Rapport de M. Duffau,
Conseiller rapporteur


Cette affaire vient en Assemblée plénière de la Cour de cassation à la suite d’une précédente cassation et de la rébellion de la juridiction de renvoi.

Le problème juridique principal qu’elle soulève peut se formuler ainsi : l’action du locataire, tendant à obtenir une réduction du loyer en contestant la fixation d’un loyer libre déterminé par application de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989 est-elle soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail en application des articles 17 et 20 de la loi précitée ?

Cependant le pourvoi pose une deuxième question différente de la précédente : est-ce que le fait qu’un locataire n’ait pas usé, dans le délai d’un an prévu à l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994, de la possibilité de demander au propriétaire la mise aux normes de confort et d’habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987, fait ou non, obstacle à ce qu’il puisse demander une réduction de son loyer.

Le rapport examinera successivement les faits et la procédure, les griefs et moyens soulevés, les données juridiques du litige, la jurisprudence de la Cour de cassation, la position de la doctrine et, enfin, appliquant les éléments ainsi mis en évidence aux griefs invoqués, il indiquera les réponses qu’il est possible d’apporter aux différents moyens.

I - Les faits et la procédure

Par acte du 16 janvier 1990, prenant effet au 1er janvier de la même année, la SCI du Castillon a loué aux époux X... un appartement de 250 m2 situé à Paris XVIème, (...) pour un loyer mensuel de 15 000 F.

Le bail était conclu au visa de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989. Selon le bailleur, les locaux avaient fait l’objet de travaux d’amélioration tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Il s’agissait de travaux d’électricité et de plomberie.

Le bail consenti aux époux X... faisait suite à un précédent bail du 3 novembre 1989 consenti à Mme Z... moyennant un loyer de 20 000 F et qui avait été résilié quelques jours après sa prise d’effet.

Le pénultième locataire, M. A..., payait, pour sa part, un loyer mensuel de 8267 F selon un bail en date du 6 décembre 1988, à effet du 1er avril 1989.

Le 5 mars 1996, les époux X... ont assigné la SCI devant le tribunal d’instance du 16ème arrondissement afin de voir leur loyer ramené au montant payé par l’avant-dernier locataire et d’obtenir la restitution d’un trop-perçu.

Par jugement du 20 août 1996, le tribunal d’instance du 16ème arrondissement a rejeté la demande des époux X... au motif qu’il n’était pas prouvé que l’appartement loué n’était pas conforme au décret du 6 mars 1987, qui fixe les conditions minimales de confort et d’habitabilité, la conformité à ces normes étant, selon la loi de 1989, nécessaire pour que le loyer soit fixé librement, sans référence aux précédents.

Par arrêt du 2 avril 1998, la cour d’appel de Paris a infirmé ce jugement et a fait droit à la demande des époux X... aux motifs :

- que les conditions fixées par l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, la fixation d’un loyer libre était illégale ;
- que l’action poursuivie, étant distincte de celle visant à contester les références, n’était enfermée dans aucun délai ;
- que le loyer devait être fixé conformément à l’article 17-b et qu’en l’absence des références exigées par ce texte, il devait être fixé à la somme de 8267 F.

Par arrêt du 10 mai 2001 (pourvoi n° 9815968 - arrêt n° 671.F.S-D), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a cassé cet arrêt dans toutes ses dispositions au visa de l’article 17-b de la loi du 6 juillet 1989, en jugeant que les preneurs ne disposaient que d’un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer.

Par arrêt du 5 juin 2002, la cour d’appel de Paris, désignée comme cour d’appel de renvoi, a infirmé le jugement du tribunal d’instance du 16ème arrondissement et accueilli la demande des époux X....

La cour d’appel retient d’abord que le délai de deux mois dans lequel le locataire peut contester le loyer, en cas de non respect par le bailleur des dispositions de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989, ne peut être opposé au locataire dont l’action est fondée sur le décret du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de la loi.

L’arrêt de la cour d’appel retient ensuite que l’appartement litigieux n’est pas conforme aux normes de confort et d’habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987 et que les travaux exécutés en 1989, à une date non certaine, ne sont pas des travaux d’amélioration mais des travaux d’entretien.

Elle en déduit que les époux X... sont bien fondés à se prévaloir des dispositions du décret n° 89-590 du 28 août 1989 qui, se fondant sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, institue un blocage des loyers d’appartements répondant à certaines conditions, de sorte que le logement litigieux étant un logement vacant qui a été loué au cours des douze mois ayant suivi l’entrée en vigueur du décret du 28 août 1989, le loyer ne pouvait excéder la variation de l’indice du coût de la construction à prendre en compte entre la dernière majoration intervenue dans le cadre de l’ancien contrat et la date d’effet du nouveau contrat.

L’arrêt retient, in fine, que cet ancien contrat est celui qui avait été consenti à M. A... et non pas celui consenti à Mme Z..., qui a été annulé entre ses co-contractants sans avoir pris effet au 1er janvier 1990.

Il ressort donc de l’arrêt de la cour d’appel de Paris :

- d’une part, qu’ayant été reloué sans qu’aient été effectués des travaux d’amélioration répondant aux exigences prévues par l’article 17-a, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, l’appartement litigieux ne relevait pas de l’article 17-a mais de l’article 17-b de cette loi ;

- d’autre part, que l’appartement ayant été reloué dans les douze mois ayant suivi l’entrée en vigueur du décret du 28 août 1989, ce texte lui était applicable avec les conséquences relevées par l’arrêt.

La SCI du Castillon a introduit un pourvoi en cassation. Elle développe cinq moyens, articulés en une branche pour le premier, deux branches pour le deuxième, deux branches pour le quatrième et cinq branches pour le cinquième.

Elle demande également la condamnation des époux X... à 3000 € au titre de l’article 700 NCPC.

Les époux X... demandent le rejet du pourvoi.

II - Les griefs et moyens

Premier moyen

Le premier moyen est tiré de la violation des articles 17 et 20 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI du Castillon soutenant que l’action des époux X... était soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail.

C’est précisément ce qu’avait jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt précité du 10 mai 2001.

La cour d’appel retient "que le délai de deux mois dans lequel le locataire peut contester le montant du loyer en cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être opposé au locataire dont l’action est fondée sur ledit décret du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de la même loi".

Il a été considéré que la cour d’appel résistait à la position prise par la Cour de cassation en 2001.

C’est la raison pour laquelle, en application des articles L.131-2 et L.131-3 du Code de l’organisation judiciaire, le pourvoi a été renvoyé devant l’Assemblée plénière.

Toutefois, on peut tout de suite observer que si le moyen présenté la première fois devant la Cour de cassation visait l’article 17 de la loi de 1989, le moyen présenté ici concerne plutôt le décret du 28 août 1989, pris en application de l’article 18 de la loi de 1989, qu’on analysera plus loin.

Deuxième moyen

Selon la première branche, en accueillant les prétentions des époux X... qui n’ont pas, depuis la date d’entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994, demandé dans ce délai la mise en conformité des lieux, la cour d’appel aurait violé l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994.

Selon la deuxième branche, en ne répondant pas aux conclusions de la SCI du Castillon, qui invoquait expressément l’irrecevabilité de la demande par application des dispositions de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994, la cour d’appel aurait violé l’article 455 du NCPC.

Ce deuxième moyen soulève le deuxième problème mentionné au début du rapport.

Troisième moyen

Selon la première branche, il ne résulterait pas de la facture d’électricité du 16 février 1990, portant de façon claire et précise sur des travaux d’ores et déjà effectués, que ces travaux auraient été exécutés postérieurement à la date de prise d’effet du bail, le 1er janvier 1990. La cour d’appel aurait donc dénaturé cette facture en violation de l’article 1134 du Code civil.

Selon la deuxième branche, en statuant comme elle l’a fait, au seul motif que les travaux de mise aux normes d’électricité dont elle constate qu’ils étaient déjà décidés à la date du 27 décembre 1989, soit avant la prise d’effet du bail, le 1er janvier 1990, n’étaient pas achevés à cette dernière date, sans constater que ces travaux étaient achevés à la date de la conclusion du bail, le 16 janvier 1990, la cour d’appel aurait violé l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989.

Quatrième moyen

Selon la première branche, en énonçant que le bail consenti à Mme Z... aurait été annulé par les cocontractants, sans s’expliquer, ainsi qu’elle y était invitée sur des courriers démontrant clairement que le bail avait été résilié après sa prise d’effet, la cour d’appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil.

Selon la deuxième branche, le bail consenti à un locataire précédent, et que ce dernier a résilié quelques jours après sa date d’effet, ne pourrait être annulé par le seul jeu de la rétroactivité de la date d’effet du nouveau bail consenti par le bailleur à des tiers, même si la date d’effet de ce nouveau bail a été fixée à la même date que celle à laquelle le précédent bail avait lui-même pris effet ; en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel aurait violé l’article 1108 du Code civil.

Selon la troisième branche, en estimant que le bail de Mme Z... avait été annulé par l’effet d’un contrat auquel celle-ci n’avait pas été partie, la cour d’appel aurait violé l’article 1165 du Code civil.

Selon la quatrième branche, le loyer du bail consenti à Mme Z..., le 3 novembre 1989, devait servir de référence à la fixation du loyer du bail litigieux consenti le 16 janvier 1990, peu important que ce précédent contrat, qui a pris effet le 1er janvier 1990, ait été résilié dès le 4 janvier suivant ; en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel aurait violé l’article 2 du décret du 28 août 1989.

Cinquième moyen

Selon la première branche, l’article 2 du décret du 28 août 1989 ne donnerait aucune définition ni aucune limitation des travaux d’amélioration dont la réalisation est susceptible d’entraîner la majoration supplémentaire du loyer annuel égal à 10 % du coût réel des travaux. Des travaux d’entretien ayant pour but et pour objet d’améliorer la qualité de cet entretien et d’éviter à l’avenir des dépenses d’entretien seraient susceptibles d’entrer dans la définition de cet article 2 ; en décidant le contraire, la cour d’appel aurait donc violé ce texte.

Selon la deuxième branche, l’article 2 du décret du 28 août 1989 visant sans distinction les travaux exécutés dans les parties privatives ou communes, en statuant comme elle l’a fait la cour d’appel aurait donc encore violé ce texte.

Selon la troisième branche, commun à ce moyen et au troisième moyen, première branche, il ne résulterait pas de la facture d’électricité du 16 février 1990 que les travaux auraient été exécutés postérieurement à la date de prise d’effet du bail le 1er janvier 1990 ; d’où le grief de dénaturation de la facture.

Une quatrième branche, qui est une variante du troisième moyen, deuxième branche, invoque encore une violation de l’article 2 du décret du 28 août 1989, la cour d’appel ayant statué au seul motif que les travaux d’électricité dont elle constate qu’ils étaient déjà décidés à la date du 27 décembre 1989, soit avant la prise d’effet du bail le 1er janvier 1990, n’étaient pas achevés à cette dernière date, sans constater que ces travaux étaient achevés à la date de conclusion du bail, le 16 janvier 1990.

Dans une cinquième branche enfin, le pourvoi reproche à la cour d’appel de ne pas s’être expliqué sur les travaux de plomberie exécutés dans les locaux loués selon un ordre de service du 27 décembre 1989, soit avant la prise d’effet du bail consenti aux époux X..., privant ainsi sa décision de base légale au regard de l’article 2 du décret du 28 août 1989.

III - Les données juridiques

Deux textes sont au coeur du problème à traiter : la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 28 août 1989. Ils doivent être successivement replacés dans leur contexte et analysés. Par ailleurs, le deuxième moyen se situant sur le terrain de la demande de mise en conformité des locaux, il faut également aborder cette question.

1°) La loi du 6 juillet 1989

La question du logement est un problème de société qui touche à la vie quotidienne des citoyens. L’histoire de la réglementation concernant les loyers est révélatrice, en cette matière, de l’évolution des choix des dirigeants politiques et de la conception que se font les français de leur logement.

La loi du 1er septembre 1948 a conservé un caractère mythique, au sens sociologique de ce terme, c’est-à-dire d’idée force véhiculant une dynamique sociale.

La loi du 22 juin 1982, dite Loi Quillot, est intervenue dans un contexte politique bien précis. Sa mise en oeuvre a coïncidé avec une réduction des investissements locatifs. Aussi a-t-elle été vue en son temps, à tort ou à raison, comme une cause de ce phénomène (sur ce point, Assemblée Nationale, JO débats, séance du 22 mai 1989, p. 1048).

L’idée a alors germé qu’il suffisait de libérer les loyers pour faire repartir l’investissement. Elle a abouti à la loi du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie.

En réaction contre les principes ayant servi de fondement à ce dernier texte, on a assisté en 1989 à un retour du balancier idéologique avec l’affirmation de cette conviction qu’au sein de l’ensemble des prix, les loyers n’avaient pas été touchés par le mouvement général de désinflation. La proposition de loi présentée à l’Assemblée nationale par M.M. Mermaz, Malandin et d’autres membres du groupe socialiste a abouti à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (JO du 8 juillet).

Cette loi se donnait en fait cinq objectifs : favoriser l’investissement productif, favoriser la mise aux normes des logements, affirmer que la règle est la négociation du loyer et que l’administration par décret n’est qu’une exception uniquement limitée aux agglomérations dans lesquelles est constatée une situation anormale, éviter les hausses abusives liées à des rentes de situation, éviter enfin l’augmentation systématique des loyers lors du renouvellement des baux.

On perçoit bien tout de suite la complexité que présente la réalisation simultanée de ces objectifs.

L’examen des travaux préparatoires de la proposition qui allait devenir la loi du 6 juillet 1989 est édifiant. Il montre à l’évidence qu’à l’époque des considérations purement politiques l’ont emporté sur les analyses économiques et sur l’orthodoxie juridique.

Plusieurs parlementaires avaient d’ailleurs, au cours de ces travaux, notamment dans le cadre de la commission mixte paritaire, exprimé leurs craintes de voir certaines dispositions de la loi engendrer de futurs contentieux.

Parmi les dispositions critiquées, il y avait ce qu’on appelait "le droit de repentir" prévu par ce qui deviendra l’article 17 b de la loi du 6 juillet 1989 qui répondait au double souci de libéraliser le marché tout en freinant les abus de la part de bailleurs de mauvaise foi.

Il était notamment reproché aux futures dispositions des articles 17 et 18 de la loi de constituer pour le locataire une sorte d’invitation, sinon d’incitation, à contester le montant d’un loyer qu’il avait accepté sans que pour autant il soit porté atteinte au contrat lui-même (voir notamment l’intervention du sénateur Larché, président de la commission des lois du Sénat devant la commission mixte paritaire ; rapport de la commission mixte paritaire ; Assemblée Nationale 776).

Le fait que ce droit de repentir soit enfermé dans une période courte avait alors été considérée, sinon comme un remède, du moins comme un moindre mal.

La question juridique soulevée, notamment par le premier moyen, s’inscrit très précisément dans cette problématique générale.

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 opère une distinction entre les logements pour lesquels le loyer est librement fixé entre les parties (article 17-a) et ceux dont le loyer est déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage (article 17-b).

Les logements du secteur libre sont ainsi définis par l’article 17-a ; il s’agit :

- des logements neufs ;
- des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise aux normes définies par le décret pris en application de l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
- des logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l’objet d’une première location ou, s’ils sont vacants, ayant fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyers antérieurs.

Pour ces logements, ainsi que les commentateurs de la loi l’ont observé, "aucune contrainte ne pèse alors sur la détermination du montant du loyer : le loyer est fixé par l’accord de volonté des parties ; une fois le contrat conclu il ne peut faire l’objet d’aucune contestation" (Jean-Luc Aubert et Philippe Bihr, La fixation du loyer initial du contrat de location - Defrenois, 1990, art. 34807)

A l’évidence, l’objectif recherché par l’article 17-a était de favoriser l’entrée dans le marché de logements d’excellente qualité ou d’inciter les propriétaires à améliorer les logements qu’ils offraient à la location.

L’article 17-b définit, pour sa part, les logements d’un secteur de liberté surveillée. Il s’agit des logements vacants ou faisant l’objet d’une première location autres que ceux visés à l’article 17-a, c’est-à-dire :

- des logements n’ayant pas fait l’objet de travaux de mise aux normes minimales de confort et d’habitabilité ;
- des logements faisant l’objet d’une première location non conformes à ces normes ;
- des logements vacants conformes aux normes mais n’ayant pas fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur des parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

Pour les logements ainsi définis, le loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, dans les conditions définies à l’article 19 de la loi, s’il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent propriétaire.

Comme l’écrivent deux commentateurs de la loi, "le but visé par la loi est de contenir les loyers des locations soumises à l’encadrement légal dans des limites qui sont fonction de l’état du marché : l’objectif est d’assurer une sorte d’alignement du loyer de chaque nouveau contrat sur les valeurs d’ores et déjà enregistrées sur le marché locatif" (J.L. Aubert et Ph. Bihr, op. cit. p. 782).

Cette exigence de justifications entraîne pour le locataire un droit de contester le loyer. A cet égard, l’article 17-b, alinéa 3, précise : "En cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l’article 19, le locataire dispose, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d’un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation.
A défaut d’accord constaté par la commission, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, fixe le loyer
".

C’est ce droit de repentir, dérogatoire aux principes généraux du droit des contrats, qui avait soulevé de fortes objections lors des débats parlementaires. Toutefois, comme le remarquent avec pertinence Jean Luc Aubert et Philippe Bihr "Là se trouve sans doute l’explication des conditions assez strictes - maintien exprès de la validité du contrat ; délai pour agir réduit - dans lesquelles il est admis : le législateur n’a pas voulu que l’état de choses créé par le contrat puisse être remis en cause trop profondément et trop tardivement. La contestation du loyer reste ainsi enserrée dans une préoccupation de sécurité juridique" (op. cit. p. 789).

Le droit de contestation ouvert par l’article 17-b de la loi ne peut s’exercer que lorsque le bailleur n’a pas respecté les dispositions de l’article 19, c’est-à-dire, selon les commentateurs du texte, dans 3 cas :

- lorsque le bailleur a communiqué des références non significatives ou incomplètes ;
- lorsque le bailleur n’a communiqué qu’un nombre insuffisant de références ;
- lorsqu’il a omis de panacher, comme il en a l’obligation, les situations locatives anciennes et les situations locatives récentes (JL Aubert et Ph. Bihr, op. cit. p. 789).

Le problème juridique majeur posé par le pourvoi est justement de déterminer quelles sont les activités concernées par le délai de forclusion de deux mois prévu à l’article 17-b de la loi.

L’article 17-b se réfère uniquement aux cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l’article 19, c’est-à-dire aux hypothèses qui viennent d’être indiquées.

On pourrait donc considérer, dans une toute première approche, que littéralement le délai de deux mois prévu à l’article 17-b est totalement étranger à l’article 17-a. On verra toutefois, plus avant dans ce rapport, comment la Cour de cassation a interprété ce texte.

On doit cependant ajouter que si les paragraphes a et b de l’article 17 relèvent de conceptions diamétralement opposées, le basculement d’un appartement d’un régime à l’autre est expressément prévu à l’expiration de la première location (sur ce point, A. Boituzat, la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 28 août 1989, Journal des notaires et des avocats, 1989, p. 1007 et suivantes).

2°) Le décret du 28 août 1989

A la réglementation issue de la loi du 6 juillet 1989 instituant une sorte de liberté surveillée, ou encadrée, pour les immeubles visés à l’article 17-b de la loi du 6 juillet 1989, est venue s’en ajouter une deuxième, née de décrets fondés sur l’article 18 de ladite loi.

Selon ce dernier texte : "Dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèle une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum de l’évolution des loyers des logements vacants définis au b de l’article 17 et des contrats renouvelés définis au c du même article.
Ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et peut prévoir des annotations particulières notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués
".

Le mécanisme institué par l’article 18 a été immédiatement mis en oeuvre par le Gouvernement. Un premier décret n° 89-590 du 28 août 1989 a posé des règles applicables à l’agglomération de Paris. Il s’est appliqué du 31 août 1989 au 30 août 1990. C’est un décret n° 90-767 du 27 août 1990 qui a pris sa suite jusqu’au 31 novembre 1991.

La légalité de ces deux arrêtés a été contestée devant le Conseil d’Etat, mais les recours ont été rejetés. Ces textes ont été ensuite prolongés d’année en année. Cependant, depuis un décret du 26 août 1999, le blocage ne concerne plus que la fixation du loyer lors du renouvellement du bail.

Ce régime a donc gouverné la fixation des loyers des appartements visés par l’article 17-b de la loi du 6 juillet 1989. Il apporte une exception importante à celui prévu par cette loi. Il est d’ailleurs plus simple d’utilisation puisque à la place de la référence aux loyers de logements comparables, il prévoit une simple actualisation du loyer de la précédente location, les bailleurs étant autorisés à prendre en compte la variation de l’indice du coût de la construction entre la dernière majoration de loyer intervenue dans le cadre de l’ancien contrat et la date d’effet du nouveau contrat. Une majoration supplémentaire est autorisée notamment lorsque le bailleur avait réalisé depuis le dernier renouvellement ou depuis la dernière reconduction du contrat de location, des travaux d’amélioration, portant sur les parties privatives ou communes d’un certain montant.

En résumé, si on veut schématiser le système introduit par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, on peut considérer que le décret du 28 août 1989 et les décrets postérieurs ont abouti, dans l’agglomération parisienne, à une stagnation de l’ensemble des loyers des appartements visés à l’article 17-b de la loi du 6 juillet 1989.

Comment qualifier le logement litigieux au regard des textes applicables ? Il s’agit certainement d’un logement ancien, vacant, c’est-à-dire d’un logement mis en location après avoir été occupé puis libéré par un précédent locataire. Tout dépend alors, s’agissant du prix de la nouvelle location de l’état de l’appartement au jour où le précédent locataire l’a libéré et des modifications qui ont été apportées par la suite.

Plusieurs cas de figure peuvent être envisagés :

Soit le logement, qui ne répondait pas aux normes du décret du 6 mars 1987 lors de la précédente location, a fait l’objet de travaux de mise en conformité au regard des normes avant la nouvelle location. Dans cette hypothèse, le loyer pouvait être fixé librement. C’est ce que soutient la société bailleresse.

Soit l’appartement répondait déjà aux normes lors de la précédente location. Dans ce cas, pour pouvoir prétendre à la liberté de loyer dans la nouvelle location, le propriétaire doit justifier avoir exécuté dans les six mois précédant la nouvelle location des travaux d’amélioration, portant sur les parties communes ou privatives, d’un montant au moins égal à une année du loyer ancien.

Soit l’appartement répondait déjà aux normes lors de la précédente location et n’avait fait l’objet d’aucuns travaux d’amélioration avant la nouvelle location, dans ce cas, le loyer est fixé conformément à l’article 17-b. (Sur la notion de travaux d’amélioration, voir Claude Giverdon, Questions pratiques relatives à la fixation des loyers selon la loi du 6 juillet 1989, Editions techniques, loyer copropriété, novembre 1989, pp. 1 et suivantes).

Enfin si le logement vacant, qui a déjà été loué, est reloué au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret publié au JO le 29 août 1989, c’est-à-dire avant le 31 août 1990, dans ce cas, par application de l’article 2 du décret, la majoration du loyer ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction à prendre en compte entre la dernière majoration du loyer intervenue dans le cadre de l’ancien contrat et la date d’effet du nouveau contrat.

3°) La mise en conformité des locaux

On pouvait hésiter quant à la place à donner à ce développement dans le rapport. Toutefois, le deuxième moyen s’étant placé sur ce terrain, dont on discutera plus loin du bien ou du mal fondé, il est apparu nécessaire, pour une bonne appréhension de cette question d’indiquer dès maintenant, ne serait-ce que brièvement, de quoi il s’agit.

