Arrêt n°482 du 6 juin 2019 (18-14.547 ; 18-15.386) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
- ECLI:FR:CCASS:2019:C300482

Propriété - Servitude

Rejet

Pourvoi 18-14.547

Demandeur(s) : société Y... géomètres-experts, société civile professionnelle

Défendeur(s) : M. A... X... ; et autres

Pourvoi 18-15.386

Demandeur(s) : M. A... X... ; et autres

Défendeur(s) : société Y... géomètres-experts, société civile professionnelle ; et autres


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 1er février 2018), que la société Z... a vendu à Mme B... un immeuble à usage d’habitation par acte authentique dressé par M. A... X..., notaire associé de la société civile professionnelle N... X..., C... D..., E... X... (les notaires) et contenant la clause suivante : « Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugera pas opportun d’y mettre fin. Tous les frais d’entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur. Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D en ce compris celle existant au rez-de-chaussée et l’érection d’un mur en DC. Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision. Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le n° [...] de la section DT » ; que la société Z... a ultérieurement vendu ce dernier immeuble à la société Lovinvest qui l’a aménagé et soumis au statut de la copropriété ; que M. et Mme F... ont acquis le lot comprenant la pièce objet de la clause précitée ; qu’à l’occasion de travaux d’aménagement, ils ont constaté la présence dans leur lot du conduit d’évacuation de la chaudière de Mme B... ; que celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et M. et Mme F... en nullité de la servitude stipulée dans son acte de vente et démolition des constructions édifiées sur sa propriété ; que la société Lovinvest, les notaires et la société Y..., géomètres-experts (le géomètre-expert), ayant établi l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la copropriété [...], ont été appelés en garantie ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal des notaires, le premier moyen du pourvoi principal du géomètre-expert et les moyens uniques des pourvois incidents de M. et Mme F... et du syndicat des copropriétaires, réunis  :

Attendu que les notaires, le géomètre-expert, le syndicat des copropriétaires et M. et Mme F... font grief à l’arrêt d’accueillir les demandes de Mme B..., alors, selon le moyen :

1°/ que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien ; qu’en annulant la clause par laquelle Mme B... avait consenti à son vendeur un droit réel de jouissance sur une portion du bien qu’elle avait acquis parce qu’elle la privait de tout droit de jouissance sur cette portion, quand il était loisible aux parties de constituer un droit réel ne correspondant pas à la définition des servitudes et conférant à son bénéficiaire un droit de jouissance exclusif de celui du propriétaire, la cour d’appel a méconnu la volonté des parties de constituer un droit réel au profit du fonds de M. Z..., en violation des articles 544 et 1134 du code civil ;

2°/ que, en toute hypothèse, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu’en déduisant la nullité de la clause par laquelle Mme B... avait consenti un droit de jouissance sur une portion du bien acquis par acte du 17 septembre 1993, de ce que les parties avaient qualifié ce droit de servitude et qu’une telle servitude ne pouvait priver le propriétaire du fonds servant de tout droit de jouissance, quand il lui appartenait de restituer l’exacte qualification de ce droit réel de jouissance, la qualification inexacte ainsi retenue par les parties n’étant pas de nature à entraîner la nullité de l’acte, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ;

3°/ qu’une convention n’est pas privée d’objet par le seul fait que la qualification choisie par les parties n’est pas compatible avec son économie générale ; qu’en l’espèce, pour déclarer nulle la clause permettant aux consorts F... et au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] de jouir du fonds appartenant à Mme B... et ordonner en conséquence la démolition des ouvrages qu’ils y avaient édifié, la cour d’appel a retenu que cette clause devait être regardée comme privée d’objet dès lors qu’elle déclarait leur conférer un droit de servitude interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété en méconnaissance des principes applicables ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les articles 544, 637, 686 et les articles 1134, 1108 et 1126 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ qu’il appartient au juge de restituer leur exacte qualification aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ; qu’en l’espèce, pour dire que la clause prévue à l’acte de vente authentique du 17 septembre 1993 passé entre Mme B... et la société Z... constituait une clause instaurant une servitude, et prononcer ensuite sa nullité pour défaut d’objet certain en ce qu’elle conférait au propriétaire du fonds dominant un droit exclusif privant le propriétaire du fonds servant de toute jouissance de sa propriété, la cour d’appel a retenu qu’elle avait été qualifiée de manière expresse et non équivoque ainsi dans cet acte ; qu’en se fondant sur cette seule circonstance, sans rechercher elle-même qu’elle avait pu être l’intention des parties en réservant au vendeur un droit exclusif et absolu sur une partie du fonds de l’acheteur, la cour d’appel a méconnu son office en violation de l’article 12 du code de procédure civile ;

5°/ que les servitudes ne peuvent être constituées par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété ; qu’est donc ambigüe et sujette à interprétation la clause qui, tout en déclarant instituer une servitude au profit du vendeur, lui octroie un droit exclusif de jouissance sur une partie du fonds servant ; qu’en déclarant non équivoque et en refusant d’interpréter la clause de l’acte authentique du 17 septembre 1993, par laquelle la société Z... a déclaré se réserver une servitude sur une partie du bien vendu à Mme B..., tout en relevant que, par l’effet de cette clause, Mme B... se trouvait privée de la totalité de la jouissance d’une partie de sa propriété et prononcer en conséquence sa nullité, la cour d’appel, qui aurait dû rechercher quelle avait pu être la commune intention des parties en permettant au vendeur d’user seul du fonds litigieux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6°/ qu’un propriétaire peut renoncer à son droit de jouir d’une partie du fonds lui appartenant au profit d’un tiers à qui il reconnaît un droit de jouissance exclusif ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la clause figurant dans l’acte du 17 septembre 1993, conférait à la société Z... un droit d’usage sur le prolongement au-dessus de la parcelle n° 80 de la pièce située à cheval sur cette parcelle et la parcelle n° 126 ; que pour annuler cette clause, elle a considéré qu’elle avait pour effet d’empêcher Mme B... de jouir de l’espace se trouvant en surplomb de la parcelle lui appartenant et qu’une servitude ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance sur son bien est nulle ; qu’en statuant ainsi, quand est parfaitement licite la clause par laquelle un propriétaire confère à un tiers un droit de jouissance exclusif sur son bien et s’interdit ainsi d’en jouir lui-même, la cour d’appel a violé les articles 544 et 686 du code civil et l’article 1134, devenu l’article 1103, du même code ;

