Arrêt n°542 du 10 septembre 2020 (19-17.045) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
- ECLI:FR:CCASS:2019:C300542

Copropriété

Cassation partielle

Demandeur(s) : société Auteuil-Boulogne, société civile immobilière ; et autres

Défendeur(s) : M. A... X... ; et autres


Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 27 février 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.072, Bull. 2018, III, n° 4), par acte du 31 mai 1983, l’immeuble situé [...], composé de deux lots, a été placé sous le régime de la copropriété. Par acte du 30 mai 1984, le lot n° 2 a été divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12. Une assemblée générale du 21 juin 2011 a, en sa résolution n° 5, contesté la légalité du modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984 et exigé sa rectification.

2. M. X..., propriétaire des lots n° 3, 8 et 9, a assigné le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil-Boulogne, propriétaire du lot n° 1, en annulation de cette résolution. Le syndicat des copropriétaires a appelé la société Groupe immobilier Europe à l’instance.

3. La société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ont invoqué l’inopposabilité à leur égard de l’acte du 30 mai 1984.

Examen des moyens

Sur les premier, deuxième et sixième moyens, ci-après annexés

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième et le cinquième moyens, réunis

Enoncé du moyen

5. La société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires font grief à l’arrêt de rejeter leur demande, alors :

«  1°/ que l’action tendant à voir déclarer une clause inopposable, comme non écrite, parce qu’elle a pour objet de mettre le règlement de la copropriété en conformité avec le droit existant, est imprescriptible ; qu’en déboutant la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de leur demande tendant à voir déclarer inopposable, c’est-à-dire non écrite, au syndicat de copropriétaires la répartition des charges des lots 3 à 12 au motif qu’il s’agirait d’une action personnelle soumise au régime de prescription de dix ans prévu à l’article 42 de la loi de 1965, la cour d’appel a violé l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que l’action tendant à voir déclarer une clause non écrite, parce qu’elle a pour objet de mettre le règlement de la copropriété en conformité avec le droit existant, est imprescriptible ; qu’en déboutant la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de leur demande tendant à voir déclarer inopposable au syndicat de copropriétaires l’état descriptif de division des mêmes lots et la répartition en parties communes spéciales au motif qu’il s’agirait d’une action personnelle soumise au régime de prescription de dix ans prévu à l’article 42 de la loi de 1965, la cour d’appel a violé l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable :

6. Selon ce texte, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites.

7. Pour rejeter la demande de la société Auteuil-Boulogne et du syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que, si la répartition des quotes-parts de parties communes et de charges entre les lots n° 3 à 12 n’a pas été soumise à une assemblée générale, contrairement à ce qu’exige l’article 11, alinéa 3, et si cette disposition est d’ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l’acte modificatif du 30 mai 1984 qui contient ces répartitions, alors que le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et que l’imprescriptibilité invoquée par la société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d’un règlement de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge, et que l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale et les motifs qui y ont conduit entraînent le rejet de la demande tendant à l’inopposabilité à la société Auteuil-Boulogne et au syndicat des copropriétaires de l’acte modificatif du 30 mai 1984.

8. En statuant ainsi, alors que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l’article 43 précité n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Et sur le quatrième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

9. La société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires font grief à l’arrêt de rejeter la demande, alors « que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont réputées non écrites les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette loi ; que son article 11 prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée que par l’assemblée générale des copropriétaires ; que, constatant que la modification de la répartition des quotes-parts et des charges par l’acte modificatif de 1984 n’avait pas été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel, qui se refuse néanmoins à déclarer cette modification non écrite, a violé les articles 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.  »

Réponse de la Cour

Vu les articles 11, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable :

10. Aux termes du premier de ces textes, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. Aux termes du second, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

11. Pour rejeter la demande tendant à déclarer non écrites les clauses de l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984, l’arrêt retient que le fait que la répartition des charges n’ait pas fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté, est insusceptible de rendre la clause IV et les tableaux contraires à la loi du 10 juillet 1965, puisque cette exigence figure expressément en page 4 de l’acte du 31 mai 1984, en partie III « répartition des charges », qui renvoie au tableau.

12. En statuant ainsi, alors que, le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du quatrième moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute la société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes tendant à dire que l’acte du 30 mai 1984 est inopposable au syndicat des copropriétaires, ainsi que la répartition des charges des lots n° 3 à 12, l’état descriptif de division des mêmes lots et la répartition en parties communes, de leur demande subsidiaire tendant à déclarer non écrites : la répartition des quotes-parts de division de l’immeuble de fond de cour, la répartition des charges figurant dans le document du 30 mai 1984, la création des parties communes exclusives à certains lots, le tableau de répartition des charges qui comporte des erreurs entre millièmes généraux et la colonne charges, le rez-de-chaussée bénéficie d’une différence en sa faveur de - 6,8 %, les premier, deuxième et troisième étages supportent cette différence de charges en plus, le règlement de copropriété du 31 mai 1983 ne classe pas les escaliers parmi les parties communes spéciales, de leur demande de désignation d’un expert, de leur demande de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 27 février 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Dagneaux
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia - SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh