Rapport de Mme Lardet
Conseiller rapporteur

 


 

FAITS ET PROCÉDURE :

M. X ... a acquis en 1994 un appartement d’une pièce, en l’état futur d’achèvement, dans un immeuble édifié par la société civile immobilière Résidence du Belvédère (la SCI) ; se plaignant de désordres, notamment relatifs à l’isolation phonique, M. X ... a, après expertise judiciaire, assigné la SCI en réparation.

Par un jugement du 06/12/2000, le tribunal de grande instance de Nanterre a condamné la SCI à effectuer les travaux nécessaires dans l’appartement afin que le niveau sonore de cet appartement soit conforme aux normes d’isolation acoustique des logements d’habitation, exclusion faite des tolérances, motifs pris pour l’essentiel :

- que l’article L.111-11 du code de la construction et de l’habitation (C.C.H.), dont il résulte que tout acquéreur a la possibilité dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux de faire valoir un défaut d’isolation phonique, trouve sa limite dès lors que les désordres invoqués revêtent la gravité requise par l’article 1792 du code civil,

- que, selon le rapport d’expertise judiciaire, “auditivement, le bruit passe par la partie supérieure des cloisons (...) ce cheminement peut s’expliquer par le résilient mis en place en partie haute des cloisons (...) le niveau sonore, tant à l’intérieur du coin-cuisine que du séjour se situe dans les tolérances de 3 dB admises à l’article 5 de l’arrêté du 14/06/1969",

- que M. X ... ne dispose pas, dans une “studette” d’environ 19 m², d’un espace lui permettant de s’isoler des bruits émis par le voisinage et qu’ainsi ce n’est qu’à l’usage que le vice affectant l’isolation phonique a pu se révéler dans son ampleur et ses conséquences ;

Sur appel de la SCI, la cour d’appel de Versailles a, par un arrêt du 24 juin 2002, infirmant le jugement, constaté la prescription de l’action fondée sur l’article L.111-11 du C.C.H., déclaré M. X ... irrecevable en ses prétentions et rejeté toutes ses demandes, motifs pris en substance que le tribunal n’avait pas considéré que les mesures expertales n’avaient pas été prises conformément à l’arrêté du 14/06/1969 fixant les normes acoustiques minimales et que la SCI ne s’était pas obligée contractuellement à réaliser une isolation phonique supérieure aux normes ;

Sur pourvoi de M. X ..., cette décision a été cassée par un arrêt de la 3ème chambre civile (09/12/2003, pourvoi n° 02-18.628) au visa de l’article 1792 du code civil, motif pris “que les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées” ;

La cour d’appel de Paris, juridiction de renvoi, a, par un arrêt du 30 juin 2005, infirmant le jugement, débouté M. X ... de l’ensemble de ses demandes.

Sur le nouveau pourvoi formé le 12/09/2005 contre cet arrêt par M. X ..., l’affaire a été renvoyée devant l’assemblée plénière de la Cour de cassation par ordonnance du 02/03/2006.

LE MOYEN UNIQUE :

En 2 branches, prises d’un manque de base légale au regard de l’article 1792 du code civil, M. X ... fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes :

La cour d’appel n’a pas recherché :

1ère branche : si, indépendamment du respect des normes en vigueur, les nuisances acoustiques dénoncées par M. X ... ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination, et ce, bien qu’elle y ait été invitée, et alors que les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales et réglementaires ont été respectées,

2ème branche : si, indépendamment des mesures prises par l’expert, nécessairement limitées dans l’espace, les nuisances acoustiques ne provenaient pas de la mauvaise isolation phonique des plafonds, et ce, alors que M. X ... faisait valoir que le studio qu’il avait acquis provenait de la division d’un ancien duplex, et que cette division avait été effectuée sans mettre en oeuvre l’isolation phonique permettant à chaque partie de répondre à sa destination d’habitation.

QUESTIONS POSÉES :

Est-il possible de se prévaloir d’un désordre décennal résultant d’un défaut d’isolation phonique lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ? Dans l’affirmative, M. X ... invoquait-il un tel désordre ? Et si tel était le cas, la cour d’appel a-t-elle examiné cette demande ?

