Arrêt n°891 du 26 novembre 2020 (18-17.617) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
-ECLI:FR:CCAS:2020:C300891

Construction immobilière

Rejet

Sommaire

En cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d’achèvement d’une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble, d’apprécier si celui-ci est achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.


Demandeur(s) : M. A... X... et autres

Défendeur(s) : Lyf, société anonyme, anciennement dénommée Fivory, elle-même anciennement dénommée Banque du crédit mutuel d’Ile-de-France (BCMI) et autre(s)


Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 mai 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 15 septembre 2016, pourvoi n° 15-21.772 et 15-22.041), la société civile immobilière Victoria (la SCI) a vendu en l’état futur d’achèvement à M. et Mme X... des lots de copropriété comprenant, notamment, un appartement et la jouissance privative de deux jardins.

2. La SCI, défaillante, a conclu avec la Banque de crédit mutuel d’Ile-de-France (la BCMI), devenue la société Lyf, qui avait consenti une garantie extrinsèque, un protocole sur les travaux à financer pour l’achèvement de l’immeuble.

3. Les travaux d’aménagement du talus situé en fond de parcelle, financés par le garant, s’étant révélés insuffisants, le talus s’est effondré à trois reprises, rendant impossible l’accès aux jardins.

4. M. et Mme X... ont, après expertise, assigné le syndicat des copropriétaires et la société Lyf, qui a réclamé, reconventionnellement, le paiement du solde du prix.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. M. et Mme X... font grief à l’arrêt de juger recevable la demande de la société Lyf tendant à leur condamnation à lui payer le solde du prix de vente augmenté des intérêts conventionnels et en conséquence de les condamner solidairement à payer à la société Lyf la somme de 125 768,60 euros, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 1er août 2017 en ordonnant leur capitalisation, alors :

« 1°/ que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; qu’en se fondant, pour dire la société Lyf recevable en sa demande en paiement du solde du prix et des intérêts contractuels, sur la communication à la cour de l’original de la pièce n° 38 le jour de l’audience tenue le 8 mars 2018, quand les époux X... avaient soutenu dans leurs dernières conclusions d’appel notifiées le 7 février 2018 que le biffage de mentions essentielles de la pièce communiquée seulement en copie ne permettait pas d’établir la réalité du paiement du coût des travaux d’achèvement de l’immeuble, allégué par la société Lyf au soutien de sa demande en paiement du solde du prix, de sorte que la communication de l’original non biffé, intervenue seulement le jour de l’audience, était nécessairement tardive pour ne pas permettre son examen en temps utile, la cour d’appel a violé l’article 906 du code de procédure civile, ensemble l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu’il ne peut retenir dans sa décision les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement et que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance ; qu’en retenant, pour dire la société Lyf recevable en sa demande en paiement du solde du prix et des intérêts contractuels, qu’il était justifié qu’elle s’était acquittée du coût des travaux de reprise par la production de la pièce n° 38 « virement de compte CARPA de la société Lyf, contestée par les époux X... en raison du biffage de deux numéros mais présentée en original lors de l’audience ainsi que cela a été noté au plumitif d’audience », quand le plumitif d’audience énonce que « l’avocat de la société Lyf communique la pièce 38 à la cour (sans rature et en original) qui en prend connaissance et lui restitue », ce dont il résulte que seuls les magistrats tenant l’audience ont eu connaissance de la pièce litigieuse et qu’elle n’a pas été communiquée en original aux époux X... ou à leur représentant qui n’ont pu en débattre, la cour d’appel a violé les articles 16 et 132 du code de procédure civile, ensemble l’article 6 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. »

Réponse de la Cour

6. Le moyen critique des motifs relatifs à la recevabilité de l’action de la société Lyf. Or, le dispositif de l’arrêt ne contient aucun chef déclarant cette action recevable. De plus, ces motifs ne sont pas le soutien nécessaire du chef du dispositif relatif à la condamnation de M. et Mme X... au paiement du prix de vente.

7. Le moyen est donc irrecevable.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

8. M. et Mme X... font grief à l’arrêt de les condamner à verser à la société Lyf la somme de 125 768,60 euros, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 1er août 2017 en ordonnant leur capitalisation, de rejeter leur demande tendant à la désignation d’un expert judiciaire afin de constater l’achèvement du lot n° 2 et de limiter à la somme de 14 000 euros et à la période d’octobre 2015 à novembre 2016 la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Lyf à réparer leur préjudice de jouissance, alors :

