Arrêt n° 567 du 14 juin 2018 (17-13.422, 17-15.498) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2018:C300567

Bail à usage d’habitation et professionnel

Cassation partielle

Pourvoi n° R 17-13.422
Demandeur (s) : Caisse de retraite des notaires

Défendeur (s) : M. X... ; et autres


Pourvoi n° X 17-15.498
Demandeur (s) : M. François A...

Défendeur (s) : société X..., Y... et Z..., société civile professionnelle ; et autres


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2017), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 10 juin 2015, pourvoi n° 14-15.961), que, par acte reçu par Henri A..., la Caisse de retraite des notaires (la CRN) a donné à bail à M. X... et à la SCP Fay et Nafilyan, aux droits de laquelle se trouve la SCP X...Y...Z.. ;, des locaux d’habitation à usage d’office notarial ; que, la CRN leur ayant délivré, le 23 juin 2006, un congé à effet au 31 décembre 2006, date d’expiration du bail, les preneurs l’ont assignée en nullité du bail pour violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; que M. François A..., héritier et successeur d’Henri A..., a été appelé en garantie ;

Sur le second moyen du pourvoi n° R 17-13.422 :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur les premiers moyens des pourvois, réunis :

Vu l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et l’article 2277 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008 ;
 
Attendu que les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité ;

Attendu que, pour condamner la CRN à payer, à la suite de l’annulation du bail, une indemnité d’occupation pour la seule période comprise entre le 1er avril 2005 et le 31 décembre 2008, date de la libération des lieux, l’arrêt retient que la prescription quinquennale de l’article 2277 ancien du code civil s’applique à l’indemnité d’occupation, s’agissant, même si elle est fixée globalement par la suite, d’une dette périodique calculée sur la base d’un montant mensuel ou trimestriel multiplié par le nombre de mois ou de trimestres d’occupation et que la CRN a formé sa demande en paiement pour la première fois dans son assignation du 31 mars 2010 ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne pouvait courir avant le prononcé de la nullité du bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen du pourvoi n° X 17-15.498 :

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que l’arrêt retient que le notaire a manqué à son devoir de conseil en recevant un acte irrégulier et le condamne à garantir la CRN des condamnations prononcées à son encontre ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, les restitutions dues à la suite de l’annulation du bail ne constituant pas, par elles-mêmes, un préjudice indemnisable, le notaire ne pouvait être tenu de garantir la restitution des loyers qu’en cas d’insolvabilité de la bailleresse, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs  :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne M. X... et la SCP X...Y...Z... à payer à la Caisse de retraite des notaires une indemnité d’occupation pour la seule période comprise entre le 1er avril 2005 et le 31 décembre 2008 et en ce qu’il condamne M. A... à garantir la Caisse de retraite des notaires des condamnations prononcées à son encontre, l’arrêt rendu le 12 janvier 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Parneix
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - SCP Delvolvé et Trichet - SCP Piwnica et Molinié