Arrêt n° 176 du 17 février 2011 (10-13.980) - Cour de cassation - Première chambre civile

Agent immobilier

Rejet

 


 

Demandeur(s) : Mme E... X...

Défendeur(s) : Mme M... Y...

 


 

Attendu que, suivant acte sous seing privé du 30 avril 1997, faisant suite à de précédents contrats signés en 1989 et 1994, Mme X... a conclu avec Mme Y..., responsable d’une agence immobilière, un contrat intitulé mandat d’agent commercial, lui confiant le soin de rechercher, au nom et pour le compte de l’agence, des acquéreurs et vendeurs d’immeubles ou de fonds de commerce ; que le contrat prévoyait qu’il pouvait prendre fin à tout moment, sans préavis ni indemnité ; que, par lettre recommandée du 12 mars 2002, Mme Y... a mis fin au mandat, sans préavis ; que, se prévalant du statut des agents commerciaux, Mme X... l’a fait assigner en paiement de diverses indemnités ; que la cour d’appel ayant débouté Mme X... de ses demandes, la Cour de cassation a cassé sa décision (Civ. 1ère, 31 janvier 2008, pourvoi Q 06-20.254), au visa de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, au motif qu’en appliquant à Mme X... le statut des agents immobiliers sans rechercher en quoi l’agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l’achat d’immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers, la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que Mme X... reproche à l’arrêt attaqué (Orléans, 4 mai 2009) de l’avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer les sommes de 7 665 euros à titre d’indemnité de préavis et de 81 728 euros à titre d’indemnité de rupture, outre les intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que les juges du fond ne peuvent retenir le statut d’agent immobilier qu’après avoir constaté que l’agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l’achat d’immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobilier ; qu’en estimant que Mme X... ne pouvait se prévaloir du statut des agents commerciaux, dès lors que son activité « consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l’activité d’agent immobilier », tout en relevant que Mme X... n’avait « qu’exceptionnellement signé les compromis » concernant les opérations de vente et que son activité se bornait à faire « visiter les biens en vente » et à procéder « aux négociations conduisant à la signature de ces actes », la cour d’appel, qui n’a en définitive caractérisé qu’une activité d’agent commercial et non d’agent immobilier, a violé l’article L.134-1, alinéa 2, du code de commerce par refus d’application et l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 par fausse application ;

2°/ que, dans ses conclusions d’appel, Mme X... faisait valoir que ses commissions étaient calculées au regard de celles perçues par l’agence ; qu’en ne procédant à aucune recherche sur cette question essentielle à la solution du litige, dès lors que le mode de rémunération décrit par l’intéressée n’était pas celui des agents immobiliers, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L.134-1, alinéa 2, du code de commerce et de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ;

Mais attendu que l’arrêt relève que Mme X... rappelle longuement dans ses propres conclusions comment elle a négocié avec les époux Z..., en vertu du mandat que lui avait donné Mme Y..., la vente de l’immeuble appartenant à son ami, M.A..., et assure qu’elle a qualité pour consentir à ces acquéreurs la remise de la commission due à l’agence après en avoir simplement informé sa mandante, que Mme Y... verse aux débats soixante-trois factures, émises par Mme X... entre 1997 et 2002, dans lesquelles celle-ci a réclamé les commissions qui lui étaient dues après avoir procédé à la vente d’une maison, d’un appartement ou d’une propriété, ainsi que six factures faisant état de commissions dues après conclusion de locations, que le fait que Mme X... n’ait qu’exceptionnellement signé les compromis concernant ces opérations est inopérant dès lors qu’elle ne se contentait pas de mettre en relations d’éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l’agence de Mme Y... mais qu’elle faisait visiter les biens en vente et procédait elle-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes et que les pièces versées aux débats par Mme Y... démontrent bien que l’activité principale de Mme X... consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l’activité d’agent immobilier et l’empêche de réclamer l’application à son profit de l’article L.134-1, alinéa 2, du code de commerce ;

Qu’ayant ainsi constaté que Mme X... prêtait son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui, la cour d’appel a légalement justifié sa décision, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ; que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu qu’il est reproché à l’arrêt d’avoir débouté Mme X... de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen, que les conventions doivent s’exécuter de bonne foi, qu’en estimant que Mme Y... n’avait commis aucune faute en rompant brutalement et sans préavis le contrat qui la liait à Mme X..., au seul motif que celle-ci avait déjà, dans la passé, usé de cette faculté, la cour d’appel, qui a examiné non pas le comportement de Mme Y... mais celui de Mme X..., s’est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil ;

Mais attendu que l’arrêt retient que le contrat signé entre les parties prévoyait que le mandat pouvait prendre fin à tout moment sans aucun préavis ni aucune indemnité de quelque nature que ce soit, par lettre recommandée adressée par la partie prenant l’initiative de la rupture, que Mme X... avait elle-même usé de cette faculté à trois reprises en adressant à Mme Y... des lettres recommandées datées des 17 janvier 1990, 31 décembre 1995 et 12 mars 2002 mentionnant que la rupture du contrat prendrait effet le jour de réception de ces courriers par sa mandante, et qu’elle ne saurait, dès lors, reprocher à Mme Y..., qui n’avait jamais contesté la régularité de ces ruptures brutales, d’avoir elle aussi usé de la clause contractuelle les permettant ;

Qu’ayant, par ces motifs détaillés et pertinents, fait ressortir que la volonté des parties consistait à autoriser chacune d’elles à rompre le contrat sans préavis ni indemnité, ce que Mme X... avait fait à trois reprises, et notamment le jour-même de la rupture décidée par Mme Y..., de sorte que cette dernière avait pu user, de bonne foi et sans faute, de la faculté de rupture prévue contractuellement, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi

 


 

Président : M. Charruault

Rapporteur : Mme Kamara, conseiller

Avocat général : Mme Petit, premier avocat général

Avocat(s) : Me Balat ; Me Copper-Royer