COPROPRIETE
3e Civ., 21 janvier 2021, n° 19-20.801, (P)
Cassation partielle
Administrateur provisoire – Pouvoirs – Prorogation – Action en justice – Qualité à agir – Défaut – Conditions – Détermination
La mission de l'administrateur provisoire prenant nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance le désignant, celui-ci n'a pas qualité pour solliciter la prorogation de sa mission à une date où sa mission est expirée.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence,13 juin 2019), une ordonnance du 23 novembre 2012, rendue sur requête de plusieurs porteurs de parts de la société Domaine de la Bergerie (la société), membres de l'association syndicale libre Domaine de la Bergerie (l'association syndicale), a désigné M. F... en qualité d'administrateur provisoire de la société et de l'association syndicale pour une durée de six mois.
2. Une ordonnance du 13 février 2013, rendue à la requête de l'administrateur provisoire, a désigné un expert-comptable chargé de l'assister et une ordonnance du 26 avril 2014, prise dans les mêmes formes, a procédé au remplacement de cet expert-comptable.
3. Après avoir obtenu le 16 avril 2013, une ordonnance prorogeant sa mission pour une durée de six mois à compter du 23 mai 2013, M. F... a, par requête enregistrée le 27 novembre 2013, sollicité une prorogation pour une durée d'une année à compter du 22 novembre 2013.
4. Trois ordonnances des 29 novembre 2013, 16 mai 2014 et 28 novembre 2014 ont prorogé la mission de M. F... pour une durée de six mois.
5. La société Cytia Cartier, précédente gestionnaire de la société et de l'association syndicale, les a assignées en rétractation des ordonnances ainsi rendues.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
6. La société Cytia Cartier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de rétractation des ordonnances et de compléter l'ordonnance du 29 novembre 2013 pour dire que la mission de M. F... avait été prorogée pour une durée de six mois à compter du 23 novembre 2013, alors « que la mission de l'administrateur provisoire prend nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance le désignant ; qu'en retenant que le dépôt par l'administrateur provisoire, le 27 novembre 2013, de la requête tendant à la prorogation de sa mission qui s'était achevée le 23 novembre 2013 ne rendait pas pour autant irrégulière l'ordonnance rendue sur cette requête dès lors que le juge des référés avait vérifié que les conditions et motifs la légitimant étaient réunis, quand la requête aux fins de prorogation de la mission de l'administrateur provisoire présentée après l'expiration de celle-ci est nulle en raison du défaut de pouvoir du mandataire, la cour d'appel a violé l'article 117 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 117 du code de procédure civile :
7. Selon ce texte, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice.
8. Il en résulte que, la mission de l'administrateur provisoire prenant nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance le désignant, celui-ci n'a pas qualité pour solliciter la prorogation de sa mission à une date où sa mission est expirée.
9. Pour rejeter la demande de rétractation de l'ordonnance du 29 novembre 2013 et dire que la mission de M. F... a été prorogée pour une durée de six mois à compter du 23 novembre 2013, l'arrêt retient qu'il n'est en rien interdit à l'administrateur provisoire de solliciter la poursuite de sa mission même expirée au moment du dépôt de la requête et que le fait que M. F... n'ait sollicité que par requête du 27 novembre 2013 la poursuite de sa mission ordonnée le 29 novembre 2013 pour une nouvelle durée de six mois, sans autre précision, mission encore prorogée plusieurs fois ensuite, ne rend pas pour autant l'ordonnance ainsi rendue irrégulière, dès lors qu'au moment de la prorogation, le juge des référés a vérifié que les conditions et motifs la légitimant étaient réunis.
10. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'au moment du dépôt de la requête, la mission de M. F... avait pris fin, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
11. La société Cytia Cartier fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'en toute hypothèse, il appartient au juge saisi d'une demande de rétractation d'une ordonnance sur requête de rechercher, même d'office, si la requête et l'ordonnance rendue sur son fondement exposent les circonstances exigeant que la mesure réclamée ne soit pas prise contradictoirement ; qu'en considérant, pour rejeter la demande de rétractation de la société Citya Cartier, par motifs propres, que la désignation de l'expert-comptable n'avait pas lieu d'intervenir au contradictoire de la société Citya Cartier dès lors que sa responsabilité n'était pas recherchée et, par motifs adoptés, qu'il appartiendrait à la société Citya Cartier de discuter, devant la juridiction saisie de l'instance au fond, des éléments produits et de tirer tout élément utile du caractère non contradictoire à son égard des opérations de l'expert-comptable, la cour d'appel qui n'a pas relevé de circonstances exigeant que la mesure ne soit pas prise contradictoirement, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 493 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 493 du code de procédure civile :
12. Il résulte de ce texte qu'il incombe au juge saisi d'une demande en rétractation d'une ordonnance sur requête de rechercher, même d'office, si la requête et l'ordonnance rendue sur son fondement exposent les circonstances justifiant que la mesure sollicitée ne soit pas prise contradictoirement.
