Arrêt n° 10 du 6 janvier 2011 (09-71.243) - Cour de cassation - Première chambre civile

Agent immobilier

Rejet

 


 

Demandeur(s) : La société Cabinet Personne

Défendeur(s) : M. Y.. X... ; M. G... Y...

 


 

Sur le moyen unique :

 Attendu que faisant valoir qu’après avoir reçu du représentant des cohéritiers Z..., propriétaires indivis d’un terrain, mandat de vendre celui-ci, elle avait présenté à son mandant un candidat à l’acquisition, M. X..., avant qu’en conséquence de l’exercice d’un droit de préemption communal, le bien ne soit vendu à la Société dionysienne d’aménagement et de construction (la SODIAC), laquelle en a revendu une partie à M. X..., puis indiquant que, postérieurement à l’exercice du droit de préemption, M. X... avait souscrit un engagement de lui payer une certaine somme, la société Cabinet Personne, agent immobilier, l’a assigné ainsi que M. Y..., en paiement ; que l’arrêt qui avait accueilli ses prétentions a été cassé (Civ. 1, 30 octobre 2007, pourvoi n° E 06 19.210) en ses dispositions prononçant condamnation à l’encontre de M. X... ;

Attendu qu’il est fait grief à la cour d’appel, statuant sur renvoi (Saint-Denis, 4 septembre 2009), d’avoir débouté la société Cabinet Personne de sa demande alors, selon le moyen :

1°/ que l’exercice d’un droit de préemption urbain par son titulaire emporte accord sur la chose et sur le prix, partant, formation de la vente, sauf en l’absence d’acceptation des termes de la déclaration d’intention d’aliéner déposée par le cédant ; que la cour d’appel avait constaté que, le 21 juillet 2000, la commune de Saint-Denis de la Réunion, agissant par l’intermédiaire de la SODIAC, avait exercé son droit de préemption au titre de la vente d’un terrain appartenant aux cohéritiers Z..., ce dont il résultait qu’une vente s’était formée à cette date entre les consorts Z..., vendeurs, et la SODIAC, cessionnaire ; qu’en retenant néanmoins que l’engagement de payer une somme d’argent au cabinet Personne, souscrit par M. X... le 8 novembre 2000, était antérieur à ladite vente, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1582 du code civil et les articles L. 213-2 et L. 213-14 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ qu’en l’absence de mandat écrit précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission due à un agent immobilier à l’occasion d’une opération visée par la loi, ainsi que la partie qui en aura la charge, les parties à la vente peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier par une convention postérieure à la vente régulièrement conclue ; que dans ses conclusions d’appel déposées le 16 décembre 2008, le cabinet Personne avait fait valoir que M. X..., en s’engageant le 8 novembre 2000 à lui payer une somme d’argent, avait pris un engagement sans lien avec le mandat de vente que les consorts Z... avaient antérieurement donné à l’agent immobilier ; qu’en retenant néanmoins, pour en déduire que l’engagement de payer ainsi souscrit n’avait pas fait naître de créance au profit du cabinet Personne, que cet engagement était antérieur à la vente conclue entre les consorts Z... et la SODIAC, et que M. X... n’avait pas été partie à cette vente, sans rechercher si ledit engagement ne concernait pas en réalité une vente distincte, conclue entre la SODIAC et M.X..., vente distincte dont la date n’a pas été constatée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

3°/ que l’acte sous seing privé souscrit le 8 novembre 2000 par M. X..., produit aux débats par le cabinet Personne, précisait que le premier s’engageait à payer au second une somme d’argent « en rémunération forfaitaire et définitive pour son assistance concernant la vente du terrain [...] par la SODIAC à notre groupe » ; qu’en retenant néanmoins que cet engagement avait pour cause l’opération immobilière pour laquelle, en qualité d’agent immobilier, le cabinet Personne avait reçu mandat le 10 septembre 1999, c’est-à-dire la vente antérieure et distincte consentie par les cohéritiers Z... à la SODIAC, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de l’engagement souscrit le 8 novembre 2000 et ainsi violé l’article 1134 du code civil, ensemble le principe de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

4°/ que dans ses conclusions d’appel déposées le 16 décembre 2008, le cabinet Personne avait fait valoir que M. X..., en s’engageant le 8 novembre 2000 à lui payer une somme d’argent, avait pris un engagement sans lien avec le mandat de vente que les consorts Z... avaient antérieurement donné à l’agent immobilier, et avait ainsi transformé en obligation civile l’obligation naturelle de rémunérer le cabinet Personne au titre de l’assistance dont ce dernier l’avait fait bénéficier à l’occasion de l’opération immobilière qu’avait constituée la vente ultérieurement consentie par la SODIAC à M. X... ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu, d’abord, qu’il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ; que, dans ses conclusions d’appel, la société Cabinet Personne ne se prévalait pas, pour justifier la rémunération qu’elle sollicitait, de l’existence d’une vente intervenue entre la SODIAC et M. X... ; que l’arrêt attaqué, relevant que M. X... n’avait pas été partie à la vente à la SODIAC du terrain dépendant de l’indivision Z..., en a dès lors exactement déduit que cette société ne pouvait prétendre percevoir une somme, au titre de la vente du terrain en cause, de la part de M. X... en vertu de l’engagement souscrit par celui-ci le 8 novembre 2000, dont elle a analysé la cause hors toute dénaturation sans avoir à procéder à la recherche visée par la deuxième branche, qui ne lui était pas demandée ; qu’ensuite, est dépourvu d’effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d’un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu’une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine ; qu’après avis donné aux parties, il peut être répondu par ce motif de pur droit aux écritures de la société Cabinet Personne soutenant qu’en s’engageant à exécuter une obligation naturelle sans y être tenu, M. X... avait transformé celle-ci en obligation civile ; que le moyen, qui critique en sa première branche des motifs surabondants, ne peut être accueilli en aucun de ses griefs ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi

 


 

Président : M. Charruault

Rapporteur : Mme Gelbard-Le Dauphin

Avocat général : M. Mellottée

Avocat(s) : SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard ; SCP Gadiou et Chevallier