Observation :

il est soutenu par le mémoire en défense :
- d’une part : que la cour d’appel a procédé aux recherches prétendument omises,
- d’autre part : que la critique de la 2ème branche est nouvelle.

LES DONNÉES DU LITIGE :

Bref rappel des données techniques et juridiques :

A) Données techniques :

Existence de dispositions spécifiques tenant compte de l’origine du bruit dans les bâtiments d’habitation : bruit d’ambiance provenant de l’extérieur (trafic, environnement), bruit de fonctionnement des équipements intérieurs (ascenseur et appareils ménagers), bruit lié au voisinage immédiat (conversations, télévision, radio...), bruit d’impact provoqué par la chute d’objets, par le choc des pas sur le plancher) :

Si l’article 4 du décret du 22/10/1955 se limitait à énoncer “qu’un isolement sonore suffisant, compte tenu de leur destination, doit être assuré aux pièces de l’habitation”, des normes acoustiques minimales ont été fixées par l’article R.111-4 du C.C.H. :

Compte tenu des modes d’occupations normalement admissibles, l’isolation des logements doit être telle que le niveau de pression du bruit transmis à l’intérieur de chaque logement ne dépasse pas les limites fixées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la construction et de l’habitation et du ministre chargé de la santé”.

Le bruit engendré par un équipement quelconque du bâtiment extérieur à ce logement ne doit pas dépasser les limites fixées dans la même forme”.

L’arrêté du 14/06/1969 (modifié, abrogé et remplacé par deux arrêtés du 28 octobre 1994) fixait, sous forme d’obligation de résultat, avec une tolérance de 3 décibels pour tenir compte des incertitudes liées aux mesures, le niveau maximal des bruits d’occupation et de fonctionnement des équipements à prendre comme base de calcul ainsi que le niveau maximal de la partie de ces bruits perçus à l’intérieur de chaque logement, précisait les méthodes de mesure et d’interprétation de ces résultats. Ce texte, qui réglementait également les bruits d’impact tolérables, concernait la transmission des bruits à l’intérieur des locaux d’un même bâtiment, mais non les bruits de l’espace extérieur pour les logements exposés aux bruits des moyens de transports aériens ou terrestres réglementés par d’autres dispositions (1) ;

B) Données juridiques :

* Avant l’entrée en vigueur de la loi du 4/01/1978 modifiant le régime de la responsabilité des constructeurs institué par la loi du 03/01/1967 et le décret du 22/09/1967 :

- Distinction entre les gros ouvrages soumis à une garantie de 10 ans et les menus ouvrages soumis à une garantie de deux ans ;
- Pas de dispositions spécifiques relatives à l’isolation phonique ;
- Jurisprudence dominante : application de la garantie décennale lorsque le défaut d’isolation phonique procède d’un vice caché à la réception, condition appréciée libéralement (2), a son siège dans le gros ouvrage d’un édifice (parmi les gros ouvrages selon le décret : les éléments qui assurent l’étanchéité sous toutes ses formes), et s’il est suffisamment grave pour le rendre impropre à sa destination, condition appréciée souverainement par les juges du fond (3) ;

* La loi du 04/01/1978 :

a) Mise en jeu de la responsabilité des constructeurs à trois titres différents à compter de la réception dont, outre la garantie de bon fonctionnement (2 ans) :

¤ La garantie décennale - Article 1792 du code civil (pour les vices et défauts cachés à la réception, ou apparents mais produisant des effets néfastes ne se révélant qu’après la réception) :
- dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination,
- dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipements d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

¤ La garantie de parfait achèvement - article 1792-6 : la garantie “à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception” ;

b) Dispositions spécifiques en matière d’isolation phonique pour les bâtiments d’habitation :

¤ L’article 7 de la loi de 1978 devenu l’article L.111-11 du C.C.H. dispose :

1- que les contrats de louage d’ouvrage sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique,
2 - que les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement,
3 - que le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du 1er occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant six mois (portés à un an par la loi n° 92- 61444 du 31 décembre 1992) à compter de la prise de possession
” ;