Le principe est qu’en application de l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie, certains locaux vont sortir de la loi du 1er septembre 1948 (Sur ce point, Hervé des Lyons et Yves Rouquet, Baux d’habitation, Delmas, 3ème édition 2003, pp. 357 et suiv. ; J. et F. Lafond, Les Baux d’habitation, op. cit. pp. 632 et suiv.).

L’article 25 de la loi de 1986, modifié par les lois du 8 août 1989 et du 21 juillet 1994, prévoit que les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne seront plus soumis à la loi de 1948. Il indique que si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux normes minimales de confort et d’habitabilité, le locataire peut, dans le délai d’un an à compter de la prise d’effet du bail initial, demander la mise en conformité. A défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai dans lesquels ils doivent être exécutés. Il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer fixé par le bailleur ou proposé par le locataire.

En cas de défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux soumis à l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 est fixé conformément au b de la loi de 1989.

Dans sa version initiale, l’article 25 enfermait la demande du locataire de mise aux normes de l’appartement dans un délai d’un an. La loi du 8 août 1989 a ensuite supprimé ce délai que la loi du 21 juillet 1994 a rétabli.

Ces errements quant à ce délai tiennent sans doute à l’ambiguïté de la position du législateur quant à la loi de 1948. La volonté de mettre fin à cette législation s’est heurtée à des résistances politiques, si bien que celui-ci a été conduit à prévoir un dispositif progressif d’extinction de la loi.

Il faut ajouter que dans le cas de figure qui vient d’être décrit, le juge peut être saisi directement, sans saisine préalable de la commission départementale de législation qui n’est pas compétente en cette matière (J. et F. Lafond, op. cit. n° 1087, p. 646).

Il faut encore mentionner l’hypothèse où la mise aux normes se révélerait techniquement impossible à réaliser. Il est alors admis que l’on trouve la solution à cette difficulté dans l’article 25 lorsqu’il prévoit qu’ "à défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux soumis au présent article est fixé au b de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989".

Une dernière hypothèse n’est pas prise en compte par l’article 25 de la loi de 1986. Elle est néanmoins évoquée par plusieurs auteurs (voir notamment, J. et F. Lafond, op.cit. n° 1087, p.647) même si les réponses apportées peuvent être différentes.

Il s’agit du cas où le locataire renoncerait à demander une mise en conformité aux normes et présenterait directement une demande de réduction du loyer. Il y aurait là, somme toute, quelque chose de logique dans la démarche d’un locataire choisissant de vivre dans un appartement sans doute moins confortable, mais au loyer moins élevé ; toute mise aux normes conduisant, en sens inverse, mécaniquement à un loyer plus cher.

IV - La jurisprudence de la Cour de cassation

Dans un premier temps, dans un arrêt du 4 janvier 1995 (B, III, n°3, p. 2), la 3ème chambre a jugé que la saisine de la commission de conciliation n’était pas une condition préalable à celle du tribunal en cas de contestation du loyer d’un local vacant visé par le décret du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

Ensuite, la Cour de cassation a décidé qu’en cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l’article 19, le locataire devait saisir la commission dans le délai de deux mois du jour de la conclusion du bail et que, faute de l’avoir saisi dans ce délai, l’action du repreneur était irrecevable.

- 3ème civ, 17 avril 1996, B, III, n°104, p. 67
- 3ème civ, 30 avril 1997, B, III, n° 90, p. 57

Par un arrêt du 14 mai 1997 (B, III, n° 101, p. 67), la 3ème chambre a étendu l’obligation de saisine de la commission et appliqué le délai de forclusion à des hypothèses non expressément prévues par le texte, par exemple dans le cas où le bailleur n’a communiqué aucune référence à son locataire.

Cet arrêt est remarquable, puisque, dans cette hypothèse d’omission par le bailleur de présenter des références de loyers, il s’agit plus d’une violation de l’article 17-b que de l’article 19.

Par un arrêt du 16 février 2000 (pourvoi n° 9814234), la 3ème chambre a admis qu’en proposant un loyer libre, donc sans aucune référence, le propriétaire s’était mis en infraction avec l’article 17-b, mais aussi avec l’article 19, et a censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché d’office si le locataire avait saisi, dans le délai de deux mois de la conclusion du bail, la commission de conciliation pour contester le montant du loyer.

Dans un arrêt du 31 octobre 2000 (B, III, n° 164, p. 114), il a été décidé que la saisine de la commission départementale de conciliation, dont les règles de compétence sont prévues par l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, est une condition préalable à la saisine du tribunal en cas de contestation du loyer d’un local vacant visé par le décret du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de cette loi, lorsque l’exception prévue par ce décret ne joue pas.

Cet arrêt adopte une solution exactement contraire à celle posée par l’arrêt précité du 4 janvier 1995.