13. Pour rejeter la demande en rétractation des ordonnances des 13 février 2013 et 25 avril 2014, l'arrêt retient que la société Cytia Cartier est un tiers à la procédure initiale ayant donné lieu aux ordonnances des 12 juin et 23 novembre 2012, que, dès lors, le choix d'une ordonnance sur requête n'a pas préjudicié à ses intérêts, que, de même, la désignation de l'expert-comptable, puis son remplacement, a eu pour seul dessein de désigner un sapiteur expert-comptable afin d'établir une comptabilité, jusqu'alors manquante de la société et de l'association syndicale, qu'il ne s'est pas agi d'une expertise tendant à établir des manquements, leur imputabilité, voire à établir la responsabilité de tel ou tel intervenant, que la responsabilité de la société Citya Cartier n'a donc pas été recherchée par cette adjonction d'un sapiteur à l'administrateur provisoire, de sorte que la désignation de l'expert-comptable n'avait pas lieu d'intervenir de manière contradictoire à l'égard de la société Citya Cartier.
14. En se déterminant ainsi, sans relever des circonstances justifiant que la mesure sollicitée ne soit pas prise contradictoirement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de rétractation des ordonnances des 23 novembre 2012 et 16 avril 2013, l'arrêt rendu le 13 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon.
- Président : M. Chauvin - Rapporteur : Mme Andrich - Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe - Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret ; SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh -
Textes visés :
Article 117 du code de procédure civile ; article 493 du code de procédure civile.
Rapprochement(s) :
3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-24.989, Bull. 2016, III, n° 9 (cassation partielle). 3e Civ., 22 septembre 2016, pourvoi n° 14-24.277, Bull. 2016, III, n° 118 (cassation), et l'arrêt cité.
3e Civ., 7 janvier 2021, n° 19-19.459, (P)
Rejet
Règlement – Clause relative à la détermination des parties privatives – Portée
Le classement par un règlement de copropriété des parties d'immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l'application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
En conséquence, une cour d'appel, qui, par une interprétation souveraine d'un règlement de copropriété, retient que des parties d'immeuble sont classées par ce règlement dans les parties privatives, n'a pas à procéder à des recherches inopérantes sur les règles supplétives prévues par les articles 2 et 3 de la loi précitée.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. R... O..., à Mme Q... F... épouse O..., à Mme H... F..., à Mme N... L... épouse F... et à la SCI MBV Montpensier du désistement de leur pourvoi.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2019), M. F... et M. E... sont respectivement nu-propriétaire et usufruitier d'un appartement constituant le lot n° 10 et la SCI du Merle a été propriétaire de l'appartement contigu constituant le lot n°9 d'un immeuble en copropriété situé [...] et classé monument historique au titre de sa couverture et de ses façades, dont l'une donne sur les jardins du Palais-Royal.
Le quatrième étage des immeubles est construit en retrait par rapport au troisième et la différence de surface entre les appartements du troisième étage et ceux du quatrième, appelée « terrasson », est bordée par une balustrade de pierre ornementée de vases Médicis dit pots-à-feu.
3. L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 mars 2014 a décidé la réalisation de travaux d'étanchéité des terrassons et de réfection des balustres et pots-à-feu, en mettant à la charge des copropriétaires des lots n° 9 et 10 le financement de ces travaux.