¤ Pourquoi le rattachement de l’isolation phonique à la garantie de parfait achèvement ?
Lors du vote de la loi du 04/01/1978 : il a été mis en avant le caractère statique du désordre d’isolation phonique peu susceptible d’évolution et la possibilité, offerte par la réglementation du 14 juin 1969, de mesurer objectivement et avec précision ce désordre au moyen d’essais. Il est à préciser qu’il avait été envisagé, tout en maintenant la garantie de parfait achèvement, de prévoir que cette garantie n’était pas exclusive de la garantie décennale au cas où les désordres d’isolation phonique rendraient les ouvrages impropres à leur destination ; mais cette modification a été rejetée lors du vote final (4) laissant la réparation de ce désordre au domaine de la garantie de parfait achèvement ; par la suite, deux réponses ministérielles à des questions posées en matière d’assurance de dommages (5) ont considéré que la responsabilité décennale n’est pas écartée si le désordre est intrinsèquement de nature décennale et est constaté ou survient dans la période de 9 ans séparant l’expiration de la garantie de parfait achèvement et l’expiration du délai décennal ;

c) La jurisprudence sous l’empire de la loi de 1978 :

¤ Nonobstant les dispositions des articles L.111-11 du C.C.H. et 1792-6 du code civil, la Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence antérieure avec l’approbation de la doctrine, la plupart des auteurs considérant que “c’eût été un recul inacceptable de la protection des accédants à la propriété (6)” ;

- Se décline en 3 principes dont seul le 3ème est en cause dans le présent litige :

1°) Les dispositions de l’article L.111-11 du C.C.H. ne sont pas exclusives de l’application de la garantie décennale ; à défaut du respect des exigences minimales requises en matière d’isolation phonique, le maître de l’ouvrage peut donc mettre en oeuvre, soit la garantie de parfait achèvement, soit la garantie décennale, si bien évidemment les conditions de ces garanties sont réunies (7) ;

Cette jurisprudence, qui est également celle des juridictions administratives (8) et qui a emporté l’adhésion massive des juges du fond, est justifiée :

- d’une part, par la primauté donnée au texte général sur les dispositions spéciales permettant en particulier de faire jouer le mécanisme de l’assurance obligatoire et donc d’obtenir sûrement l’indemnisation des dommages, et par le souci d’une plus grande protection du maître de l’ouvrage en présence de dispositions qui lui sont finalement assez peu favorables (9) puisqu’elles ne font un sort particulier qu’à des hypothèses bien précises et relativement réduites (notamment, selon la doctrine, référence aux seules exigences minimales qui définissent un seuil de danger et non de gêne, laquelle suffisamment grave peut cependant rendre l’immeuble impropre à sa destination - brièveté du délai constituant une contrainte redoutable pour le maître de l’ouvrage - obligation à réparation illusoire dès lors qu’elle pèse sur le seul entrepreneur, et très lourde si le désordre provient, comme c’est le plus souvent le cas, de l’insuffisance de la masse des éléments de la structure du bâtiment séparant les logements ou de la façon dont ces éléments sont liés entre eux) ;

- d’autre part, par le caractère le plus souvent illusoire d’un contrôle de la conformité des travaux au regard des exigences minimales prescrites : ce n’est pas lors de la réception mais à l’usage que le défaut d’isolation phonique se révèle dans sa vraie nature, son ampleur et dans ses conséquences : comme le souligne un auteur, “l’acoustique a ses mystères, l’immeuble “travaillant” et le voisinage se modifiant(10), et les désordres peuvent se manifester plus ou moins tardivement du fait de causes multiples : tassement de matières isolantes, conséquences de vices de fabrication d’éléments ou d’équipements dissociables ou non, répercussion d’erreurs de conception ou de fautes d’exécution ;

2°) Il ne peut être fait application de la forclusion de l’article L.111-11 du C.C.H. sans rechercher si les désordres n’étaient pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination (11) ;

3°) Les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale, même lorsque les exigences minimales ont été respectées, et le juge doit se prononcer sur l’impropriété de l’immeuble à sa destination dès lors qu’il est saisi sur ce fondement : selon un auteur, “non seulement le respect des règles d’isolation ne suffit pas à exclure que l’immeuble soit impropre à sa destination, mais en outre, il faudra systématiquement s’interroger sur cette éventualité(12) ;

Cette jurisprudence, ainsi que le souligne d’ailleurs la doctrine, n’est qu’une application de l’idée que le respect des normes et textes réglementaires, des Directives Techniques Unifiées (DTU), des Avis du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment et plus généralement des règles de l’art, n’est en aucune manière, selon une jurisprudence constante, une cause d’exonération de la présomption de responsabilité édictée par l’article 1792 du code civil (13).

