Arrêt n°733 du 1er octobre 2020 (19-20.737) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
-ECLI:FR:CCAS:2020:C300733

Vente - Possession

Rejet

Sommaire

À compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur des fruits ne peut invoquer la bonne foi et il importe peu à cet égard que la demande en résolution ou en annulation émane d’un tiers au contrat de vente.

Dès lors, une cour d’appel qui a constaté que les locataires d’un immeuble avaient demandé en justice l’annulation de la vente de celui ci par assignation délivrée les 15 et 21 mars 2007 et relevé que la nullité de la vente avait été prononcée le 21 octobre 2016, a pu en déduire que l’acquéreur de l’immeuble ne pouvait opposer sa bonne foi au vendeur à compter de la demande en annulation de la vente et que celui ci était fondé à lui réclamer la restitution des loyers versés par les locataires entre le 1er avril 2007 et le 28 octobre 2016.


Demandeur(s) : Edelweiss marine, société civile immobilière
Défendeur(s) : Foncière Résiouest, société à responsabilité limitée


Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 avril 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-11.015), la société Foncière Résiouest, propriétaire d’un immeuble, a demandé à la société Cogedim vente de procéder à sa vente par lots.

2. La société Cogedim vente a notifié à M. X... et à son épouse, locataires d’un appartement et de divers locaux dans cet immeuble, conformément aux dispositions de l’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, une offre de vente qu’ils n’ont pas acceptée.

3. M. et Mme X... ont assigné la société Foncière Résiouest, la société Cogedim vente et la société Edelweiss marine, acquéreur des locaux loués, en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées, ainsi que de la vente consentie ultérieurement, et en réparation de leur préjudice.

4. La société Foncière Résiouest a sollicité la restitution des loyers versés par les locataires à la société Edelweiss marine depuis le 1er juillet 2005.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Énoncé du moyen

6. La société Edelweiss marine fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la société Foncière Résiouest le montant des loyers perçus du 1er juillet 2005 au 30 août 2016, alors « que seule la demande en restitution émanant du propriétaire évincé à la suite de la vente annulée a pour effet de constituer possesseur de mauvaise foi, au sens de l’article 549 du code civil, l’acquéreur ayant perçu les fruits de la chose, en l’obligeant à les restituer ; qu’en l’espèce, la société Edelweiss Marine faisait valoir qu’elle ne pouvait être tenue à restitution des loyers qu’à compter du 7 avril 2015, date de la demande en restitution émanant de la société Foncière Résiouest ; qu’en jugeant que la société Edelweiss marine, en raison de l’effet rétroactif de la nullité, était tenue de restituer les loyers qu’elle avait perçus à compter de l’assignation en nullité délivrée par les époux X..., locataires du bien vendu, en mars 2007, la cour d’appel a violé le texte précité et l’article 1184 du code civil, celui-ci dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.  »

Réponse de la Cour

7. Aux termes de l’article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

8. Selon l’article 550 du code civil, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.

9. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation (3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-12.444, Bull. 2002, III, n° 244), à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi.

10. Il importe peu à cet égard que la demande en résolution ou en annulation émane d’un tiers au contrat de vente.

11. La cour d’appel a constaté que M. et Mme X... avaient demandé en justice l’annulation de la vente par assignation délivrée les 15 et 21 mars 2007.

12. Elle a relevé que la nullité de la vente avait été prononcée le 21 octobre 2016.

13. Elle a pu en déduire que la société Edelweiss marine ne pouvait opposer sa bonne foi à la société Foncière Résiouest à compter de la demande en annulation de la vente et que celle-ci était fondée à lui réclamer la restitution des loyers versés par les locataires entre le 1er avril 2007 et le 28 octobre 2016.

14. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Guillaudier, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Vassallo, premier avocat général
Avocat(s) : SCP Colin-Stoclet - SCP Buk Lament-Robillot