après avoir constaté que les locataires avaient refusé de signer l'état des lieux établi amiablement, la cour d'appel a violé l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ que si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties, il est établi par un huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et ce, quand bien même l'huissier de justice n'aurait pas avisé les parties sept jours avant la date de l'état des lieux dès lors que la méconnaissance de cette exigence n'a causé aucun grief ; qu'en déboutant la société civile immobilière La Méridienne de sa demande tendant à la condamnation de Mme [B] et M. [Z] à lui payer la somme de 140 euros au titre du remboursement du coût de la moitié de l'établissement de l'état des lieux de sortie par un huissier de justice après avoir constaté que les locataires avaient refusé de signer l'état des lieux établi amiablement et « que Mme [B] [était] présente au constat d'état des lieux établi le 27 mars 2018 [au motif] que les délais légaux de convocation n'ont pas été respectés », ce dont il résultait que la méconnaissance de ce délai n'avait causé aucun grief au preneur, la cour d'appel a violé l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il résulte de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n'ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au moins sept jours à l'avance, celle qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

6. Ayant constaté que les locataires avaient été avisés moins de sept jours à l'avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées, elle en a exactement déduit que la demande de remboursement de la moitié du coût de l'établissement de l'état des lieux de sortie devait être rejetée.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

8. La bailleresse fait grief à l'arrêt de condamner les locataires à lui payer une certaine somme au titre des réparations locatives et de rejeter sa demande en paiement au titre du nettoyage des éléments encombrants restant dans la cave, alors « que, en l'absence de précision dans l'état des lieux d'entrée sur l'état d'un élément objet du bail le preneur est présumé l'avoir reçu en bon état ; qu'il est alors présumé responsable des dégradations subies pendant la durée du bail, et doit en réparer les conséquences, sauf à établir qu'elles sont survenues par vétusté, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers ; qu'en déboutant la bailleresse de sa demande tendant à la condamnation de Mme [B] et M. [Z] à supporter le coût du nettoyage de la cave, au motif que l'état des lieux d'entrée ne comportait pas de mention relative à la cave et ne permettait pas d'en connaître l'état lors de l'entrée dans les lieux, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil. »

Réponse de la Cour

9. Ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'aucune clé de la cave n'avait été remise aux locataires et qu'il résultait des attestations produites qu'il était impossible de savoir à quel appartement correspondaient les caves qui, pour plusieurs d'entre elles, ne fermaient pas, servaient de débarras à des tiers et étaient insalubres et quasi-inutilisables, la cour d'appel a souverainement retenu que les locataires n'avaient pu occuper la cave louée.

10. Elle a pu, sans inverser la charge de la preuve, en déduire que, si l'état des lieux d'entrée ne comportait aucune mention relative à la cave donnée à bail, les locataires n'étaient pas responsables de son encombrement.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

12. La bailleresse fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer le dépôt de garantie aux locataires et à leur payer une certaine somme au titre de la majoration de retard prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, alors « que le dépôt de garantie étant destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur est fondé à le conserver et ne saurait donc être tenu de le restituer avec intérêts lorsqu'il est établi qu'il était créancier du premier après la fin du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que les anciens locataires étaient redevables, à l'égard de la société civile immobilière La Méridienne, de la somme de « 301,73 euros, correspondant aux loyers et charges dus entre le 1^er et le 8 mars 2018 » et de la somme de 732,45 euros au titre des réparations locatives, soit une somme totale de 1 034,18 euros supérieure au montant du dépôt de garantie de 660 euros ; qu'en condamnant néanmoins l'exposante à restituer aux locataires le montant du dépôt de garantie et à payer à M. [Z] et Mme [B] la somme de 1 188 euros au titre de la majoration de 10 % due pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

13.Les locataires contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent qu'il est nouveau et mélangé de fait et de droit.

14. Cependant, le moyen est de pur droit en ce qu'il ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond.

15. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

16. Selon ce texte, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

17. Pour condamner la bailleresse à restituer aux locataires le montant du dépôt de garantie et à leur verser une certaine somme au titre de la majoration de retard de 10 %, l'arrêt retient que les locataires ont quitté les lieux le 7 mars 2018 et n'ont pas obtenu la restitution du dépôt de garantie deux mois après cette date.

18. En statuant ainsi, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l'arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

19. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

20. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

21. Les locataires ayant versé un dépôt de garantie d'un montant de 660 euros, leur condamnation au paiement de la somme de 301,73 euros au titre de l'arriéré locatif et de celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives entraîne le rejet de leurs demandes en restitution du dépôt de garantie et en condamnation de la bailleresse au paiement de la majoration de retard prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie de 660 euros devant s'imputer sur les condamnations prononcées à l'encontre des locataires.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement des seules dispositions condamnant la société civile immobilière La Méridienne à verser à M. [Z] et Mme [B] la somme de 660 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 1 188 euros au titre des pénalités de retard prévues par la loi en cas de non-restitution au-delà du délai de deux mois, l'arrêt rendu le 16 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

REJETTE les demandes de M. [Z] et Mme [B] en restitution du dépôt de garantie et paiement de pénalités de retard ;

Dit que la somme de 660 euros correspondant au dépôt de garantie conservé par le bailleur s'imputera sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre des locataires.

Arrêt rendu en formation de section.

- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Grall - Avocat général : Mme Morel-Coujard - Avocat(s) : SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret ; SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel -

Textes visés :

Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.