ÉLÉMENTS DE SOLUTION :

Dans son mémoire en défense : c’est sans discuter la jurisprudence de la Cour de cassation rappelée ci-dessus en n̊ 3, et exactement énoncée dans la 1ère branche du moyen, que la SCI, qui évoque d’ailleurs celle-ci dans ses conclusions (production, p. 7) sans aucunement la critiquer, se limite à soutenir que la cour d’appel de Paris a considéré souverainement que les désordres phoniques dont se plaignaient M. X ... n’existaient pas pour en déduire implicitement mais nécessairement que l’appartement de ce dernier n’aurait pas été impropre à sa destination d’habitation ; la cour d’appel de Paris se serait donc conformée à la jurisprudence de la cour de cassation.

Il est à préciser, s’agissant du “motif implicite”, que, selon “Droit et Pratique de la cassation en matière civile”, édition Litec, p.132 et 133, “Ce motif se déduit de la motivation de la décision attaquée et est impliqué par le raisonnement des juges”, et que selon Jacques Boré et Jean-Louis Boré, “La cassation en matière civile”, 2003/2004, Dalloz-Action, n̊ 77-251 à 77-253 : “La motivation implicite repose sur le lien de dépendance qui existe, soit entre les faits et le droit, soit entre les chefs de demande, ou au contraire sur l’incompatibilité qui oppose les faits et les qualifications juridiques. Elle ne saurait donc être admise lorsque le juge du fond était en présence de moyens parfaitement distincts, fondés sur des faits propres, qu’il a négligé d’examiner” ;

Les conclusions de M. X ... signifiées le 18 mai 2005 :

M. X ... fondait, dans ses conclusions, sa demande sur l’article 1792 du code civil, soutenant que l’insuffisance d’isolation phonique dont il se prévalait constituait un vice non apparent à la réception rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Il faisait valoir pour l’essentiel :

- que l’appartement acquis était invivable, qu’il vivait en permanence avec ses voisins, que l’ensemble des bruits de la vie quotidienne tels que les voix, les pas, les déplacements de meuble, la radio, la télévision etc... se propagent dans son studio qui devient une caisse de résonance,

- que le rapport du technicien acousticien (M. Goibert), que s’était adjoint l’expert judiciaire (M. Guillemard), confirmait ces faits :“auditivement, le bruit passe par la partie supérieure des cloisons... comme l’a indiqué M. Guillemard (l’expert judiciaire), ce cheminement peut s’expliquer par le résilient en partie haute des cloisons”,

- qu’ainsi que l’avait relevé le tribunal, il ne disposait pas d’un espace lui permettant de s’isoler des bruits émis par le voisinage, expliquant en outre que les appartements des personnes gênées par le bruit étaient à l’origine des duplex qui ne se vendant pas, avaient été redécoupés en appartements de plus petites tailles.

L’arrêt de la cour d’appel de Paris :

La cour d’appel a examiné les rapports de l’expert judiciaire Guillemard, de la société Socotec (demande de la SCI), du cabinet Octale (demande de l’assureur de M. X ...) et de M. Barraud (expert désigné par l’assureur dommages ouvrage) et retenu :

* qu’il résultait de ces rapports que les nuisances acoustiques dénoncées par M. X ... n’avaient pas été objectivées par les différentes mesures effectuées,
* qu’en conséquence, il ne saurait être imposé à la SCI d’entreprendre des travaux inutiles au regard de la législation sur les normes acoustiques,
* que la preuve n’étant pas rapportée de l’existence du désordre allégué, M. X ... sera débouté de ses demandes ;

En l’état de ce qui précède, ces motifs suffisent-t-ils à justifier légalement l’arrêt au regard des moyens invoqués par M. X ... et de la position adoptée par la SCI dans son mémoire en défense ? La 2ème branche contient-elle une critique nouvelle comme le prétend le mémoire en défense ?