4. Soutenant que les terrassons, balustres et vases Médicis constituaient des parties communes de l'immeuble, les copropriétaires des lots n° 9 et 10 ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions 15 d, 16 a, 16 b, 18 i, 18 h, 19 i et 19 h de l'assemblée générale.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
6. M. E..., M. F... et la SCI du Merle font grief à l'arrêt de dire qu'ils seraient tenus de financer les travaux de restauration des balcons du 4e étage de l'immeuble, appelés « terrassons », des balustres et vases Médicis, appelés « pots à feu » de cet étage, tandis que tous les copropriétaires seraient tenus de financer les travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l'égout et des colonnes montantes et descendantes d'eau afférentes à ces « terrassons », et de rejeter la demande tendant à voir constater que la répartition des charges communes imputant aux seuls copropriétaires des lots n° 9 et 10 les charges relatives au service collectif de l'évacuation des eaux pluviales par les terrassons serait contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en prononcer la nullité conformément à l'article 43, alinéa 1er, de la même loi, alors :
« 1°/ que les terrassons qui servent de couverture à partie des logements de l'étage inférieur et qui ne peuvent être utilisés de façon privative par les occupants des logements du 4e étage car ils ont pour fonction l'évacuation des eaux pluviales et usées ne sont pas des balcons à usage privatif exclusif ; qu'en se fondant sur l'absence de mention des terrassons dans le règlement de copropriété, la mention de balcons en fait inexistants et une description inexacte des lots n° 9 et 10 par le règlement de copropriété pour considérer que les terrassons étaient des balcons, la cour d'appel a dénaturé ce document, en violation de l'article 1103 du code civil ;
2°/ que, dans la loi du 10 juillet 1965 comme dans le règlement de copropriété du 15 février 1968, les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire ; que le règlement de copropriété, dans son article 3, précise que l'énumération qu'il comporte et dans laquelle figurent les balcons particuliers n'a qu'un caractère énonciatif ; qu'en se fondant sur cette énumération étendue à un élément qu'elle ne mentionnait pas, savoir les terrassons, sans rechercher quel usage privatif pouvait en faire le copropriétaire, alors qu'elle constatait elle-même qu'il n'avait pas le droit de poser dessus un quelconque objet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 du code civil ;
3°/ que, dans la loi du 10 juillet 1965 comme dans le règlement de copropriété en cause du 15 février 1968, les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ; que, dans le silence ou la contradiction des textes, sont réputées parties communes le gros oeuvre et les canalisations ; que l'article 4 dudit règlement de copropriété, certes également énonciatif, énumère parmi ces parties communes la couverture de l'immeuble, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l'égout, les canalisations ; qu'en ne recherchant pas si sa fonction de couverture et d'évacuation des eaux, particulièrement par son rôle de canalisation, utile à tous les copropriétaires, ne conférait pas nécessairement au terrasson une nature de partie commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 du code civil ;
4°/ que les parties qui demandent la confirmation d'un jugement s'en approprient les motifs ; que, si elle infirme la décision des premiers juges, la cour d'appel doit alors réfuter les motifs qui justifient légalement la décision initiale ; que les premiers juges avaient décidé que les terrassons du 4e étage de l'immeuble sis [...], fermés par les balustres et vases qui les entourent et avec lesquels ils forment un tout, assurent le rôle de chéneaux permettant l'évacuation de l'ensemble des eaux de pluie de l'ensemble du Palais Royal et sur lesquels les propriétaires des logements y attenant ont interdiction de poser des bancs ou tout autre élément qui pourrait être préjudiciable à l'écoulement des eaux, avaient le caractère de parties communes de cet immeuble ; qu'en ne réfutant pas ce motif, bien qu'elle le citât, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété, qu'il résultait des dispositions combinées des articles 3, 4 et 5 que les balcons, qui n'existaient qu'au 4ème étage de l'immeuble, étaient des parties privatives dépendant des lots n° 9 et 10 et non des parties communes à usage privatif attachées à ces lots, que les petites terrasses, les balustres et les vases Médicis constituant les balcons du 4ème étage formaient un tout, ces petites terrasses particulières aux lots n° 9 et 10 correspondant, en réalité, aux « terrassons » invoqués par les parties, qu'en l'absence de référence aux « terrassons » dans le règlement de copropriété, il devait être considéré que ceux-ci étaient les « balcons particuliers » prévus à l'article 3 du règlement de copropriété, qu'à ce titre, le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade formaient un tout à l'usage exclusif des propriétaires des lots n° 9 et 10, de sorte qu'ils constituaient des parties privatives au sens de l'article 3 précité et que seuls les copropriétaires des lots n° 9 et 10 étaient tenus de contribuer au financement des travaux de leur restauration.
8. La cour d'appel, qui a réfuté les motifs des premiers juges et qui n'avait pas à procéder à des recherches, que ses constatations rendaient inopérantes, sur les règles supplétives prévues par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi.
- Président : M. Chauvin - Rapporteur : Mme Andrich - Avocat général : Mme Morel-Coujard - Avocat(s) : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel ; SCP Foussard et Froger -
Textes visés :
Articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Rapprochement(s) :
3e Civ., 29 octobre 1973, pourvoi n° 72-12.531, Bull. 1973, III, n° 552 (cassation) ; 3e Civ., 14 février 1990, pourvoi n° 88-17.781, Bull.1990, III, n° 49 (cassation).
3e Civ., 21 janvier 2021, n° 19-25.388, (P)
Rejet
Syndicat des copropriétaires – Union de syndicats de copropriétaires – Eléments d'équipements communs – Propriété – Détermination
La propriété des éléments d'équipement communs dont une union de syndicats assure la gestion et l'entretien peut être celle de l'union, mais également être répartie entre les copropriétaires des syndicats la composant ou entre les copropriétaires d'un seul syndicat, les autres en ayant l'usage.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 octobre 2019), le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [...] (le syndicat) et deux autres syndicats de copropriétaires ont constitué l'Union des syndicats des [...] (l'Union des syndicats).
