Arrêt n° 727 du 22 juin 2017 (16-15.743) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2017:C300727

Habitation à loyer modéré

Rejet

Demandeur : Société ICF Sud-Est Méditerranée d’HLM, société anonyme
Défendeur : M. X...


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 janvier 2016), que, par acte du 16 juin 2003, la SNCF a autorisé M. X..., l’un de ses agents, à occuper un appartement situé dans un immeuble qu’elle a vendu, le 12 décembre 2007, à la société ICF Habitat Sud-Est Méditerranée (la société ICF) ; qu’à la suite de la signature d’une convention avec l’Etat et de la réhabilitation de l’immeuble, la société ICF a procédé à la majoration du loyer et a appelé un supplément de loyer de solidarité ; que, M. X... ayant refusé de régler le nouveau loyer, la société ICF lui a délivré un commandement de payer auquel il a formé opposition ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société ICF fait grief à l’arrêt d’annuler le commandement et de rejeter sa demande en paiement, alors, selon le moyen :

1°/ que le logement fourni par un employeur à son salarié à titre d’accessoire du contrat de travail, est celui qui est mis à la disposition du salarié en raison de ses fonctions et pour en faciliter l’exercice si bien qu’en se bornant à affirmer, pour décider que le logement mis à la disposition de M. X... par la SNCF constituait un accessoire de son contrat de travail, que les parties avaient expressément visé cette qualification et exclu l’application des dispositions du code civil et de la législation spéciale sur les loyers, et que le contrat conférait au propriétaire des prérogatives exorbitantes du droit commun, notamment concernant la rupture du contrat, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l’occupation du logement n’avait nullement été concédée à M. X... pour faciliter l’exercice de ses fonctions, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;

2°/ que la fourniture, par l’employeur, d’un logement à titre d’accessoire du contrat de travail constitue un avantage en nature, soumis à cotisations sociales de sorte qu’en se bornant à affirmer que, pour décider que le logement mis à la disposition de M. X... par la SNCF constituait un accessoire de son contrat de travail, que les parties avaient expressément visé cette qualification et exclu l’application des dispositions du code civil et de la législation spéciale sur les loyers, et que le contrat conférait au propriétaire des prérogatives exorbitantes du droit commun, notamment concernant la rupture du contrat, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la fourniture de ce logement avait été soumise à cotisations sociales, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;

3°/ que le supplément de loyer prévu en application de l’article L. 411-3 du même code étant exigible en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage, il peut être imposé à un salarié, au profit duquel un logement avait préalablement été mis à sa disposition par son employeur à titre d’accessoire à son contrat de travail, après la vente de l’immeuble à une société d’habitations à loyer modéré ayant signé une convention d’aide personnalisée au logement avec l’État si bien qu’en décidant néanmoins que la société ICF n’était pas fondée à solliciter le paiement par M. X... d’un supplément de loyer de solidarité, motif pris que le logement mis à la disposition de celui-ci par la SNCF constituait un accessoire de son contrat de travail, la cour d’appel a violé les articles 1134 du code civil, L. 353-7 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation ;

4°/ que si les termes du contrat de bail auquel le locataire était partie avant la vente de l’immeuble, demeurent opposables à la société d’habitations à loyer modéré acquéreur, lorsque le locataire refuse la nouvelle proposition de bail qui lui est faite, il n’en résulte pas, pour autant, l’exclusion de la réglementation d’ordre public sur le supplément de loyer de solidarité de sorte qu’en retenant néanmoins que les dispositions de l’article L. 353-7, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation justifiaient l’exclusion de l’application de la réglementation d’ordre public sur le supplément de loyer de solidarité au profit de celle des stipulations du contrat de M. X..., en cours au moment de la vente de l’immeuble à la société ICF, la cour d’appel a violé l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le contrat stipulait que l’attribution du logement ne constituait à aucun titre une location relevant du code civil et de la législation spéciale sur les loyers mais n’était consentie qu’à titre d’accessoire du contrat de travail, que le logement était réservé aux agents en activité de service et que la SNCF avait le droit de mettre fin à toute époque et sans indemnité à cette attribution au cas où l’agent viendrait à cesser ses fonctions, la cour d’appel, qui a souverainement recherché la commune intention des parties, a exactement déduit, de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que M. X... n’était pas titulaire d’un bail et que les dispositions relatives au supplément de loyer de solidarité ne lui étaient pas applicables ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

 Attendu que la société ICF fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à M. X... des dommages-intérêts ;

Mais attendu que le rejet du premier moyen rend sans portée le moyen tiré d’une cassation par voie de conséquence ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs  :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Louvel, premier président
Rapporteur : M. Parneix
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois - Me Le Prado