NOTES

(1) Etant précisé que le décibel est une unité de mesure, quantifiant la vibration de l’air, mesure effectuée à l’aide d’un sonomètre muni d’un filtre de pondération qui ajoute ou soustrait des décibels pour reconstituer au mieux la sensation effective de l’oreille humaine, cet arrêté, ensuite abrogé et remplacé par deux arrêtés du 30/06/1999 explicités par une circulaire du 28/01/2000, ayant mis en conformité les textes français avec les indices européens, prévoyait :
¤ que le niveau de pression acoustique du bruit ne doit pas dépasser 35 décibels dans les pièces principales, 38 décibels dans les cuisine, salle d’eau, cabinet d’aisances,
¤ que les bruits d’impact tolérables ne doivent pas dépasser dans les pièces principales du logement 35 décibels en général,
¤ que le niveau de pression acoustique du bruit engendré par un équipement quelconque du bâtiment ne doit pas dépasser dans les pièces principales du logement 35 décibels en général, 30 décibels s’il s’agit d’équipements collectifs tels qu’ascenseur, chaufferie, transformateurs, vide-ordures, 38 décibels dans les cuisines et 35 décibels pour les installation de ventilation mécanique lorsque toutes les bouches de ventilation de l’immeuble d’habitation sont à leur débit minimum.

Et, selon Thierry Grundeler et Thierry Mignot,“La protection juridique contre le bruit dans l’habitat : présentation générale, réglementation applicable”, inAdministrer”, mars 2003, n° 353, p. 9 -17 :
“Pour avoir quelques repères concernant les niveaux de bruit et les atteintes fonctionnelles, psychologiques et affectives qu’ils engendrent, on peut dire que :
- à un niveau élevé, soit plus de 85 décibels, en exposition continue, le bruit engendre des lésions auditives et une réaction d’ordre physique par la destruction du mécanisme de l’ouïe souvent irréversible. Le bruit a alors une origine industrielle ou mécanique.
- à un niveau compris entre 45 et 65 décibels : la faculté d’écoute se trouve perturbée, et contraint l’organisme à des efforts pour maintenir un degré d’attention satisfaisant tant en milieu domestique qu’en milieu de travail. S’il ne se traduit pas ici par une atteinte irrémédiable à l’organisme, le bruit n’est cependant pas sans conséquence physiologique. Le bruit à l’origine de ces désordres sont des bruits d’appareil mécanique, d’équipement ou des bruits de trafic.
- à un niveau bas, soit en fait moins de 35 décibels : une exposition n’est pas susceptible de se traduire par des conséquences physiques : cependant toute gêne n’est pas exclue. Le bruit est susceptible d’agacer suivant l’appréhension personnelle du message sonore.
Les réactions sont donc, suivant l’impact du bruit, physiques, physiologiques et/ou psychologiques, l’une de ces atteintes pouvant interférer sur les autres”.

(2) * 3e Civ., 23 novembre 1976, Bull. 1976, III, n° 415, p. 316 (rejet) : Selon l’article 1646-1 du code civil dans sa rédaction découlant de la loi du 7 juillet 1967, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu pendant dix ans à compter de la réception des travaux, des vices cachés dont les architectes et entrepreneurs sont responsables en application des articles 1792 et 2270 du même code. Pour d’application de ces deux derniers textes, ne sont des vices apparents, que ceux qui peuvent être décelés par un maître de l’ouvrage normalement diligent au moment où a lieu la réception. Il s’ensuit que les défauts de l’immeuble qui n’apparaissent qu’à l’usage et après son occupation par l’acquéreur ne sont pas des vices apparents.
* 3e Civ., 2 mai 1979, Bull. 1979, III, n° 95 (cassation) : Encourt la cassation l’arrêt qui, pour déclarer prescrite l’action en réparation du préjudice occasionné par le défaut d’isolation phonique d’un appartement vendu en état futur d’achèvement, énonce que ce défaut est un vice apparent dont on se rend compte très rapidement et que, dès lors, l’action devait être introduite dans le délai d’un an suivant la plus tardive des dates de la prise de possession ou de la réception, sans rechercher si, en raison des circonstances invoquées par l’acquéreur, le vice était ou non apparent.

