Rapport de M. Loriferne



Rapport de M. Loriferne

Conseiller rapporteur

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1 - Rappel des faits et de la procédure :

 

La société "La Briocherie" (la société), preneuse à bail de locaux à usage commercial appartenant à Mme X..., a sollicité, en octobre 1997, la diminution du loyer.

Par jugement du 5 septembre 2000, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a fixé le loyer à la baisse, et, par arrêt du 9 octobre 2001, la cour d’appel de Montpellier a confirmé ce jugement.

Sur pourvoi de Mme X..., par arrêt du 1er avril 2003, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier, seulement en ce qu’il avait fixé le loyer annuel révisé à une certaine somme.

Cette cassation était prononcée au visa de l’article L. 145-38, alinéa 3,du code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 26 de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, dite "loi Murcef", au motif que la cour d’appel avait fixé le loyer révisé à la valeur locative, en retenant le caractère manifestement excessif du loyer fixé amiablement, alors qu’elle constatait l’absence d’évolution des facteurs de commercialité.

(La troisième chambre réaffirmait ainsi sa jurisprudence initiée par plusieurs arrêts du 27 février 2002, faisant application aux instances en cours des dispositions de la loi du 11 décembre 2001, texte qualifié d’interprétatif (1)).

Par arrêt du 7 juin 2005, la cour d’appel de Nîmes, statuant comme cour de renvoi, a infirmé le jugement et débouté la société de sa demande en révision du loyer.

La cour d’appel retient que, sous l’empire du texte applicable à l’époque, la demande en révision devait être fondée sur une modification matérielle avérée des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, laquelle n’était pas établie en l’espèce.

C’est l’arrêt attaqué.

(Un arrêt rectificatif de la même cour, du 21 mars 2006, a rectifié l’arrêt attaqué quant à la charge des dépens et la désignation de la partie appelante. Il ne semble pas avoir fait l’objet d’un pourvoi).

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L’arrêt de la cour de Nîmes a été signifié le 4 juillet 2005.

La Société La Briocherie a formé un pourvoi le 27 juillet 2005.

Une ordonnance du premier président de la Cour de cassation du 5 août 2005 a réduit à 3 et 2 mois le délai de dépôt des mémoires.

Le mémoire ampliatif, déposé le 30 septembre 2005 et signifié le 3 octobre 2005, comporte une demande en paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Mme X... a déposé le lundi 5 décembre 2005 des observations sommaires en défense tendant à l’irrecevabilité et au rejet du moyen, et comportant une demande en paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Une requête en retrait du rôle, déposée le 24 octobre 2005 par Mme X..., a été rejetée par ordonnance du 18 janvier 2006 .

Un mémoire en défense a été déposé le 5 février 2006 au nom de Mme X....

L’affaire a été fixée devant l’assemblée plénière.

La procédure devant la Cour de cassation parait régulière.

2 - Exposé du moyen unique :

La société fait grief à l’arrêt de l’avoir déboutée de sa demande en révision du loyer commercial.

Le moyen invoque une violation des articles L. 145-33, alinéa 1, et L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce, dans leur rédaction applicable en la cause, ensemble l’article 2 du code civil.

Il soutient que l’article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2001-1168, n’étant pas applicable en la cause, le litige étant né avant l’entrée en vigueur de cette loi, il résulte du texte, dans sa rédaction initiale, qu’indépendamment de toute modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se trouve inférieure au prix du loyer en cours.

A l’appui de son pourvoi, la demanderesse sollicite le bénéfice de la jurisprudence résultant de deux arrêts rendus par l’assemblée plénière le 23 janvier 2004 (2), ayant expressément écarté l’application de l’article L. 145-38 modifié aux litiges nés antérieurement à l’entrée en vigueur de la "loi Murcef", et elle fait valoir que, depuis cette date, la troisième chambre civile applique la même jurisprudence.

Le mémoire en défense prétend que le moyen est irrecevable, en invoquant le principe selon lequel est irrecevable le moyen de cassation qui invite la Cour de cassation à revenir sur la doctrine de son précédent arrêt alors que la juridiction de renvoi s’y est conformée.

3 - Identification des points de droit faisant difficulté à juger :

L’examen de la recevabilité du moyen est préalable :

Dans la mesure où il invite la Cour de cassation à revenir sur la doctrine de son précédent arrêt rendu dans la même affaire, alors que la juridiction de renvoi s’y est conformée, le moyen est-il recevable ? Faut-il, à cet égard, prendre en considération le fait qu’un arrêt rendu dans une autre affaire par l’assemblée plénière, antérieurement à l’arrêt attaqué, est revenu sur la jurisprudence affirmée par la troisième chambre ?

Le moyen pose, au fond, la question de savoir si la loi du 11 décembre 2001 doit s’appliquer au litige opposant les parties, alors que l’instance avait été introduite avant la promulgation de cette loi et, dans la négative, si le texte initial de l’article L. 145-38 du code de commerce permettait la fixation du loyer révisé au montant de la valeur locative.

