Arrêt n° 214 du 23 février 2012 (10-18.343) - Cour de cassation - Première chambre civile

Agent immobilier

Rejet


Demandeur(s) : Mme Fabienne X...

Défendeur(s) : La compagnie immobilière et foncière de Provence


Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 25 février 2010), que la société COPAG, qui exerçait une activité de promotion immobilière, a conclu avec Mme X..., inscrite au registre des agents commerciaux depuis 1998, un contrat intitulé “Mission d’assistance commerciale” le 1er septembre 2002, complété par douze avenants durant les trois années suivantes ; que, par acte du 6 juin 2006, Mme X... a assigné cette société, aux droits de laquelle se trouve la Compagnie immobilière et foncière de Provence (la CIFP) en lui reprochant d’avoir abusivement rompu la convention les liant, qu’elle qualifiait de contrat d’agent commercial, et en sollicitant paiement de certaines sommes à titre d’indemnité de préavis et d’indemnité compensatrice ;

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d’une convention ; qu’à cet égard, la clause visant l’objet du contrat d’agent commercial conclu entre les parties le 1er septembre 2002 stipulait exactement que “Le mandant donne mandat au mandataire qui accepte mandat ; de participer à l’élaboration de la politique de commercialisation des programmes qui lui seront confiés ; de rechercher et d’animer les réseaux de vente ; de mettre en place et de gérer les différents moyens et forces de vente mises en place pour assurer cette commercialisation ; d’assurer auprès de COPAG le reporting commercial nécessaire ; de mettre en place en cas de difficulté dans la réalisation de cette commercialisation, les mesures correctrices nécessaires en accord avec le mandant” ce dont il résultait, d’une part, que les missions qui incombaient à Mme X... relevaient exclusivement de la commercialisation des programmes immobiliers conçus et gérés par la société COPAG et d’autre part, qu’une telle clause n’a nullement investi Mme X... d’un mandat de vente des immeubles construits dans le cadre des programmes développés par la société COPAG auprès des futurs acquéreurs ni même ne vise une activité d’intermédiaire entre le promoteur immobilier et les acquéreurs ; qu’en décidant, néanmoins, que l’objet du contrat consistait en l’exercice par le mandataire d’une activité d’intermédiaire entre le promoteur immobilier et les acquéreurs des programmes réalisés par celui ci, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat d’agent commercial conclus entre les parties le 1er septembre 2002, en violation de l’article 1134 du code civil ;

2°/ que la cour d’appel a retenu, d’une part, que le contrat litigieux a été conclu pour optimiser la commercialisation des programmes produits par la mandante exerçant une activité de promotion immobilière et, d’autre part, que le mandataire s’est engagé à participer à l’élaboration de la politique de commercialisation des programmes à lui confiés, à rechercher et animer les réseaux de vente, à mettre en place et gérer les différents moyens des forces de vente mises en place pour assurer cette commercialisation, à assurer auprès de la société COPAG le reporting commercial nécessaire et à mettre en place en cas de difficultés dans la réalisation de cette commercialisation les mesures correctives nécessaires en accord avec le mandant ce dont il résultait, d’une part, que Mme X... n’a nullement été investie d’une mission d’intermédiation entre le promoteur immobilier et les acquéreurs des programmes réalisés par celui ci et, d’autre part, que l’activité du mandataire telle qu’envisagée par le contrat litigieux relevait exclusivement de la commercialisation des programmes immobiliers conçus et gérés par la société COPAG de sorte d’une telle activité rentrait manifestement dans le champ d’application de l’article L. 134 1, alinéa 1, du code de commerce ; qu’en décidant, néanmoins, que Mme X... se livrait de manière habituelle et principale, ou prêtait son concours à des opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à la vente d’immeubles bâtis et non bâtis, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations et ce, en violation, par refus d’application, de l’article L. 134 1, alinéa 1, du code de commerce ;