1°/ que l’arrêt du 20 mai 2015 qui a constaté l’inachèvement de l’immeuble a condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux nécessaires à la stabilisation du talus et à la pose des garde-corps et mains courantes pour l’escalier d’accès à la terrasse et la protection de la terrasse supérieure décrits au point 4.1.1. du rapport d’expertise du 21 décembre 2006 de M. P... et a condamné la BCMI à en supporter le coût en relevant le syndicat des copropriétaires indemne des condamnations prononcées à son encontre au titre de ces travaux en lui versant le montant des factures sur leur présentation ; qu’en retenant, pour condamner les époux X... à payer à la société Lyf venant aux droits de la BCMI, garant d’achèvement, le solde du prix déduction faite de la retenue de garantie, que l’achèvement de l’immeuble résulte de l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires le 22 mars 2016 pour un montant de 125 808,87 TTC euros constatée par le procès-verbal de réception établi le 19 septembre 2016, sans rechercher, ainsi qu’elle y était expressément invitée par les conclusions d’appel des époux X..., si les travaux que le syndicat des copropriétaires avait fait exécuter n’étaient pas différents de ceux décrits par l’expert P... dans les passages de son rapport auxquels s’est référé le dispositif de l’arrêt du 20 mai 2015, différence tenant notamment au fait que l’expert les avait évalués à la somme de 204 416 euros HT en 2006, tandis que ceux réalisés, en 2016, l’avaient été pour un montant de 125 808,87 euros TTC, de telle sorte que les travaux exécutés ne pouvaient satisfaire à la condition mise par l’arrêt du 20 mai 2015 à l’achèvement de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1351, devenu 1355 du code civil, ensemble l’article 480 du code de procédure civile ;

2°/ que l’arrêt du 20 mai 2015 qui a constaté l’inachèvement de l’immeuble a condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux nécessaires à la stabilisation du talus et à la pose des garde-corps et mains courantes pour l’escalier d’accès à la terrasse et la protection de la terrasse supérieure décrits au point 4.1.1. du rapport d’expertise du 21 décembre 2006 de M. P... et a condamné la BCMI à en supporter le coût en relevant le syndicat des copropriétaires indemne des condamnations prononcées à son encontre au titre de ces travaux en lui versant le montant des factures sur leur présentation ; qu’en retenant, pour condamner les époux X... à payer à la société Lyf venant aux droits de la BCMI, garant d’achèvement, le solde du prix déduction faite de la retenue de garantie, que l’achèvement de l’immeuble résulte de l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires le 22 mars 2016 qui n’a pas fait l’objet de contestation, quand l’assemblée générale de la copropriété ne détenait pas le pouvoir de modifier les travaux ordonnés par le dispositif de l’arrêt du 20 mai 2015 décrivant précisément, par renvoi au rapport d’expertise, les travaux devant être exécutés, la cour d’appel a méconnu la chose jugée par le chef de dispositif irrévocable de cette décision et violé l’article 1351, devenu 1355 du code civil, ensemble l’article 480 du code de procédure civile ;

3°/ qu’en toute hypothèse, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 28 octobre 2003 entre la société Victoria et les époux X... stipule, au paragraphe « constatation de l’achèvement des ouvrages et prise de possession », que « l’exécution de l’obligation d’achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions ci-après précisées : le vendeur notifiera à l’acquéreur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le certificat de l’architecte ou du maître d’oeuvre attestant l’achèvement tel qu’il est défini à l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation. Par la même lettre, le vendeur invitera l’acquéreur à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heure fixés. Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement du procès-verbal » ; qu’en retenant, pour dire l’immeuble achevé après les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, que ceux-ci avaient fait l’objet d’un procès-verbal de réception du 19 septembre 2016 notifié le 21 novembre 2016 aux époux X..., sans rechercher comme elle y était invitée par les conclusions d’appel, si le constat l’achèvement de l’immeuble, dont les époux X... contestaient qu’il puisse résulter des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires, respectait les exigences contractuelles, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

4°/ qu’en toute hypothèse, l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation dispose, dans sa version issue du décret n° 2016-357 du 25 mars 2016, dont l’article 8 prévoit qu’il entre en vigueur le 1er juillet 2016, que « l’achèvement de l’immeuble résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art » et que « la personne qui constate l’achèvement remet au vendeur une attestation d’achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l’un des trois exemplaires de cette attestation à l’organisme garant mentionné à l’article R. 261-17 et un autre au notaire chargé de la vente » ; que l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « la constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l’acte de vente l’a prévu ou lorsqu’il n’y a pas accord des parties » et que « cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble » ; que les époux X... se prévalaient de ce que le procès-verbal de réception du 19 septembre 2016 ne valait pas constatation de l’achèvement, dès lors que le syndic, la société Sogi, n’était ni un homme de l’art ni un organisme de contrôle indépendant, que le procès-verbal ne correspondait pas au modèle défini par l’arrêté et qu’il n’avait pas été communiqué au notaire ; qu’en se fondant sur la rédaction de l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue du décret n° 2011-550 du 19 mai 2011 pour retenir que l’achèvement de l’immeuble était établi par le procès-verbal de réception du septembre 2016 notifié le 21 novembre 2016 aux époux X..., la cour d’appel a violé les articles R. 261-24, dans sa version issue du décret n° 2016-357 du 25 mars 2016, et R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation ;

