Arrêt n° 568 du 14 juin 2018 (17-12.512) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2018:C300568

Bail à usage d’habitation et professionnel

Rejet

Demandeur (s) : M. François X.. ; et autre
Défendeur (s) : Mme Renée Z... ; et autre


Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé  :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 1er décembre 2016), que, selon bail du 15 avril 1966, soumis à la loi du 1er septembre 1948, la SCI 24 rue Vieille du Temple, aux droits de laquelle se trouvent M. et Mme X..., a donné en location un appartement à Alain Z... que celui-ci a sous-loué à Mme A... ; qu’un jugement du 19 septembre 1985 a dit que cette sous-location était régie par la loi du 1er septembre 1948 ; que Alain Z... est décédé le [...] ; que, soutenant que sa veuve, Mme Renée Z..., et Mme A... étaient devenues occupantes sans droit ni titre, M. et Mme X... les ont assignées en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt de rejeter la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le contrat de bail est résilié de plein droit au jour du décès du locataire de sorte que l’épouse de celui-ci se trouve privée de tout droit sur le bail portant sur un appartement n’ayant jamais constitué leur domicile conjugal ; que l’épouse devient elle-même occupante sans droit ni titre de l’appartement qu’elle sous-loue, sans droit, en totalité à un tiers, dont elle perçoit des sous-loyers qu’elle reverse au bailleur ; qu’il ressortait des propres constatations des juges du fond qu’à la suite du décès de son époux, seul locataire, Mme veuve Z... laquelle n’avait pas hérité du droit au bail résilié de plein droit au jour dudit décès, s’est comportée comme si elle était locataire en percevant des sous-loyers de Mme A... à laquelle elle sous-louait l’appartement dans sa totalité, et en acquittant des « loyers » entre les mains des mandataires du bailleur ; qu’en déboutant cependant les époux X... de leurs demandes tendant à voir déclarer Mme veuve Z... occupante sans droit ni titre du fait de Mme A..., et à condamner Mme Z... au paiement d’une indemnité d’occupation, au motif inopérant qu’elle ne se serait pas enrichie, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions des articles 4, 5 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

2°/ qu’aux termes de l’article 5-I a de la loi du 1er septembre 1948, en cas de décès du locataire, le contrat de bail est résilié de plein droit et le droit au maintien dans les lieux n’appartient, en l’absence même de délivrance d’un congé, qu’aux personnes limitativement énumérées par l’alinéa 1er de ce même article, à savoir le conjoint du locataire ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, les enfants mineurs ; qu’en retenant que Mme A..., dont il est constant qu’elle n’a aucune de ces qualités, pouvait bénéficier du maintien dans les lieux en tant qu’occupante de bonne foi malgré l’absence de congé donné au locataire, la cour d’appel a violé ensemble les articles 4 et 5 de la loi du 1er septembre 1948 ;

3°/ qu’en toute hypothèse, le droit au maintien dans les lieux du sous-locataire est conditionné par la détention d’un titre d’origine à l’occupation régulier et par la délivrance d’un congé au locataire mettant fin au bail principal ; que le droit au maintien de l’article 4 suppose l’expiration du contrat, c’est-à-dire l’arrivée à son terme, selon la procédure prévue au 3e alinéa de cet article ; qu’en considérant dès lors que si du fait de la résiliation de plein droit du bail au jour du décès du locataire, M. Z..., Mme A... avait perdu sa qualité de sous-locataire, elle avait cependant conservé le droit au maintien dans les lieux qu’elle avait régulièrement acquis en application de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, « même si aucun congé n’a été délivré à M. Alain Z... sur le fondement de (ce même article) », la cour d’appel a violé les dispositions de ce texte, ensemble celles des articles 5 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement retenu que, l’appartement n’ayant jamais servi à l’habitation des époux, Mme Z... n’était pas cotitulaire du bail en application de l’article 1751 du code civil et que le seul encaissement des sous-loyers reversés aux bailleurs ne suffisait pas à lui conférer la qualité d’occupante, la cour d’appel, qui a relevé que Mme A... occupait seule les lieux en vertu d’une sous-location régulière, en a déduit, à bon droit, que Mme Z... n’était pas redevable d’une indemnité d’occupation ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant exactement retenu que Mme A..., dont le titre de sous-location avait été judiciairement reconnu, était occupante de bonne foi et bénéficiait à ce titre d’un droit au maintien dans les lieux personnel et indépendant des droits du locataire principal, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que, si la résiliation de plein droit du bail au jour du décès du locataire lui avait fait perdre sa qualité de sous-locataire, Mme A... avait conservé depuis cette date son droit au maintien dans les lieux, même si aucun congé n’avait été délivré au locataire principal ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la quatrième branche du moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; 

Par ces motifs  :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Parneix
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : Me Rémy-Corlay - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - SCP Piwnica et Molinié