07-14.631
Arrêt n° 781 du 9 juillet 2008
Cour de cassation - Troisième chambre civile

Bail (règles générales)

Rejet


Demandeur(s) à la cassation : M. Emile X...
Défendeur(s) à la cassation : société Carrosserie Saint-Loubert et fils SARL

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 20 septembre 2006), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Carrosserie Saint-Loubert, a assigné cette dernière, à la suite de désordres affectant les murs et la toiture, pour la voir condamner à exécuter les travaux nécessaires ; que la locataire a demandé que le bailleur soit condamné à lui payer une somme égale à la valeur de ces travaux ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à la locataire une somme au titre des frais de remise en état des locaux lui incombant, alors, selon le moyen :

1°/ que l’article 1720 du code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par des conventions particulières ; qu’en l’espèce, il était constant que le contrat de bail conclu entre M. X... et la société Carrosserie Saint-Loubert mettait à la charge exclusive de la locataire toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil ; que dès lors, en faisant supporter au bailleur le coût intégral des travaux de remise état des murs affectés de fissures et la moitié du coût de la réfection de la partie de la toiture affectée de désordres, au motif erroné que la dérogation prévue au contrat de bail ne pouvait l’affranchir de son obligation de réparation à ce titre, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1720 du code civil ;

2°/ que pour soutenir que la totalité des réparations incombait au preneur, M. X... se référait également dans ses conclusions d’appel aux stipulations du bail selon lesquelles lors de la conclusion du contrat, le locataire avait déclaré parfaitement connaître les lieux loués et les accepter dans l’état où ils se trouvaient le jour de son entrée en jouissance ; que dès lors, en s’abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les stipulations litigieuses n’établissaient pas la connaissance de M. Saint-Loubert, lors de la conclusion du bail, des désordres affectant les murs et la toiture de l’immeuble loué, ce qui lui interdisait d’en exiger la réparation par le bailleur, au motif erroné que la connaissance antérieure des locaux par le preneur au moment de la location du bail ne pouvait avoir d’incidence sur l’étendue de l’obligation du bailleur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1720 du code civil ;

3°/ qu’en retenant au surplus, que « les fissures relevées dans la partie sous charpente métallique seraient selon l’expert liées pour certaines à la démolition des constructions voisines et pour d’autres notamment aux effets des mouvements de terrain et que les fissurations constatées dans la partie sous charpente en bois résulteraient également d’un vice structurel lié aux mouvements du terrain », la cour d’appel a statué par un motif hypothétique et ainsi violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ; qu’ayant retenu que les clauses du contrat de bail ne dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et qu’il restait tenu des vices structurels de l’immeuble, la cour d’appel, qui ne s’est pas prononcée par un motif hypothétique, en a exactement déduit que ces travaux étaient à la charge du bailleur ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Weber
Rapporteur : M. Terrier, conseiller
Avocat général : M. Bruntz
Avocat(s) : la SCP de Chaisemartin et Courjon, la SCP Bachellier et Potier de La Varde