5°/ qu’en toute hypothèse, le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que le procès-verbal de réception des travaux établi le 19 septembre 2016 et notifié aux époux X... le 21 novembre 2016 n’est signé que par la société EIBTF en qualité de locateur d’ouvrage chargé des travaux de confortement du talus et la société Sogi en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires, maître de l’ouvrage, et le compte rendu de la réunion de chantier qui y est annexé ne comporte aucune signature ; qu’en retenant, pour dire l’immeuble achevé après les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, que ceux-ci avaient « fait l’objet d’un procès-verbal de réception du 19 septembre 2016 (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires) signé par le syndic et l’entreprise EIBTF et autres et portant notamment sur les travaux de confortement de talus, avec quelques réserves de finition, en présence du maître d’oeuvre (Alter Ego) et du maître d’oeuvre d’exécution (Accotec), le compte rendu de la réunion de réception étant signé par un homme de l’art le maître d’oeuvre Atelier d’architecture Alter Ego (même pièce) », la cour d’appel a dénaturé le procès verbal de réception et son annexe en méconnaissance du principe susvisé. »

Réponse de la Cour

9. En premier lieu, la cour d’appel a relevé qu’une assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2015 avait voté le principe des travaux demandés par l’arrêt du 20 mai 2015, puis qu’une assemblée générale du 22 mars 2016 avait voté les travaux ordonnés par cet arrêt, dont la consolidation du talus après étude du sol, et que ceux-ci avaient fait l’objet d’un procès-verbal de réception du 19 septembre 2016.

10. En l’état de ses constatations, la cour d’appel, qui n’a pas retenu que l’assemblée générale avait modifié les travaux ordonnés par le dispositif de l’arrêt du 20 mai 2015, n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la différence entre l’évaluation du coût des travaux par l’expert et le coût des travaux exécutés.

11. En deuxième lieu, elle n’était pas plus tenue de vérifier si le constat d’achèvement de l’immeuble respectait les exigences contractuelles, cette recherche n’étant pas demandée.

12. En troisième lieu, en cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d’une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble, d’apprécier si celui-ci est achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

13. La cour d’appel, qui a souverainement retenu que l’immeuble était achevé, a ainsi légalement justifié sa décision.

14. Les motifs relatifs au respect de la procédure de constatation de l’achèvement prévue par l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation sont donc surabondants.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

15. M. et Mme X... font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables leurs demandes tendant à la condamnation de la société Lyf à lui payer une somme au titre de la pénalité contractuelle et au paiement de la somme de 50 547 euros, au titre du surcoût généré par le remboursement anticipé d’un prêt, alors :

«  1°/ qu’est recevable même présentée pour la première fois en cause d’appel la prétention qui est l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de celle présentée en première instance ; qu’en jugeant irrecevable comme nouvelle la demande des époux X... tendant à la condamnation de la société Lyf au paiement d’une somme de 157 117 euros au titre des pénalités contractuelles pour retard d’achèvement préalable à la livraison, motif pris que cette demande était nouvelle, aucune demande n’ayant été formulée devant les premiers juges, sans rechercher, ainsi qu’elle y était expressément invitée par les conclusions d’appel, si la demande de réduction du prix formulée en première instance à l’encontre du vendeur ne comprenait pas une somme de 80 025 euros au titre de la clause pénale pour 2 401 jours de retard, de sorte que la demande au titre des pénalités de retard formulée à l’encontre du garant d’achèvement après qu’il eût été condamné à financer l’achèvement de l’immeuble était la conséquence de celle formulée en première instance, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 566 du code de procédure civile ;

2°/ qu’est recevable la demande de dommages et intérêts qu’une partie formule pour la première fois en appel en réparation du préjudice qu’elle prétend avoir subi depuis le jugement ; qu’en jugeant irrecevable, pour être nouvelle et ne se rattacher par aucun lien à la disposition objet de la cassation partielle, la demande, formulée par les époux X..., tendant à la condamnation de la société Lyf à leur payer la somme de 50 547 euros au titre du surcoût généré par le remboursement anticipé, le 19 septembre 2015, de leurs prêts sans intérêts consécutif à la mise en demeure de la BCMI du 17 septembre 2015, avec prise unilatérale d’hypothèque définitive sur leurs lots, en application du chef du dispositif cassé de l’arrêt du 20 mai 2015, sans rechercher si elle ne trouvait pas sa cause dans la faute commise par la société Lyf lorsqu’elle avait choisi de procéder à une mesure d’exécution forcée sur le fondement d’un chef de dispositif de l’arrêt ultérieurement censuré, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 566 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

16. La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, a pu retenir que les demandes au titre des pénalités de retard à la livraison et de remboursement anticipé du prêt, n’ayant pas été formulées devant les premiers juges, étaient irrecevables comme nouvelles.

17. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Georget, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Vassallo, premier avocat général
Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - Me Le Prado