Dans un arrêt du 4 avril 2001 (B, III, n° 47, p. 37), la 3ème chambre a jugé que les dispositions de l’article 19 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant certaines dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 s’appliquaient aux baux en cours et qu’une cour d’appel retient à bon droit que le locataire ne disposant plus que d’un délai d’un an pour demander la mise en conformité des locaux, c’était dans ce délai qu’il était recevable à réclamer la fixation du loyer selon l’article 17-b de la loi du 6 juillet 1989.

Dans l’arrêt du 10 mai 2001 (pourvoi n° 9815968), qui est intervenu dans le contentieux entre les époux X... et la SCI du Castillon, la 3ème chambre a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris au motif "que les preneurs ne disposaient que d’un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer".

Dans un arrêt du 19 février 2003 (B, III, n° 40, p. 38), la 3ème chambre a statué en ces termes, au visa des articles 17-a et 18 de la loi du 6 juillet 1989 : "Attendu que pour condamner la SCI à payer à Melle B... les loyers versés en trop par celle-ci, après avoir réputé non écrite la stipulation du bail du 17 janvier 1990 relative au montant du loyer, et fixer le loyer à 10 000 F par mois à compter de la prise d’effet du bail, l’arrêt retient que la bailleresse ne fournit aucun élément sur le loyer du précédent locataire ni sur les caractéristiques du contrat de location antérieur et que le loyer stipulé apparaît illégal au regard des dispositions d’ordre public du décret du 28 août 1989.

Qu’en statuant ainsi alors que Melle B... ne disposait que d’un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer, au regard des dispositions du décret du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel a violé les textes susvisés".

En l’espèce, le bail stipulait que le loyer était librement fixé entre les parties en application de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989, puisque le logement avait fait l’objet de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives et communes de l’immeuble d’un montant égal à une année de loyers. Le bail parvenu à son échéance s’était renouvelé par tacite reconduction et ce n’est que 8 ans plus tard que le locataire avait contesté le mode de fixation du loyer initial et demandé la restitution du trop-perçu.

Dans cette affaire, la Cour de cassation procède à une requalification du contrat. Elle réaffirme que lorsque le bail relève de l’article 17-b et non de l’article 17-a, notamment en raison de la non-réalisation des travaux d’amélioration mentionnés au bail, le délai de deux mois court à compter de la date de conclusion du bail.

Enfin dans un arrêt du 19 mars 2003 (B, III, n° 64, p. 58), la 3ème chambre a jugé que les dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986, qui sont d’ordre public, ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle du bail à la loi du 1er septembre 1948. Cet arrêt reprend la solution d’un arrêt du 2 juin 1999, (B, III, n° 123, p. 85) dans lequel il était dit que "les dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ne sont pas destinées à assurer la seule protection du preneur".

On peut tirer de l’ensemble de ces arrêts cette conclusion que, dans toutes les hypothèses, la 3ème chambre affirme le caractère obligatoire de la saisine de la commission de conciliation avant toute assignation en justice relative à la contestation du loyer du bail d’un logement quel que soit le cas de figure :

- bien évidemment lorsque le bailleur n’a pas respecté les dispositions de l’article 19, c’est-à-dire lorsque les références de loyers ne sont pas fournies ou ne le sont pas en nombre suffisant ;
- lorsque aucune référence n’a été fournie au locataire lors de la conclusion du bail ;
- lorsque le locataire conteste la fixation d’un loyer fixé librement, sur la base de l’article 17-a, parce que les travaux d’amélioration exigés par cet article n’ont pas été réalisés ;
- lorsque le bailleur veut obtenir une réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail.

Il n’en reste pas moins que le problème se pose d’une manière nettement plus aiguë lorsqu’il ne s’agit pas d’un loyer mal référencé, ou même pas du tout référencé, mais d’un loyer fixé librement par le propriétaire et accepté par le locataire dans le cadre de l’article 17-a, le locataire soulevant après coup, c’est-à-dire après un délai qui peut être long, qu’en fait les conditions de l’article 17-a n’étaient pas réunies.

Manifestement cette hypothèse n’a pas été envisagée par le législateur de 1989. Il n’est pas aisé d’y apporter une réponse satisfaisante, car c’est une chose de contester un loyer au regard des exigences de justifications prévues par les articles 17- b et 19 de la loi de 1989, mais, d’un point de vue purement théorique, cela en est une autre de sanctionner un usage illicite de la liberté de fixation du loyer posée par l’article 17-a.

Comme l’a écrit le commentateur du premier arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 2 avril 1998, dans l’affaire époux X... contre la SCI du Castillon [Gaz. Pal. Jurisprudence sommaires et notes, 1999 (1er semestre), pp. 8 et suivantes] :

" La décision rapportée a le mérite de bien distinguer les deux actions ouvertes au preneur par les alinéas a et b de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 17-b permet la fixation du loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour certains logements vacants : le locataire dispose d’un délai de deux mois pour contester le loyer en saisissant la commission de conciliation ...l’économie de l’article 17-a est tout à fait différente. Le bailleur peut fixer le prix librement s’il a effectué des travaux d’amélioration mais s’il y a une contestation sur la nature des travaux, le preneur dispose d’une action qui a pour conséquence de réduire le loyer au taux précédent. La prescription est dans ce cas trentenaire".

