BAIL COMMERCIAL
3e Civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872, (B), FS
Cassation
Congé – Offre de renouvellement – Nouveau bail – Clause et conditions – Modification – Effet
Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 juin 2022), le 15 janvier 1999, le syndicat intercommunal d'aménagement touristique de la retenue de [Localité 3], aux droits duquel vient la communauté de communes de Charente-Limousine (la bailleresse), a donné à bail à M. et Mme [M] (les locataires) un local commercial à usage de restaurant.
2. Le 29 avril 2016, la bailleresse leur a délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d'entretien des locataires.
3. Les locataires ont restitué les lieux loués et ont assigné la bailleresse en paiement d'une indemnité d'éviction.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Les locataires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors « que le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail initial expiré, non acceptées par le preneur, met fin au bail commercial et oblige le bailleur à payer au preneur une indemnité d'éviction quand bien même ce dernier se serait maintenu dans les lieux en vertu d'un droit d'occupation précaire ; qu'à l'appui de sa décision, la cour d'appel a retenu que le congé était nul et que le maintien dans les lieux des preneurs sans opposition du bail à l'expiration du bail initial avant leur départ volontaire leur interdisait de demander le versement d'une indemnité d'éviction ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations sur l'irrégularité du congé délivré par le bailleur aux preneurs, violant l'article 1134 ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, les articles L. 145-8, L. 145-9, alinéa dernier, L. 145-14, alinéa 1, et L. 145-17 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce :
5. Il résulte de ces textes qu'à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
6. La Cour de cassation retient qu'un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré (3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. 1973, III, n° 164 ; 3e Civ., 12 juin 1996, pourvoi n° 94-16.701, Bull. 1996, III, n° 138).
7. Il s'en déduit qu'un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.
8. Pour rejeter la demande des locataires en paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt relève, d'abord, que les modifications auxquelles la bailleresse entendait subordonner l'offre de renouvellement, portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur, ne pouvaient s'inscrire valablement dans le cadre d'un congé avec offre de renouvellement. Il énonce, ensuite, que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d'un nouveau bail, de sorte qu'il ne pouvait s'analyser en un congé sans offre de renouvellement.
9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse.
Arrêt rendu en formation de section.
- Président : Mme Teiller - Rapporteur : Mme Gallet - Avocat(s) : Me Guermonprez ; Me Haas -
Textes visés :
Article 1103 du code civil ; articles L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce.
Rapprochement(s) :
3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. 1973, III, n° 164 (rejet) ; 3e Civ., 12 juin 1996, pourvoi n° 94-16.701, Bull. 1996, III, n° 138 (cassation).