Arrêt n° 1279 du 14 décembre 2017 (16-20.150) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2017:C301279

Expropriation

Cassation partielle

Demandeur : Etablissement public foncier local Pays Basque
Défendeurs : société BAB Romagny, société civile immobilière ; et autres


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 12 mai 2016), que, la société civile immobilière BAB Romagny (la SCI), propriétaire de parcelles situées dans une zone d’aménagement différé, ayant notifié une déclaration d’intention d’aliéner à la communauté d’agglomération Côte basque-Adour, l’établissement public foncier local Pays Basque (l’EPFL), délégataire du droit de préemption urbain de la communauté d’agglomération, a exercé ce droit et a, faute d’accord, saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques en fixation du prix d’acquisition ;

Sur le second moyen  :

Attendu que l’EPFL fait grief à l’arrêt de le renvoyer à mieux se pourvoir s’agissant de sa demande tendant à faire dire qu’il n’est pas tenu au paiement de la commission de l’agence immobilière, dès lors que celle-ci n’a accompli aucune prestation véritable, alors, selon le moyen, que la fixation du prix d’acquisition d’un bien immobilier par la juridiction compétente en matière d’expropriation doit tenir compte de tous les éléments de ce prix, en ce compris la rémunération de l’intermédiaire telle que spécifiée dans la déclaration d’intention d’aliéner ; qu’en renvoyant l’EPFL à mieux se pourvoir s’agissant des demandes relatives à la commission de l’agence immobilière au titre de son intervention dans les négociations ayant abouti à la conclusion d’une promesse de vente entre la SCI et M. X..., commission visée dans la déclaration d’intention d’aliéner déposée en mairie le 2 juillet 2014, la cour d’appel a violé l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme ;

Mais attendu que le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ; qu’ayant, à bon droit, relevé que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur était le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’était pas dans la cause, la cour d’appel en a exactement déduit que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur la demande ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen, pris en ses première et quatrième branches :

Vu l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, ensemble l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Attendu que pour fixer la valeur des parcelles préemptées en fonction de la valeur moyenne résultant de trois termes de comparaison directe, constitués par des ventes intervenues le 13 septembre 2010, le 28 septembre 2012 et le 24 décembre 2013, l’arrêt retient que les prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il confirme le jugement en ce qu’il renvoie l’établissement public foncier local Pays Basque à mieux se pourvoir s’agissant des demandes relatives à la commission de l’agence immobilière, l’arrêt rendu le 12 mai 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Jacques
Avocats : SCP Thouin-Palat et Boucard - SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin