Arrêt n°1067 du 11 décembre 2019 (18-24.381) - Cour de cassation - Première chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2019:C101067

Agent immobilier

Cassation partielle

Sommaire :
L’agent immobilier, tenu de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente au vendeur, doit, au besoin, conseiller à ce dernier de prendre des garanties ou le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.


Demandeur(s) : M. A... X... ; et autres

Défendeur(s) : société SDTI ; et autres


Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, le 30 août 2014, M. et Mme X... (les vendeurs) ont confié à la société STDI (l’agent immobilier), exerçant sous l’enseigne Casa immobilier, le mandat de vendre un bien au prix de 160 000 euros, moyennant une rémunération de 10 000 euros ; que, le 22 septembre 2014, ils ont signé, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec M. Y... (l’acquéreur), lequel a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien ; que, le 16 décembre 2014, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté ; que, le lendemain, il s’est engagé à payer la somme de 17 000 euros aux vendeurs et celle de 10 000 euros à l’agent immobilier ; que cet engagement n’ayant pas été exécuté, les vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter leur demande dirigée contre l’agent immobilier, l’arrêt retient que, si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, et que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande d’indemnisation formée par M. et Mme X... contre la société SDTI, l’arrêt rendu le 13 septembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai ;


Président : Mme Batut
Rapporteur : Mme Dazan, conseiller référendaire
Avocat(s) : SCP Marlange et de La Burgade - SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel