Arrêt n°658 du 24 septembre 2020 (19-19.179) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
-ECLI:FR:CCAS:2020:C300658

Servitude

Rejet

Sommaire

Une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition


Demandeur(s) : M. A... X... et autre(s)
Défendeur(s) : M. B... Y... et autre(s)


Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 30 avril 2019), le 30 juin 1997, M. et Mme Y..., divisant leur fonds, ont vendu à M. et Mme X... une parcelle cadastrée AT 416, en constituant à son bénéfice une servitude de passage sur la parcelle AT 417, qu’ils ont conservée et ultérieurement divisée en deux parcelles cadastrées AT 457 et AT 458.

2. Le 22 juillet 2010, M. et Mme Y... ont consenti à M. et Mme Z... une promesse de vente portant sur la parcelle AT 458 et contenant constitution sur celle-ci d’une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT 457. Cette promesse n’ayant pas été réitérée, en raison notamment de l’opposition de M. et Mme X... au projet immobilier des acquéreurs, un jugement irrévocable du 8 novembre 2011, valant vente et publié le 27 mars 2012, en a ordonné l’exécution forcée.

3. Par acte des 4 et 30 juillet 2012, M. et Mme Z... ont vendu leur parcelle à M. et Mme X.... Ceux-ci ont assigné M. et Mme Y... en démolition d’un muret construit sur l’assiette de la servitude de passage établie le 30 juin 1997 et en dénégation de la servitude grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme X... font grief à l’arrêt de constater que la servitude de passage grevant le fonds AT 457 au profit de la parcelle AT 416 est éteinte et de rejeter leurs demandes à ce titre, alors :

«  1°/ que les dispositions de l’article 685-1 du code civil ne sont applicables à une servitude ayant fait l’objet d’une convention qu’à la condition que celle-ci ait l’état d’enclave pour cause déterminante et se borne à fixer l’assiette et les modalités d’exercice du passage ; que pour déterminer si tel est le cas, il appartient aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties d’après les termes de la convention ; qu’en se bornant à relever que l’accès à la parcelle n° AT 416 ne pouvait se faire que par le chemin du Panorama pour dire que la clause de servitude contenue dans l’acte du 30 juin 1997 avait pour cause l’enclavement, sans s’expliquer quant au libellé de ladite clause, laquelle faisait référence à une constitution de servitude et non à une simple définition de l’assiette et du mode d’exercice, sans qu’il soit jamais indiqué que le fondement de la servitude serait le fondement légal résultant de l’état d’enclave, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 685-1 et 1134 ancien [1101 et 1103 nouveaux] du code civil ;

2°/ que la renonciation tacite postule que le titulaire du droit ait accompli des actes révélant sa volonté non équivoque d’abdiquer ce droit ; qu’en opposant à M. et Mme X... la circonstance que dans l’acte des 4 et 30 juillet 2012, aux termes duquel ils acquéraient une portion du terrain, assiette de la servitude, et auquel M. et Mme Y... n’étaient pas parties, ils n’ont émis aucune réserve s’agissant du surplus de l’assiette de la servitude, subsistant sur la parcelle n° AT 457, les juges du fond, qui n’ont pas mis en évidence la volonté dépourvue d’équivoque de M. et Mme X... de renoncer à leur droit, ont violé l’article 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a relevé que l’accès à la parcelle AT 416 ne pouvait se faire que par le chemin du Panorama et que la servitude établie à son bénéfice sur la parcelle AT 417 avait été concédée pour sa desserte, en lui permettant un accès à ce chemin.

6. Sans s’être fondée sur une renonciation des propriétaires du fonds dominant à leur droit de passage, elle en a souverainement déduit que la servitude n’avait été instituée qu’en raison de l’état d’enclave de la parcelle AT 416 et que, par suite de l’acquisition par M. et Mme X... de la parcelle AT 458, supportant l’assiette de la servitude, l’état d’enclave avait cessé et que la servitude était en conséquence éteinte.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

8. M. et Mme X... font grief à l’arrêt de dire que la servitude de passage au profit du fonds AT 457 et grevant le fonds AT 458, stipulée dans l’acte sous seing privé du 22 juillet 2010 passé entre M. et Mme Y... et M. et Mme Z..., valant vente au terme du jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 8 novembre 2011, était valide et opposable à M. et Mme X..., acquéreurs du fonds servant selon acte des 4 et 30 juillet 2012, dans les termes, conditions et limites énoncés dans l’acte du 22 juillet 2010, alors :

« 1°/ qu’une servitude n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé, hors l’hypothèse où son acte d’acquisition en fait mention, que si elle a été publiée ; qu’une servitude n’est publiée que si l’acte emportant, ou la décision valant, constitution de la servitude a été publié ; qu’en retenant, pour dire la servitude stipulée dans l’acte du 22 juillet 2010 opposable à M. et Mme X..., que le jugement du 8 novembre 2011, lequel comportait mention de la servitude, avait été publié au service de la publicité foncière, sans constater qu’il valait constitution de la servitude, les juges du fond ont violé les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

2°/ qu’à défaut de publicité, une servitude n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé que si son acte d’acquisition en fait mention ; qu’en retenant, pour dire la servitude stipulée dans l’acte du 22 juillet 2010 opposable à M. et Mme X..., que l’acte des 4 et 30 juillet 2012 renvoyait au jugement du 8 novembre 2011, lequel comportait mention de la servitude, sans constater qu’il valait constitution de la servitude, les juges du fond ont violé l’article 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil ;

3°/ que seuls les énoncés figurant au dispositif d’une décision de justice présentent un caractère décisoire ; que faute d’avoir recherché, comme ils y étaient invités, s’il n’était pas exclu de se référer au jugement du 8 novembre 2011, comme valant constitution de la servitude, dès lors que la mention de la servitude figurait dans les commémoratifs et qu’en son dispositif, il se bornait à indiquer valoir vente, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 480 du code de procédure civile ;

4°/ qu’une servitude n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé, hors l’hypothèse où son acte d’acquisition en fait mention, que si elle a été publiée ; que la connaissance par l’acquéreur de l’immeuble grevé de l’existence de la servitude ne supplée pas le défaut de publicité ; qu’en retenant, pour dire la servitude stipulée dans l’acte du 22 juillet 2010 opposable à M. et Mme X..., que ceux-ci en avaient eu connaissance à la date d’acquisition du fonds prétendument grevé, les juges du fond ont violé les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. »

Réponse de la Cour

9. En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention (3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132). La publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195).

10. Ayant relevé que la servitude de passage grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457, constituée par la promesse de vente du 22 juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011, lequel avait été publié et avait été mentionné dans le titre de M. et Mme X..., la cour d’appel en a déduit, souverainement, que ceux-ci avaient eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu’elle n’ait pas été constatée dans le dispositif du jugement, et, à bon droit, qu’elle leur était en conséquence opposable.

11. Le moyen, qui manque en fait en ses autres branches en ce que l’arrêt n’a pas retenu que la servitude avait été publiée ou mentionnée dans l’acte d’acquisition du fonds servant, n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Béghin, conseiller référendaire
Avocat général : M. Sturlèse
Avocat(s) : SCP Foussard et Froger - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret