Arrêt n° 1044 du 12 octobre 2017 (16-22.416) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2017:C301044

Construction immobilière - vente

Rejet

Demandeur : société Calais Jacquard, société civile immobilière
Défendeurs : M. Julien X...


Sur le moyen unique  :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 17 mars 2016), que, le 24 mai 2013, la société civile immobilière Calais Jacquard (la SCI) a conclu avec M. X... une promesse de vente portant sur un immeuble d’habitation ; que M. X... a exercé le droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; que la SCI a demandé l’application de la clause pénale prévue au contrat ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande alors selon le moyen :

1°/ que les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont applicables qu’aux immeubles ayant un usage exclusif d’habitation ; que, pour l’application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’usage d’un immeuble est déterminé par sa destination réelle et effective, et non par les stipulations de l’acte de construction ou d’acquisition qui porte sur lui ; qu’en énonçant, par conséquent, pour débouter la société civile immobilière Calais Jacquard de ses demandes, que, dans les rapports entre les parties, la nature de l’objet de la vente est déterminée non par la situation de l’immeuble mais par le contrat qu’elles ont signé, que l’acte du 24 mai 2013 portait sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation et que, dès lors, quelle que soit l’affectation originelle du bien, les règles protectrices du code de la construction et de l’habitation étaient applicables et M. Julien X... bénéficiait du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 de ce code, quand elle devait déterminer l’usage de l’immeuble litigieux en fonction de sa destination réelle et effective, et non des stipulations de la promesse synallagmatique de vente, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2°/ que, les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont applicables qu’aux acquéreurs non professionnels ; qu’en retenant, par conséquent, pour débouter la société civile immobilière Calais Jacquard de ses demandes, que les règles protectrices du code de la construction et de l’habitation étaient applicables et que M. Julien X... bénéficiait du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 de ce code, sans caractériser que M. Julien X... était un acquéreur non professionnel, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

3°/ que, la signature figurant sur l’avis de réception d’une lettre recommandée adressée à une personne physique est présumée être jusqu’à preuve contraire, celle de son destinataire ou de son mandataire ; que, lorsqu’une partie a la charge de la preuve, celle-ci ne peut se déduire du silence opposé à sa demande par la partie adverse ; qu’en énonçant, dès lors, pour retenir que la notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse devait être tenue pour irrégulière, que le délai de rétractation n’avait donc pas couru et que la rétractation décidée par M. Julien X... était valable et avait pour effet de délivrer M. Julien X... de son engagement et pour, en conséquence, débouter la société civile immobilière Calais Jacquard de ses demandes, que M. Julien X... soutenait que c’était sa mère qui avait reçu la lettre recommandée de notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse et que ce point n’était pas discuté, quand l’avis de réception de la lettre recommandée de notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse était présumé, jusqu’à preuve contraire, avoir été signé par M. Julien X... ou par son mandataire et quand elle ne caractérisait pas que M. Julien X... avait apporté la preuve que cet avis de réception n’avait été signé ni par lui-même, ni par, l’un de ses mandataires et avait ainsi renversé cette présomption, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

4°/que le silence opposé à l’affirmation d’un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu’en se bornant à énoncer, dès lors, pour considérer que la lettre recommandée de notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse avait été reçue par la mère de M. Julien X... et pour, en conséquence, retenir que la notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse devait être tenue pour irrégulière, que le délai de rétractation n’avait donc pas couru et que la rétractation décidée par M. Julien X... était valable et avait pour effet de délivrer M. Julien X... de son engagement et débouter la société civile immobilière Calais Jacquard de ses demandes, que M. Julien X... soutenait que c’était sa mère qui avait reçu la lettre recommandée de notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse et que ce point n’était pas discuté, quand le simple silence opposé par la société civile immobilière Calais Jacquard à l’affirmation de M. Julien X... selon laquelle la lettre recommandée de notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse avait été reçue par la mère, et non par lui-même, ne valait pas, à lui seul, reconnaissance de ce fait, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que l’acte du 24 mai 2013 portait sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que M. X... fût un acquéreur professionnel, en a déduit à bon droit que l’acquéreur bénéficiait du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que n’était pas établie l’existence d’un mandat au profit de la mère de l’acquéreur pour recevoir l’acte de notification de la promesse de vente, la cour d’appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que, la notification de la promesse n’étant pas régulière, le délai de rétraction n’avait pas couru, de sorte que la clause pénale n’était pas due ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Greff-Bohnert
Avocat général : M. Brun
Avocats : SCP Capron - SCP Richard