(3) * 3e Civ., 18 juin 1975, Bull. 1975, III, n° 206, p. 158 : Dès lors qu’une cour d’appel relève que l’isolation phonique d’un immeuble, très insuffisante et non conforme aux normes légales et aux plans, constituait une malfaçon affectant les gros ouvrages et entraînait des troubles graves d’où résultait une situation intolérable perturbant la vie familiale, ces énonciations impliquant que l’immeuble était impropre à sa destination, c’est à bon droit qu’elle applique les règles de la garantie décennale.

* 3e Civ., 3 février 1976, Bull. 1976, III, n° 40, p. 31 : C’est souverainement qu’une cour d’appel, qui a relevé que les mesures acoustiques très précises avaient révélé des valeurs d’isolement très éloignées par leur insuffisance des valeurs incluses dans la réglementation de la construction, estime qu’un défaut d’isolation phonique constitue un vice “intolérable” rendant l’immeuble impropre à son usage normal, même s’il s’agit d’une habitation de type économique.

(4) Assemblée nationale - Rapport fait par M. Richomme, au nom de la commission des lois n° 3368.

(5) Poignant, J.O.A.N., 9 avril 1984, p. 1663 ; J.O.A.N., 7 sept. 1984, p. 4181.

(6) Philippe Malinvaud et Bernard Boubli, in Revue Droit Immobilier, 1992 (3), p. 331.

(7) * 1ère Civ., 24 mars 1992, Bull. 1992, I, n° 91, p. 60 : (...) l’arrêt retient souverainement que les désordres d’isolation acoustique rendent l’ouvrage impropre à sa destination et se sont révélés dans leur ampleur et leurs conséquences après la levée des réserves afférentes aux travaux litigieux (construction de 6 salles de cinéma), quand la locataire a procédé aux aménagements des locaux ; le contrat des architectes chargeant ceux-ci de la direction des travaux réalisés par le maître de l’ouvrage et comprenant l’isolation phonique, la cour d’appel a légalement justifié sa décision.
* 3e Civ., 1er avril 1992, Bull. 1992, III, n° 107, p. 65 (rejet) : Les désordres d’isolation phonique, même lorsqu’ils proviennent d’un non-respect des prescriptions légales, peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la garantie décennale lorsqu’ils sont constitutifs d’un vice caché rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Est, dès lors, justement écartée la forclusion de 6 mois, prévue par l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation, invoquée par le promoteur-vendeur.
* 3e Civ., 24 février 1993, pourvoi n° 91-15.960 : Ayant exactement relevé que l’article L.111-11 du C.C.H. n’avait pas exclu, même, pour les désordres provenant d’un non-respect des prescriptions légales, l’application de l’article 1792 du code civil, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que les désordres rendaient l’ouvrage impropre à sa destination et que ce n’était qu’à l’usage, et non lors de la réception, que le vice affectant l’isolation phonique avait pu se révéler sa vraie nature, dans son ampleur et ses conséquences, a légalement justifié sa décision de ce chef.

(8) Cour administrative d’appel de Nantes, affaire n° 95NT01482, lecture du 20 octobre 1999, Département du Calvados.

