Arrêt n° 435 du 20 avril 2017 (16-10.486) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2017:C300435

Architecte entrepreneur - Construction immobilière

Cassation partielle

Architecte entrepreneur - Construction immobilière

Demandeur : M. Jean-Philippe X... ; et autre
Défendeur : société Maisons MCA, société par actions simplifiée ; et autres



Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 12 novembre 2015), que, le 8 juillet 2008, M. et Mme X... ont conclu avec la société Maisons Côte Atlantique (la société MCA), assurée auprès de la société Camca assurances, deux contrats de construction de maison individuelle ; que les opérations ont été financées par deux prêts immobiliers consentis par la société BNP Paribas Invest Immo (la BNP) ; qu’une garantie de livraison a été délivrée par la Compagnie européenne des garanties immobilières (la CEGI) ; que M. et Mme X... ont réglé les appels de fonds au fur et à mesure et jusqu’à 95 % de l’avancement des travaux ; que, par devis accepté du 14 juin 2007, M. et Mme X... ont confié à la société Sicaud la réalisation de l’accès de chantier, le raccordement à l’égout, le réseau pluvial, l’adduction des fluides, la réalisation d’un parking, la réalisation d’une clôture et d’un terrassement ; que la société PLS, titulaire de deux mandats de gestion locative, a donné les immeubles en location à partir des 27 novembre et 11 décembre 2009 ; que, se prévalant d’irrégularités, de désordres et de retard, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société MCA, la société Sicaud, la BNP et la CEGI en réparation de différents préjudices et que la société MCA a appelé en cause la société Camca, son assureur ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt de fixer à la date du 16 décembre 2009 la réception tacite des travaux réalisés par la société MCA, avec toutes conséquences de droit, alors, selon le moyen :

1°/ que la réception d’une maison individuelle édifiée dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle doit être expresse et ne peut intervenir tacitement ; qu’en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire que les travaux de construction de deux maisons individuelles réalisées au profit des époux X... avaient pu faire l’objet d’une réception tacite, la cour d’appel a violé les articles L. 231-6 et R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation ;

2°/ que les parties peuvent convenir de ce que la réception des travaux devrait intervenir de manière expresse et exclure, ainsi, toute réception tacite ; qu’en décidant qu’une réception tacite était intervenue, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X..., qui soutenaient qu’il avait été stipulé dans les contrats de construction de maison individuelle que la réception devrait intervenir en présence d’un professionnel, ce qui excluait toute réception tacite résultant de la prise de possession ou du paiement d’une partie du prix, la cour d’appel a privé sa décision de motifs, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que la réception tacite ne peut résulter que de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux ; que le paiement d’une partie seulement du prix de construction, même accompagnée d’une prise de possession, n’est pas de nature à caractériser une réception tacite ; qu’en se bornant néanmoins, pour décider que les maisons individuelles avaient fait l’objet d’une réception tacite au plus tard, le 16 décembre 2009, à relever que les prestations de la société MCA avaient été payées à hauteur de 95 % et que les locataires étaient entrés dans les lieux le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre 2009 pour le lot 38, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé une réception tacite des maisons individuelles par M. et Mme X..., a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-6, R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation et 1792-6 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle n’excluaient pas la possibilité d’une réception tacite et relevé que les prestations de la société MCA avaient été payées à hauteur de 95 % et que les locataires étaient entrés dans les lieux le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre pour le lot 38, ce dont il résultait une volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage d’accepter les travaux au plus tard le 16 décembre 2009, la cour d’appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu fixer à cette date la réception tacite pour la société MCA, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen  :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, alors, selon le moyen :

1°/ que le contrat de construction d’une maison individuelle visé à l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation doit comporter notamment le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ; qu’est annexée à ce contrat une notice descriptive comportant une clause manuscrite rédigée par la suite de l’ouvrage et paraphée par celui-ci par laquelle il en accepte le coût et la charge ; que cette mention ne peut être rédigée par un tiers ; qu’en décidant néanmoins que cette mention manuscrite avait pu être valablement opposée par un tiers, la cour d’appel a violé les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle ;

