Arrêt n° 153 du 2 février 2017 (16-10.165) - Cour de cassation - Deuxième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2017:C200153

Assurance (règles générales)

Demandeur : société anonyme de défense et d’assurance

Défendeur : société Belin gestion


Résumé : Viole l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, une cour d’appel qui décide que doivent être réputées non écrites des clauses d’un contrat d’assurance souscrit par un professionnel de l’immobilier pour le compte de propriétaires bailleurs afin de garantir le risque d’impayés locatifs, aux motifs que ces stipulations, prévoyant que la prise en charge des loyers cessera en cas de résiliation du contrat, créent un avantage illicite au profit du seul assureur ayant perçu les primes sans contrepartie, que le fait générateur du sinistre est intervenu pendant la période de validité de la garantie et que le versement des primes pour la période qui se situe entre la prise d’effet du contrat et son expiration a pour contrepartie la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s’est produit durant cette période alors qu’il résultait de ses propres constatations, d’une part, que l’obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l’obligation faite à l’assureur d’indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d’assurer le suivi de la procédure jusqu’à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies, et, d’autre part, que les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat.


Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, qui est recevable :

Vu l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte du 23 octobre 2010, prenant effet au 1er janvier 2011, la société Belin gestion, administrateur de biens, a souscrit auprès de la Société anonyme de défense et d’assurance (l’assureur), pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un contrat d’assurance, dénommé « locatio », pour le compte de ceux des propriétaires bailleurs dont elle gère les biens qui décident d’y adhérer, afin de garantir, notamment, le risque d’impayé locatif ; que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 octobre 2012, l’assureur, invoquant une « sinistralité » trop importante, a notifié à la société Belin gestion la résiliation du contrat à l’échéance du 31 décembre 2012, puis cessé, à compter de cette date, la prise en charge de quatre sinistres déclarés antérieurement, en se prévalant des stipulations de la police selon lesquelles la résiliation du contrat entraîne la cessation des indemnités ; que contestant cette position, la société Belin gestion, agissant en qualité de mandataire des propriétaires assurés, a assigné l’assureur pour obtenir la poursuite de la prise en charge des sinistres litigieux ;

Attendu que, pour condamner l’assureur au paiement de diverses sommes au titre des sinistres en litige ainsi que les sommes dues à l’un des propriétaires assurés depuis le 20 novembre 2014 dans les limites des plafonds contractuels et rejeter ses demandes, l’arrêt, d’une part, énonce qu’aux termes de l’article 2 des conditions générales du contrat le sinistre est défini comme étant « constitué par le non-paiement total ou partiel d’un terme de loyer [...] avant l’appel du loyer suivant », l’assureur garantissant « à l’assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement par le locataire des loyers, charges ... », qu’aux termes de l’article 3, « l’assureur s’engage à rembourser à l’assuré [...] les pertes pécuniaires successives telles que définies à l’article 2. La durée de l’indemnisation est composée des défaillances successives et ne peut excéder 24 mois de quittancement à compter du premier terme impayé, ce dernier correspondant à la première défaillance. En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, [...] cessera immédiatement. Toutefois, si une assignation à l’initiative de l’assureur a été signifiée au locataire antérieurement à ladite résiliation, l’assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure [...] et assurera le suivi de la procédure jusqu’à son terme », que l’article 5 stipule que les indemnités cesseront, notamment, à la résiliation du contrat ; que, d’autre part, l’arrêt retient que, dès lors que le fait générateur du sinistre est intervenu pendant la période de validité de la garantie, les prestations liées à la réalisation de ce sinistre ne peuvent être remises en cause par la résiliation ultérieure du contrat, toute clause contraire devant être réputée non écrite ; qu’en effet, le versement des primes pour la période qui se situe entre la prise d’effet du contrat et sa résiliation a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s’est produit pendant cette période ; que les clauses litigieuses qui tendent à réduire la durée de la garantie telle que définie par le contrat et privent les assurés du bénéfice de l’assurance en raison de la résiliation, créent un avantage illicite au profit du seul assureur ayant perçu sans contrepartie les primes et doivent être réputées non écrites ;

Qu’en statuant ainsi, alors, d’une part, qu’il résultait de ses propres constatations que l’obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l’obligation faite à l’assureur d’indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d’assurer le suivi de la procédure jusqu’à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies, et, d’autre part, que les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 5 novembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris ;


Président : Mme Flise
Rapporteur : Mme Touati
Avocat général : M. Lavigne
Avocat(s) : SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre - Me Le Prado