Arrêt n° 1113 du 9 novembre 2017 (16-22.4456) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2017:C301113

Habitation à loyer modéré

Cassation partielle et rejet

Demandeur : l’association L’Amicale des locataires ; et autres
Défendeur : société immobilière 3F, société anonyme ; et autres


Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 16 mai 2013 et 14 avril 2016), que l’association L’Amicale des locataires et quarante-sept locataires (les locataires) ont assigné leur bailleur, la société d’HLM d’Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la société immobilière 3F (la société 3F), en restitution de provisions pour charges ;

Sur la recevabilité du pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt du 16 mai 2013 :

Attendu que la société 3F soutient que le pourvoi, formé plus de deux mois après la signification du 23 septembre 2013, est irrecevable ;

Mais attendu que, la signification n’étant pas produite, le pourvoi est recevable ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux dernières branches, ci-après annexé :

Attendu que, la question prioritaire de constitutionnalité posée par les locataires ayant fait l’objet, le 9 février 2017, d’une décision de non-lieu à renvoi, le moyen est devenu sans portée ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les locataires font grief à l’arrêt du 14 avril 2016 de rejeter leur demande de restitution des provisions sur charges réglées au titre des années 2007 à 2014, alors, selon le moyen :

1°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu’en jugeant que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu’en l’absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;

2°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu’en jugeant que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu’en l’absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;

3°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu’en jugeant que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu’en l’absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

4°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu’en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l’exercice précédent avaient elles-mêmes fait l’objet d’un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu’en énonçant au cas d’espèce, que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;

5°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu’en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l’exercice précédent avaient elles-mêmes fait l’objet d’un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu’en énonçant au cas d’espèce, que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;

6°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu’en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l’exercice précédent avaient elles-mêmes fait l’objet d’un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu’en énonçant au cas d’espèce, que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

7°/ qu’en énonçant, que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant que l’application de ce principe conduisait, au cas d’espèce, à une atteinte disproportionnée au droit de L’Amicale des locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n’étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d’une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l’objet ont été exposées, la cour d’appel a violé l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

8°/ qu’en énonçant, que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, sans rechercher si, au cas d’espèce, l’application de ce principe ne conduisait pas à une atteinte disproportionnée au droit de L’Amicale des locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n’étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d’une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l’objet ont été exposées, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d’appel, qui a relevé que la bailleresse avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l’ensemble de leurs critiques à l’expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner le remboursement intégral des provisions ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur les deuxième et quatrième à dixième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches :

Vu l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation et 2224 du code civil ;

Attendu qu’il résulte de la combinaison de ces textes que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ;

Attendu que, pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l’arrêt retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare prescrites les demandes visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l’arrêt rendu le 16 mai 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Parneix
Avocat général : M. Bailly, avocat général référendaire
Avocat(s) : SCP Didier et Pinet - SCP Foussard et Froger