(9) * Anne d’Hauteville, in Revue Générale d’Assurance Terrestre 1993, n° 3, p. 617 et 620.
* Rapport annuel de la cour de cassation 1992, p. 284 et 285 : “(...) En présence de ces textes finalement assez peu favorables au maître de l’ouvrage, la question s’est posée de savoir si les désordres acoustiques n’étaient pas susceptibles, sous réserves que les conditions légales soient réunies, de relever de la garantie décennale (...) il est donc acquis que la garantie décennale, pour les désordres acoustiques, comme pour les autres, demeure le principe et que les textes spécifiques ne doivent recevoir application que dans les cas prévus et dans la mesure où les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies. Il appartient aux juges du fond d’examiner ce point et, le cas échéant, d’en tirer les conséquences, notamment (...) quant à l’application de l’assurance “dommages-ouvrage. Dans le même souci d’une plus grande protection du maître de l’ouvrage, il fait, en outre, rappeler qu’un arrêt de la 3e chambre civile du 21 février 1990 avait déjà estimé qu’une cour d’appel avait justement écarté la forclusion de six mois de l’article L.111-11 C.C.H. dès lors que les troubles acoustiques trouvaient leur origine, non dans une inobservation des règles légales, mais dans un défaut de conformité aux stipulations contractuelles imputables au promoteur”.

(10) in Mémento pratique Francis Lefebvre Urbanisme et Construction, 2006/2007, n° 19158.

(11) * 3e Civ., 20 février 1991, Bull. 1991, III, n° 61, p. 36 (cassation partielle) : Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui, pour déclarer "prescrite" l’action des propriétaires en réparation des désordres affectant l’isolation phonique, retient que le législateur a voulu faire échapper les défauts d’isolation phonique au domaine de la responsabilité décennale pour les faire réparer dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et que le vendeur ou le promoteur n’est garant de la conformité aux exigences légales ou réglementaires en matière d’isolation phonique que pendant 6 mois à compter de la prise de possession, sans préciser si une réception était intervenue et sans rechercher si les désordres n’étaient pas de nature à rendre les immeubles impropres à leur destination et donc susceptibles de relever de la garantie décennale.

(12) * 3e Civ., 2 février 1994, pourvoi n° 91-18.033 (rejet) : à propos de grincements et bruits d’impact perceptibles dans les chambres du logement causés par les pas des occupants de l’étage supérieur ou les déplacements de meubles : Les désordres d’isolation phonique rendant l’appartement impropre à sa destination engagent la responsabilité décennale du constructeur, même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées.
* 3e Civ., 16 septembre 2003, pourvoi n° 02-15.031 (cassation) : La cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas si, nonobstant la conformité aux normes réglementaires applicables, les désordres d’isolation phonique relatifs à la diffusion des bruits aériens ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination.

(13) François-Guy Trébulle, “La conformité d’un bâtiment aux normes d’isolation phonique n’exclut pas que des désordres relatifs à la diffusion des bruits aériens rendent l’immeuble impropre à sa destination”, in Revue Droit Immobilier, mai/juin 2004, p. 256 et 257.

(14) Philippe Malinvaud : “Le respect des normes n’est pas exclusif de l’impropriété à destination” in Revue Droit Immobilier novembre/décembre 2003, p. 581 et 582, et in Revue Droit Immobilier, mars/avril 2004, p. 196 et 197 :“A priori, cette solution peut paraître étonnante, elle est à mettre en parallèle avec les causes d’exonération de la présomption de l’article 1792. On sait, en effet, que la présomption ne tombe que “si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”. Or la Cour de cassation décide que le respect des règles de l’art, ou des règles édictées par le CSTB, les DTU ou autres organismes professionnels ne constituent pas une cause étrangère exonératoire (Cass. 3e civ., 22 oct.1980, Bull. civ., III, n̊ 162, p. 121). Cette solution a été retenue à maintes reprises, pour les règles de l’art (Cass. 3e civ., 30 nov.1983, Bull. civ., III, n̊ 353, p. 191), pour les DTU (CA Paris, 23e ch.A, 3 janv. 1989, RDI 1989, p. 215) et pour les avis du CSTB (Cass. 3e civ., 17 mai 1983, Bull. civ. III, n̊ 115, p. 91 - 28 nov. 2001, RDI 2002, p. 94). Elle l’a également été récemment pour les normes et textes réglementaires à propos de la responsabilité du contrôleur technique (Cass. civ., 3e avr. 2002, RDI 2002, p. 237 et nos obs.). Il est dès lors logique, dans le droit fil de cette jurisprudence, que la responsabilité des constructeurs puisse être recherchée sur le fondement de l’article 1792, même lorsque les normes réglementaires ont été respectées puisque le respect de ces normes n’est pas une cause d’exonération”.