3°/ que Mme X... soutenait expressément sur le fondement du contrat d’agent commercial conclu initialement le 1er septembre 2002, ainsi que des 12 avenants régularisés entre temps par les parties que cette dernière n’a apporté sa participation personnelle que pour 10 actes de réservations de vente à titre isolé et ponctuel alors que la société COPAG a signé directement durant la période considérée plus de 700 ventes immobilières dans le cadre des douze avenants de commercialisation ; qu’en se bornant à énoncer que Mme X... régulièrement inscrite au seul registre des agents commerciaux depuis 1998, a reçu mandat d’exercer et a exercé une activité habituelle et principale d’entremise immobilière ainsi qu’une activité ponctuelle d’agent immobilier au profit d’un promoteur immobilier, sans rechercher si compte tenu du caractère isolé et ponctuel de la participation de Mme X... à l’activité relevant prétendument du champ d’application de la loi du 2 janvier 1970, la condition afférente au caractère habituel de l’activité était effectivement remplie en l’espèce, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006 872 du 13 juillet 2006 ;

4°/ que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s’appliquent “(…) aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui” ; qu’à cet égard, la cour d’appel a indiqué qu’il résultait de l’article 7 du contrat, que le mandataire s’est engagé à assurer la promotion et la vente des produits visés au présent contrat, “ce qui s’entendait des biens immobiliers à construire, construits et mis en vente par le promoteur immobilier” ce dont il résultait, que la société COPAG opérait exclusivement sur ses propres immeubles et non sur les biens d’autrui de sorte que la loi du 2 janvier 1970 n’était nullement applicable au mandat de Mme X... laquelle n’a agit qu’en qualité de représentant mandataire du promoteur ainsi que l’a expressément soutenu la Compagnie immobilière et foncière de Provence (CIFP) dans ses conclusions d’appel ; qu’en décidant, néanmoins, que Mme X... a reçu mandat d’exercer et a exercé une activité habituelle et principale d’entremise immobilière ainsi qu’une activité ponctuelle d’agent immobilier au profit d’un promoteur immobilier pour écarter l’application du statut d’agent commercial, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations en violation, par fausse application, de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006 872 du 13 juillet 2006 ;

5°/ qu’en toute hypothèse, pour décider que Mme X... a reçu mandat d’exercer et a exercé une activité habituelle et principale d’entremise immobilière ainsi qu’une activité ponctuelle d’agent immobilier au profit d’un promoteur immobilier excluant l’application du statut d’agent commercial, la cour d’appel a énoncé, en premier lieu, que Mme X... se livrait de manière habituelle et principale, ou prêtait son concours à des opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à la vente d’immeubles bâtis et non bâtis ; que la cour d’appel a admis, en second lieu, que les produits visés au contrat étaient des biens immobiliers à construire, construits et mis en vente par le promoteur immobilier ce dont il résultait, que Mme X... opérait sur des immeubles issus des programmes immobiliers conçus et gérés par le promoteur immobilier et non sur les biens d’autrui ; qu’en se déterminant ainsi, la cour d’appel a entaché sa décision d’une évidente contradiction et ce, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

6°/ que la cour d’appel s’est fondée, en tout état de cause, sur le constat selon lequel les parties étaient toutes deux professionnels de l’immobilier dès lors que la société COPAG avait la qualité de promoteur immobilier et que Mme X... a exercé son activité exclusivement au profit de cette dernière, pour justifier l’arrêt en ce qu’il a décidé que Mme X... a reçu mandat d’exercer et a exercé une activité habituelle et principale d’entremise immobilière ainsi qu’une activité ponctuelle d’agent immobilier exclusive de l’application du statut d’agent commercial ; qu’en se déterminant au vu de la seule qualité de promoteur immobilier de la société COPAG pour en déduire que cette dernière était un professionnel de l’immobilier, sans constater que l’activité exercée par cette dernière relevait effectivement du champ d’application de la loi du 2 janvier 1970, la cour d’appel a statué par la voie d’un motif inopérant et a privé, une nouvelle fois sa décision de base légale au regard de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006 872 du 13 juillet 2006 ;