2. Un arrêt du 19 septembre 2013 a jugé que les statuts de l'Union des syndicats méconnaissaient les articles 14, 17 et 29 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'en conséquence son assemblée générale devait être annulée et plusieurs des articles de ses statuts déclarés non écrits.
3. M. J..., propriétaire de lots dans la Résidence [...], a assigné le syndicat en annulation de la résolution n° 7 de son assemblée générale du 3 septembre 2014 ayant adopté les statuts modificatifs de l'Union des syndicats.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en sa première branche, et le quatrième moyen, pris en sa deuxième branche, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
5. M. J... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 2°/ que si un syndicat de copropriété peut constituer avec d'autres syndicats une union de syndicats ayant pour objet aux termes de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement commun ainsi que la gestion de services d'intérêt commun, ces éléments ne deviennent pas communs au sens de ce texte par l'effet des seuls droits de jouissance consentis par les règlements de copropriété ou les délibérations des assemblées de copropriétaires faute d'avoir été créés par l'union ou transférés à celle-ci par décision de leur propriétaire ; qu'en l'espèce, les éléments d'équipement visés par la résolution n° 7 et le projet de statuts sont les parties communes d'un syndicat, lesquelles constituent la propriété indivise de chaque copropriétaire de ce syndicat, intégrée à chaque lot sous la forme d'une quote-part ; qu'en retenant que la loi n'impose pas que les biens gérés par l'union des syndicats soient la propriété indivise de ses membres, qu'il suffit que les équipements profitent aux syndicats composant l'union, la cour d'appel a violé l'article 29 de la loi du 13 juillet 1965 ;
3°/ que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 confie à un syndic autonome l'administration des parties bâties et non bâties de la copropriété, référence faite à un règlement de copropriété (article huit) et à des décisions prises en assemblée générale du syndicat (article 17 de la loi) ; que si en l'espèce, le fonds de la copropriété Résidence [...] est, suivant son règlement, grevé d'une servitude d'usage et d'accès à la piscine et aux tennis au bénéfice des copropriétés Parc des [...] et Villa [...], moyennant contribution, cette servitude n'affecte pas les pouvoirs de gestion et d'administration sur ces équipements, pouvoirs qui n'appartiennent qu'au syndicat de la copropriété Résidence [...] aux termes de son règlement de copropriété régulièrement publié ; qu'il en résulte qu'un transfert à l'union de l'administration et la gestion de tout ou partie des parties communes d'un syndicat emportant notamment modification sinon extinction de la servitude conventionnelle figurant au règlement de copropriété, tel qu'il ressort de la résolution n° 7 en l'espèce, ne peut résulter d'une simple proposition de modification des statuts de l'union votée à la majorité de l'article 25, sans que les modifications du règlement de copropriété induites par ce transfert n'aient été préalablement et régulièrement décidées à la majorité de l'article 26 par l'assemblée des copropriétaires concernés et publiées ; qu'en jugeant le contraire la cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public des articles 8, 14, 17 et 29 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
6. Aux termes du premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs, ainsi que la gestion de services d'intérêt commun et, selon l'article 63 du décret du 17 mars 1967, cette union peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.
7. Il en résulte que la propriété de l'union de syndicats des éléments d'équipement communs dont elle assure la gestion et l'entretien est une simple faculté, de sorte que celle-ci peut également être répartie entre les copropriétaires des syndicats la composant ou entre les copropriétaires d'un seul syndicat, les autres en ayant l'usage.
8. Ayant énoncé à bon droit que l'article 29 précité n'imposait pas que les éléments d'équipement gérés par une union de syndicats soient la propriété indivise de ses membres et qu'il suffisait donc qu'ils profitent aux syndicats composant cette union, puis retenu que c'était à tort que M. J... soutenait que l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 excluait que les statuts d'une union de syndicats puissent écarter l'administration de ses parties communes par un syndicat et enfin constaté que le fonds du syndicat était grevé, suivant son règlement de copropriété, d'une servitude d'usage et d'accès à la piscine et aux tennis au bénéfice des deux autres syndicats membres de l'Union des syndicats, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande d'annulation de la résolution approuvant la modification des statuts de l'Union devait être rejetée.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen et le quatrième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés
10. La cassation n'étant pas prononcée sur le deuxième moyen, les griefs tirés d'une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi.
- Président : M. Chauvin - Rapporteur : M. Jariel - Avocat(s) : SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia ; SCP Gadiou et Chevallier -
Textes visés :
Article 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; article 63 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.