4 - Discussion :

A - La recevabilité du moyen :

1) La question de principe :

Il convient de se reporter sur ce point aux développements figurant dans le rapport établi sur le pourvoi n° 05-11.966 qui est soumis à l’assemblée plénière au cours de la même audience que le présent pourvoi.

2) L’application à l’espèce :

Le moyen invite directement notre Cour à revenir sur ce qui a été jugé dans cette affaire par la cour de Nîmes le 7 juin 2005, en conformité de l’arrêt de cassation de la troisième chambre civile du1er avril 2003 qui l’avait saisie.

Le mémoire ampliatif se prévaut d’un revirement de jurisprudence opéré par l’assemblée plénière dans une autre affaire, après l’arrêt de la troisième chambre, mais avant l’arrêt de la cour de renvoi.

Le mémoire en défense invoque la règle de l’irrecevabilité du pourvoi. Il soutient que le seul fait qu’un revirement de jurisprudence soit intervenu est indifférent et souligne que l’arrêt de la chambre mixte de 1971 a été rendu dans des circonstances analogues.

L’assemblée plénière devra décider s’il y a lieu, ou non, de revenir sur sa jurisprudence relative à l’irrecevabilité du moyen.

B- Examen du moyen :

Il n’y a pas lieu de reprendre ici la discussion ayant précédé l’adoption par l’assemblée plénière des arrêts du 23 janvier 2004, dont les éléments ont été développés dans le rapport de Mme Favre, conseiller rapporteur de cette affaire, et les conclusions de M. de Gouttes, premier avocat général (3).

Pour l’affaire qui nous occupe, il faut préciser les points suivants :

1) Dans un arrêt du 24 janvier 1996, dit "arrêt Privilèges" (4), la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirmait que le prix du bail révisé en application de l’article 27 du décret du 30 septembre 1953 ne peut, en aucun cas, excéder la valeur locative.

Développant sa jurisprudence sur la fixation du loyer révisé, la même chambre retenait ensuite qu’indépendamment de toute variation des facteurs locaux de commercialité, le loyer devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se trouvait inférieure au prix du loyer. (5)

2) L’article 26 de la loi du 11 décembre 2001 a introduit une modification au texte de l’article L. 145-38 du code de commerce (ancien article 27 du décret du 30 septembre 1953), qui privait de fondement la jurisprudence de la troisième chambre.

3) Par plusieurs arrêts du 27 février 2002 (6), la troisième chambre a alors modifié sa jurisprudence en faisant une application immédiate du texte nouveau qualifié d’interprétatif. Elle a ainsi estimé que le loyer révisé ne peut être fixé à la valeur locative que si la preuve est rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.

L’arrêt rendu le 1er avril 2003 dans la présente affaire constitue une application de cette jurisprudence.

4) Par deux arrêts du 23 janvier 2004 (7), l’assemblée plénière

- a écarté l’application de la loi du 11 décembre 2001 aux instances en cours,

- a considéré qu’il résultait de l’article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction initiale que le loyer du bail en révision ne peut excéder la valeur locative.

La doctrine a, dans l’ensemble, bien accueilli ces décisions (8).

5) La troisième chambre civile a aligné sa jurisprudence sur celle de l’assemblée plénière par plusieurs arrêts des 8 février, 22 mars et 5 avril 2005 (9), en retenant que l’article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 11 décembre 2001, n’était pas applicable en l’espèce et qu’il résulte de ce texte, dans sa rédaction initiale, qu’indépendamment de toute modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se trouve inférieure au prix du loyer en cours.

6) Il en résulte que l’arrêt de la cour de Nîmes du 7 juin 2005 aujourd’hui attaqué, se trouve en contradiction, sur le fond, tant avec les décisions de l’assemblée plénière invoquée par le pourvoi, qu’avec la jurisprudence actuelle de la troisième chambre civile.

Si l’assemblée plénière décide de ne pas rejeter le moyen comme irrecevable, elle devra donc statuer sur celui-ci et s’interroger sur le maintien de la jurisprudence issue de ses arrêts du 23 janvier 2004.

1. 3ème Civ., 27 février 2002, Bull., n° 50, p. 42 et n° 53, p. 46.

2. Bull., 2004, Ass. Plén. n° 1, p. 1, et n° 2, p. 2.

3. BICC 15 mars 2004, p. 11 et suiv.

4. 3ème Civ., 24 janvier 1996 (société Privilèges C/ époux X...), Bull., n° 24, p. 16

5. 3ème Civ., 30 mai 2001, Bull., n° 71, p. 54

6. Cf. note 1

7. Cf. note 2

8. Voir notamment : Roger Perrot, Procédures 2004 n° 3, p. 9 n° 49.

Marc Billiau, La Semaine juridique, édition générale, n° 10, 3 mars 2004, II 10030.

Joël Moneger, La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 14, 1er avril 2004, 514.

Pierre-Yves Gautier, Dalloz 2004, jurisprudence p 1108.

Jean-Denis Barbier, Administrer, n° 364, mars 2004, jurisprudence p. 21.

9. 3ème Civ., 8 février 2005, pourvoi n° 03-20.798 ; 22 mars 2005, pourvois n°s 03-21.105 et 04-11.878 ; 5 avril 2005, pourvoi n° 04-12.311.