7°/ que Mme X... rappelait, dans ses conclusions d’appel, que la société COPAG a rompu le contrat d’agent commercial qui liait les parties au motif pris notamment de son “absence de carte professionnelle” ; que cette dernière précisait, en outre, qu’elle était immatriculée en qualité d’agent commercial depuis le 28 novembre 1998 et ce, jusqu’à la date de la rupture unilatérale de son contrat ; qu’en décidant que la résiliation du contrat n’était nullement abusive, en se fondant sur le constat selon lequel la rupture de la convention était conforme aux dispositions contractuelles qui prévoient qu’il sera procédé à sa résiliation automatique en cas d’empêchement à caractère durable plaçant le mandataire dans l’impossibilité pratique d’exercer ses fonctions sans préciser en quoi Mme X... était effectivement dans l’impossibilité de s’acquitter des missions qui lui incombaient dans le cadre du contrat d’agent commercial qui liait les parties dès lors qu’il était constant et non contesté que cette dernière était immatriculée en qualité d’agent commercial depuis le 28 novembre 1998 et ce, jusqu’à la date de la rupture unilatérale de son contrat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 5 du contrat d’agent commercial du 1er septembre 2002 ensemble l’article 1134 du code civil ;

8°/ que Mme X... faisait valoir, en tout état de cause, qu’en application de l’article 5 du contrat d’agent commercial conclu entre les parties le 1er septembre 2002, elle était en droit de prétendre, en cas de rupture non fautive, à un préavis de trois mois ; que cette dernière précisait, en outre, que la société COPAG n’a pas respecté le délai de préavis visé par le contrat lors de la rupture unilatérale des relations contractuelles de sorte qu’elle était en droit de prétendre à une indemnité de préavis ; qu’en déboutant Mme X... de sa demande visant à obtenir la condamnation de la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence (CIFP) à lui verser une indemnité de préavis et ce alors que les parties s’étaient convenues, dans le cadre de l’article 5 du contrat d’agent commercial du 1er septembre 2002, de ce que Mme X... était en droit de prétendre, en cas de rupture non fautive, à un préavis de trois mois, la cour d’appel a violé l’article 5 du contrat d’agent commercial du 1er septembre 2002 qui faisait la loi des parties, ensemble l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu que les dispositions d’ordre public de la loi n° 70 9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72 678 du 20 juillet 1972 s’appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l’article 1er de cette loi, fût ce pour le compte de promoteurs, que ceux ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause ; qu’ayant analysé, sans le dénaturer, l’acte du 1er septembre 2002, la cour d’appel, après avoir rappelé son objet, incluant notamment la recherche et l’animation des réseaux de vente ainsi que la mise en place et la gestion des différents moyens des forces de vente, a souligné que l’article 7 prévoyait que le mandataire s’engageait à assurer la promotion et la vente des biens immobiliers à construire, édifiés et mis en vente par le promoteur immobilier, puis observé que quatre des douze avenants intervenus entre les parties donnaient pouvoir à Mme X... de signer les mandats de commercialisation ainsi que les contrats de réservation du programme, en ajoutant que la mandataire avait d’ailleurs reconnu, dans une lettre du 2 août 2005, avoir signé des contrats de réservation et des mandats de vente, tout en relevant qu’il était justifié à cet égard de la signature de douze contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement de programmes gérés par la COPAG ainsi que de correspondances démontrant une participation active de Mme X... à la négociation ; que l’arrêt en déduit exactement, sans se contredire et en effectuant la recherche prétendument omise, que, par le contrat d’agent commercial litigieux, Mme X... avait reçu mandat d’exercer une activité relevant de la loi du 2 janvier 1970 en méconnaissance des dispositions de l’article L. 134 1, alinéa 2, du code de commerce, ce dont il résultait que, se trouvant dans l’impossibilité d’exercer ses fonctions, elle ne pouvait prétendre aux indemnités sollicitées ; que le moyen, qui manque en fait en sa sixième branche, n’est fondé en aucun de ses autres griefs ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi


Président : M. Charruault

Rapporteur : Mme Gelbard-Le Dauphin

Avocat général : Mme Falletti

Avocat(s) : SCP Defrenois et Levis