Arrêt n° 421 du 5 avril 2012 (11-15.569) - Cour de cassation - Première chambe civile

Agent immobilier

Rejet


Demandeur(s) : M. Bruno X...

Défendeur(s) : M. Maurice Y...


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 6 janvier 2011), que la société Cecim, aux droits de laquelle vient la société Oceanis Partners, actuellement dénommée O. Com, agent immobilier chargé par des promoteurs de commercialiser divers programmes immobiliers, a, suivant acte du 5 janvier 2005, confié à M. X..., agent commercial exerçant sous l’enseigne Mil Immo, un mandat de négociation et celui-ci a, courant mars 2005, chargé M. Y... de prospecter des clients ; que les relations entre ces deux derniers ayant cessé début juillet 2005, la société Cecim a confié à M. Y..., le 11 juillet 2005, un mandat de commercialisation de biens immobiliers et, le 20 du même mois, un contrat prévoyant le versement d’une commission de 1 % pour toute réservation dont le dossier de financement serait confié à la société Cecim financement ; que M. X... a réclamé à la société Cecim le paiement de commissions afférentes à diverses ventes immobilières conclues entre janvier 2005 et mai 2006 ; que, pour sa part, M. Y... a sollicité le versement par M. X... et, subsidiairement, par ce dernier et par la société Cecim solidairement, de commissions relatives à des ventes de biens immobiliers intervenues au cours du premier semestre 2005 ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et du décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, en ce qu’elles exigent notamment la détention d’une carte professionnelle ou d’un agrément administratif, sont édictées en faveur de la protection des vendeurs et des acquéreurs et ne sont pas applicables dans les relations entre agents immobiliers et autres professionnels de la négociation commerciale ; qu’en relevant, pour le débouter de sa demande en paiement des commissions telles que stipulées dans le contrat de commercialisation du 5 janvier 2005, que M. X... ne justifiait pas, vis-à-vis de la société Cecim, aux droits de laquelle est venue la société O. Com, d’une carte professionnelle ou d’un agrément préfectoral, la cour d’appel, qui a expressément relevé que la société Cecim était un agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs, a violé, par fausse application, les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ alors qu’en relevant “qu’il importe peu que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005 émanant de l’agent immobilier Cecim, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la société Cecim pour les vendre”, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales s’évinçant de ses constatations, a derechef violé les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

3°/ alors qu’en refusant de faire application du mandat de commercialisation en date du 5 janvier 2005 conclu entre la société Cecim, agent immobilier mandant, elle-même mandataire de tiers vendeurs, et M. X..., mandataire et sous-mandataire, instituant en faveur de ce dernier le versement d’une commission pour la signature de tout acte authentique de vente, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant constaté que M. X... avait exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l’attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l’article 4 de la loi et à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d’ordre public, peu important qu’il ait reçu un mandat écrit émanant de la société Cecim elle-même mandatée pour vendre des biens immobiliers appartenant à des tiers, la cour d’appel en a exactement déduit que celui-ci ne pouvait prétendre au paiement de commissions concernant les dossiers ayant fait l’objet de contrats de réservation alors qu’il n’avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d’intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionné comme tel ; que le moyen n’est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident :

Attendu que M. Y... reproche à l’arrêt de le débouter de ses demandes tendant à voir condamner M. X... à lui payer une somme au titre des ventes Z..., A..., B... , alors, selon le moyen, que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant ; qu’en considérant néanmoins, pour débouter M. Y... de ses demandes de paiement de commissions formées contre M. X..., que l’activité de négociateur immobilier qu’il revendiquait avait été exercée de façon illégale, en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972, ces dispositions n’étaient pas applicables à la convention conclue entre M. X..., mandataire initial, et M. Y..., la cour d’appel a violé les articles 1er, 2 et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Mais attendu qu’ayant constaté que M. Y... avait exercé, au cours du premier semestre 2005, une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ni de l’attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l’article 4 de la loi et l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d’ordre public, alors qu’il devait s’abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière, la cour d’appel a à bon droit retenu que celui-ci ne pouvait prétendre à aucune rémunération ; que le moyen est mal fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi incident :

Attendu que M. Y... fait grief à l’arrêt de le débouter de ses demandes tendant à la condamnation de la société Cecim, solidairement avec M. X..., à lui payer une somme au titre des ventes Z..., A..., B..., alors, selon le moyen, que, si la détention d’un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 est impérativement requise avant tout engagement ou négociation de l’agent immobilier, les actes et diligences subséquents, accomplis dans le cadre d’un mandat régulier, doivent ouvrir droit à une rémunération ; qu’en retenant que les contrats de réservation ne pouvaient en eux-mêmes justifier le paiement d’une quelconque commission, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les diligences accomplies par M. Y... postérieurement au 11 juillet 2005, date à partir de laquelle il disposait d’un mandat écrit de la société Cecim, ouvraient droit à rémunération, la cour a violé les articles 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 4, 9 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que M. Y... s’étant borné à exposer qu’il avait accompli quelques prestations après qu’il était devenu titulaire de l’attestation visée par le préfet pour en conclure qu’il était titulaire de cette attestation au moment où les clients avaient signé les contrats de vente, c’est-à-dire le moment à partir duquel la commission était due, le moyen est nouveau et, mélangé de fait, irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident


Président : M. Charruault

Rapporteur : Mme Kamara, conseiller

Avocat(s) : SCP Fabiani et Luc-Thaler ; SCP Célice, Blancpain et Soltner ; SCP Ortscheidt