2°/ que les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite, par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge incombant au constructeur ; qu’en affirmant, pour débouter M. et Mme X... de leur demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention des notices descriptives n’a pas été écrite de leur main, que seule la nullité des contrats pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que M. et Mme X... ne pouvaient prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction la cour d’appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle ;

Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite et constaté que M. et Mme X... ne sollicitaient pas une telle sanction, la cour d’appel a pu rejeter la demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé  :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir réintégrer dans le prix global et forfaitaire de la construction le coût des travaux portant sur les branchements extérieurs ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que les travaux relatifs aux branchements extérieurs pouvaient être réservés et hors forfait et constaté que M. et Mme X... s’étaient réservés ces travaux pour 18 000 euros, la cour d’appel, devant laquelle ces derniers n’ont pas soutenu que ces travaux devaient être décrits et chiffrés pour chacun d’entre eux, a pu en déduire qu’ils n’étaient pas fondés à en réclamer la prise en charge par la société MCA et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt de condamner la société MCA, avec la garantie de la société Camca, à leur verser la seule somme de 14 003 euros au titre de la réparation des désordres ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’expert avait retenu une solution de nature à réparer le dommage, consistant à assurer l’abaissement des seuils, à modifier la porte-fenêtre, à procéder à l’élargissement de l’accès à la salle d’eau et à remplacer la porte par une porte plus large pour permettre la rotation du fauteuil et retenu que ces travaux ne seraient pas de nature à rendre les immeubles inesthétiques, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné, mais surabondant, a souverainement retenu qu’il y avait lieu d’entériner l’évaluation proposée par l’expert ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le septième moyen, ci-après annexé :

Attendu que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Sur le huitième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir condamner la BNP à les indemniser de leur préjudice ;

Mais attendu, d’une part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur les troisième et quatrième moyens, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, à bon droit, que la banque, qui n’était pas tenue de s’immiscer dans les affaires de ses clients, devait s’assurer, en sa qualité de banquier professionnel prêtant son concours à un contrat de construction de maison individuelle, de ce que ce contrat comportait les énonciations de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel, qui a relevé, par un motif non critiqué, que tel avait été le cas, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le deuxième moyen :

 Vu l’article 1792-6 du code civil ;

Attendu que, pour dire que les travaux réalisés par la société Sicaud ont fait l’objet d’une réception tacite le 14 septembre 2009 et rejeter les demandes formées par M. et Mme X... au titre des malfaçons et non-façons apparentes, l’arrêt retient que les travaux commandés ont été réglés sur facture du 14 septembre 2009, dont M. et Mme X... se sont acquittés sans retenue ni réserve, ce qui permet de fixer la réception tacite de l’ouvrage à la date de ladite facture ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque de M. et Mme X... d’accepter les travaux de construction réalisés par la société Sicaud, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le sixième moyen :

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner la société Sicaud à payer à M. et Mme X... la seule somme de 7 190 euros, au titre de la conformité des accès extérieurs, l’arrêt retient que les désordres consistant en une non-conformité aux normes d’accès handicapés n’étaient pas apparents pour un profane, et il n’est pas allégué que M. et Mme X... soient avertis des choses de l’immobilier et que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Sicaud à payer la somme de 7 190,00 euros au titre de la mise en conformité des accès extérieurs ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le jugement avait relevé que les sommes retenues par l’expert pour la mise en conformité des accès seraient mises pour moitié à la charge de la société Sicaud, dès lors que M. et Mme X... auraient dû, s’agissant de travaux réservés, dont ils conservaient la responsabilité, s’intéresser davantage au suivi du chantier, la cour d’appel, qui s’est contredite, a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que les travaux réalisés par la société Sicaud ont fait l’objet d’une réception tacite le 14 septembre 2009, en ce qu’il rejette les demandes formées par M. et Mme X... au titre des malfaçons et non-façons apparentes et en ce qu’il condamne la société Sicaud à payer à M. et Mme X... la somme de 7 190 euros au titre de la conformité des accès extérieurs, l’arrêt rendu le 12 novembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Pronier
Avocat général : M. Brun
Avocat(s) : SCP Richard - SCP Boré et Salve de Bruneton - SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer - Me Le Prado - SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre