Arrêt n° 206 du 8 mars 2018 (17-11.985, 17-12.004, 17-12.015) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2018:C300206

Bail d’habitation

Cassation partielle

Pourvoi n° D 17-11.985

Demandeur : société Pays d’Aix habitat, devenue Pays d’Aix habitat métropole, établissement public à caractère industriel et commercial
Défendeurs : Mme H... X... ; et autres

Pourvoi n° Z 17-12.004

Demandeur : société Pays d’Aix habitat, devenue Pays d’Aix habitat métropole
Défendeurs : Mme Fatma Y... ; et autres

Pourvoi n° 17-12.015

Demandeur : société Pays d’Aix habitat, devenue Pays d’Aix habitat métropole
Défendeur : Mme Marie-Claire Z...


Attendu, selon les jugements attaqués (tribunal d’instance d’Aix-en-Provence, 13 septembre 2016), rendus en dernier ressort, que Mme X... et M. A..., M. et Mme Y... et Mme Z... (les locataires), locataires de logements appartenant à l’Epic Pays d’Aix habitat, devenu Pays d’Aix habitat métropole, ont saisi le tribunal d’une demande de remboursement d’un trop-perçu de charges locatives ;

Sur le premier moyen  :

Vu l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation et 2224 du code civil ;

Attendu qu’il résulte de la combinaison de ces textes que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ;

Attendu que, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action pour les charges de l’année 2011, le jugement retient que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu est la date du paiement de chacune des sommes indues, qu’en l’espèce, pour l’année 2011, le relevé individuel de charges a été adressé aux locataires le 25 septembre 2012 avec comme date d’exigibilité le 12 novembre 2012 et que le bailleur, qui invoque la prescription de l’action, ne précise pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation a été fait ;

Qu’en statuant ainsi, le tribunal a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen, qui est recevable :

Vu l’article 2, c, du décret du 26 août 1987, dans sa rédaction issue du décret du 19 décembre 2008 ;

Attendu que, pour accueillir la demande en remboursement des sommes versées par les locataires au titre du salaire des gardiens, le jugement retient que, pour que leurs salaires soient récupérables sur les locataires, les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l’exclusion de tout partage permanent de leurs activités avec un tiers, et qu’en l’espèce, pour l’entretien des parties communes intérieures, le bailleur fait appel à un prestataire extérieur ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsqu’il assure seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties communes, le tribunal, qui n’a pas recherché si le gardien ou concierge n’avait pas effectué seul une de ces deux tâches, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’ils écartent la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action pour les charges de l’année 2011 et en ce qu’ils condamnent à paiement l’OPH Pays d’Aix habitat, les jugements rendus le 13 septembre 2016, entre les parties, par le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant lesdits jugements et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence, autrement composé ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Collomp, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Valdès, premier avocat général
Avocats : SCP Thouin-Palat et Boucard - SCP Caston