Arrêt n° 1132 du 9 décembre 2010 (09-71.205) - Cour de cassation - Première chambre civile

Agent immobilier

Rejet


Demandeur(s) : M. J... X... ; M. C... Y...

Défendeur(s) : La société agence ICI


Sur le moyen unique pris en ses deux branches :

 

Attendu que M. X... a conclu le 8 septembre 2004 avec Mme Z... une promesse de vente portant sur une maison d’habitation appartenant à celle-ci puis a fait connaître au notaire, par lettre du 13 novembre 2004, qu’il n’entendait pas signer l’acte authentique ; qu’après avoir été condamné à payer à Mme Z... une certaine somme au titre de la clause pénale prévue par la promesse, M. X..., entre temps placé sous curatelle, a été assigné avec son curateur, M. Y..., par la société Agence ICI, exerçant sous l’enseigne Century 21, par l’intermédiaire de laquelle l’opération avait été négociée, en paiement de la somme de 8 300 euros représentant le montant de la commission convenue ;

Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt attaqué (Bourges, 24 septembre 2009) de faire droit à cette demande alors, selon le moyen :

1°/ qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n’est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte authentique contenant l’engagement des parties ; que la cour d’appel qui, pour juger que M. X... devait verser à l’agence ICI Century 21 une commission, s’est bornée à relever que le refus par celui-ci de signer l’acte authentique ne pouvait être assimilé à une faculté de dédit, sans constater que l’opération avait été effectivement conclue, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que lorsque l’engagement des parties contient une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l’application du troisième alinéa de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, tant que la condition suspensive n’est pas réalisée ; que la cour d’appel qui, pour juger que M. X... devait verser à l’agence ICI.Century 21 une commission, s’est bornée à relever que le refus par celuiཔci de signer l’acte authentique ne pouvait être assimilé à une faculté de dédit, sans constater que les conditions suspensives contenues dans l’acte de vente avaient été effectivement réalisées, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ; que la cour d’appel a estimé qu’il résultait des énonciations de l’acte sous seing privé du 8 septembre 2004 que les parties n’avaient pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente mais l’avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ; qu’en ayant déduit que c’était à tort que le premier juge avait assimilé le refus de M. X... de signer l’acte authentique à l’exercice d’une faculté de dédit, l’arrêt a dès lors retenu à bon droit que la vente devait être regardée comme effectivement conclue au sens des dispositions visées par la première branche ; que le défaut de réalisation des conditions suspensives auquel se réfère la seconde branche n’ayant pas été invoqué devant les juges du fond, ce grief est nouveau, mélangé de fait, et partant irrecevable ; que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi 


Président : M. Charruault

Rapporteur : Mme Gelbard - Le Dauphin, Conseiller référendaire

Avocat général : Mme Falletti

Avocat(s) : SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez ; Me de Nervo