Arrêt n°1034 du 29 novembre 2018 (17-27.798) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
- ECLI:FR:CCASS:2018:C301034

Bail commercial

Cassation

Demandeur (s) : Société ESQ, société civile immobilière
Défendeur (s) : Société André, société par actions simplifiée


Sur le moyen unique :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 145-33 du code de commerce ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles,19 septembre 2017),que, le 3 mars 1999, la société Hammerson Saint-Quentin Ville, aux droits de laquelle vient la société Espace Saint-Quentin (ESQ) a consenti à la société André, un bail commercial stipulant un “loyer annuel hors taxes dont le montant sera égal à 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués” qui ne pourra être inférieur à une certaine somme, étant convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du bail, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé et que les parties soumettaient “volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953” et attribuaient “compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble” ; qu’ensuite de la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement au 1er avril 2012 et notification d’un mémoire préalable visant un loyer annuel minimum de 200 800 euros hors taxes et charges, la société ESQ a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative du bien au jour du renouvellement du bail ;

Attendu que, pour rejeter cette demande et annuler la clause figurant au troisième alinéa de l’article IV 1 du bail, l’arrêt retient que cette clause tente de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer, que, si les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n’ont pas celle d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent, que le renvoi contenu dans l’alinéa litigieux aux textes depuis lors codifiés aux articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce, confie au juge des loyers commerciaux l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, ne peut s’envisager que comme étant un plafond de loyer et, ainsi, lui donne mission de s’opposer à l’application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouve sa limite ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 19 septembre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Andrich
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SARL Cabinet Briard - SCP Rocheteau et Uzan-Sarano