7°/ subsidiairement qu’une convention n’est pas privée d’objet par le seul fait que la qualification choisie par les parties n’est pas compatible avec son économie générale ; qu’en l’espèce, pour déclarer nulle la clause permettant aux consorts F... de jouir du fonds appartenant à Mme B... et ordonner en conséquence la démolition des ouvrages qu’ils y avaient édifié, la cour d’appel a retenu que cette clause devait être regardée comme privée d’objet dès lors qu’elle déclarait leur conférer un droit de servitude interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété en méconnaissance des principes applicables ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les articles 544, 637, 686 et les articles 1134, 1108 et 1126 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

8°/ que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu’en l’espèce, pour juger que la clause litigieuse instituait une servitude et, partant, devait être annulée, la cour d’appel a retenu, d’une part, que « les parties ont stipulé de manière expresse et non équivoque l’existence d’une servitude et ce, à deux reprises » et que « le vocabulaire utilisé, qui fait référence au fonds dominant, est propre au régime de la servitude » et, d’autre part, que « les termes employés, au demeurant dans un acte authentique, doivent dès lors recevoir leur pleine acception juridique » ; qu’en statuant ainsi, quand il lui appartenait de restituer l’exacte qualification du droit conféré par la clause litigieuse, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ; 9°/ en toute hypothèse que l’acte dont les termes sont contradictoires ne saurait être qualifié de clair et doit faire l’objet d’une interprétation ; qu’en l’espèce, la clause litigieuse instituait expressément une servitude au profit de la société Z... tout en privant Mme B... de la jouissance de la partie de sa propriété grevée par cette servitude ; qu’à supposer qu’une servitude ne puisse être constituée par la reconnaissance d’un droit de jouissance exclusif au profit du propriétaire du fonds dominant, ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de la jouissance d’une partie de sa propriété, la clause litigieuse était entachée de contradiction ; qu’en déclarant néanmoins non équivoque cette clause et en refusant de l’interpréter, la cour d’appel, qui aurait dû rechercher quelle avait pu être la commune intention des parties en permettant au vendeur d’user seul du fonds litigieux, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134, devenu l’article 1103 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu, d’une part, que, lors de la vente, les parties avaient entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds acquis par Mme B... et au profit du fonds voisin initialement conservé par la société Z..., d’autre part, que la convention interdisait, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi du géomètre-expert :

Attendu que le géomètre-expert fait grief à l’arrêt de le condamner à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, alors, selon le moyen :

1°/ que, le géomètre n’est tenu que d’une obligation de moyen limitée au champ de ses missions, lesquelles n’incluent pas l’appréciation de la légalité des titres de propriété des parties ; que, pour dire la société Y... responsable de l’empiétement de la résidence « [...] » sur une partie du premier étage du fonds de Mme B..., résultant de la nullité de la clause de servitude consentie par cette dernière en faveur du propriétaire du fonds voisin, la cour d’appel a retenu que, bien que l’état de division établi fut conforme aux plans d’architecte et aux titres de la société Lovinvest, la configuration des lieux, révélant une surface supérieure au premier étage par rapport au rez-de-chaussée, aurait dû la conduire à rechercher le titre de Mme B... pour déterminer les droits réels de la société Lovinvest sur cette portion ; qu’en statuant ainsi, tandis qu’il n’entrait pas dans sa mission d’apprécier la légalité de la servitude consentie par Mme B... en faveur du propriétaire du fonds voisin, la cour d’appel a violé l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

2°/ que la faute du maître d’ouvrage exonère totalement ou partiellement le l’entrepreneur de sa responsabilité contractuelle à son égard ; qu’en l’espèce, la société Y... faisait valoir qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société Lovinvest aurait également dû se convaincre de la situation des lieux et était par conséquent en partie responsable de son propre préjudice ; qu’en retenant, pour condamner la société Y... à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations mises à sa charge, qu’il « importait peu que d’autres professionnels aient concouru à la réalisation du dommage dans la mesure où sa propre faute est établie », la cour d’appel a violé l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le géomètre-expert aurait dû attirer l’attention de la société Lovinvest, nonobstant sa qualité de professionnel de l’immobilier, sur le fait que le premier étage de son immeuble avait une surface supérieure à celle du rez-de-chaussée, de sorte que partie d’un lot du premier étage se situait sur une parcelle dont cette société n’apparaissait pas être propriétaire selon son titre, la cour d’appel, qui n’a pas exigé du géomètre-expert la vérification des droits de son client en recherchant le titre de Mme B... et en appréciant la légalité de la clause instituant la servitude, a pu en déduire que l’appel en garantie devait être accueilli ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Béghin, conseiller référendaire
Avocat général : M. Sturlèse
Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - Me Le Prado - SCP Gatineau et Fattaccini - SCP Richard - SCP Rocheteau et Uzan-Sarano