On pouvait également soutenir la position inverse exprimée par M. Toitot dans son rapport à propos de l’arrêt du 16 février 2000 (pourvoi n° 9814234) : "Etait-elle tenue de faire la recherche, écrit le rapporteur ? oui, si l’on se place dans la perspective de notre arrêt du 14 mai 1997 et si l’on admet qu’en proposant un loyer libre, donc sans aucune référence, le propriétaire s’est mis bien sûr en infraction avec l’article 17-b de la loi mais aussi avec l’article 19. Cette position est certes limite mais elle a l’intérêt d’éviter l’existence de deux types de recours dont l’un échapperait à la forclusion de deux mois, ce que le législateur n’a pas voulu, me semble-t-il. Elle favorise la sécurité des contrats".

C’est, on l’a vu, cette position que la Cour de cassation a adoptée.

Si l’on voulait considérer, en revanche, que l’infraction du bailleur ne visait que l’article 17-b, on aurait pu admettre le principe d’une action spécifique non enfermée dans le délai de deux mois et ne remettant pas en cause la validité du bail.

V - La position de la doctrine

S’agissant d’abord de l’obligation de saisine préalable de la commission de conciliation avant la saisine du juge dans l’hypothèse du a de l’article 17, on doit constater qu’après quelques hésitations, la doctrine s’est ralliée à la position de la Cour de cassation.

Jacques et François Lafond expriment bien ce ralliement lorsqu’ils écrivent :

"La seule infraction visée par l’article 17 est le cas de "non-respect des dispositions de l’article 19" . Les mêmes auteurs ajoutent : "La loi n’a pas prévu de sanction particulière pour le cas où le bailleur fixerait librement le loyer alors qu’il se trouve dans une hypothèse où le loyer est réglementé.

Or, il peut y avoir eu fixation illicite de loyers libres pour des raisons complètement étrangères au non-respect de l’article 19 : ainsi par exemple lorsque le logement a été loué alors qu’il n’était pas "aux normes" ou sans avoir fait l’objet de travaux de mise ou de remise aux normes, ou encore en l’absence de travaux d’amélioration. Mais la Cour de cassation a finalement décidé que tous ces cas de contestation du loyer devaient être soumis au même régime et qu’aucune action du locataire ne pouvait plus être admise s’il n’avait pas saisi la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail." (J. et F. Lafond, Les baux d’habitation, Litec, 5ème édition 2002, n° 336 et 337, pp. 197 et suivantes).

Il est, en général, reconnu que la Cour de cassation a, en l’espèce, unifié, et finalement simplifié, une réglementation considérée comme trop sophistiquée et, de ce fait, difficilement applicable et même souvent inappliquée, qui n’a été, pour cette raison, pas reconduite au-delà du 31 juillet 1997.

On ne trouve pas en revanche les mêmes certitudes doctrinales dans le cas où l’action du locataire est fondée sur le décret n° 89-590 du 28 août 1989, pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exemple, dans "Les loyers d’habitation sur feuillet mobile" (Revue des loyers mise à jour au 31 décembre 2001, feuillet n° 14), Jacques Rémy et Michel Pialoux écrivent :

"Le délai de deux mois dans lequel le locataire peut contester le montant du loyer en cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l’article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne peut être opposé au locataire dont l’action est fondée sur le décret n° 89-530 du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de la même loi.

Le locataire n’a pas renoncé valablement, en signant le contrat de bail, aux dispositions d’ordre public de direction, la renonciation devant être faite postérieurement à la naissance du droit et la simple reconduction tacite du contrat à son échéance, à défaut d’acte positif du locataire, ne permet pas de caractériser une reconnaissance implicite, certaine, et non équivoque de sa part à se prévaloir de ce droit".

Les auteurs approuvent un arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 octobre 2000, (B... c/ SCI Wagram, Revue des loyers, 2001, p. 28, avec note J. Rémy), dans la mesure où le loyer litigieux ne respectait pas la prescription réglementaire de modération des loyers, que le délai de deux mois ne couvre que l’action en fixation de loyer fondée sur l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’aucune prescription, si ce n’est la prescription trentenaire, n’est susceptible de s’appliquer en cas de non-respect du droit de modération.

Cependant dans sa chronique à la Revue des loyers (mai 2003, p. 315), Jacques Rémy doit convenir que la Cour de cassation a pris le contre-pied de cette thèse en cassant, par son arrêt précité du 19 février 2003, l’arrêt de la cour d’appel de Paris approuvé par Rémy et Pialoux.

Il conclut sa chronique en des termes qu’il n’est pas superflu de rapporter :

"Cependant il faut se garder de généraliser. La demande aurait pu être déclarée recevable si elle avait été fondée exclusivement sur le décret de modération, puisque ce texte est d’ordre public et ne prévoit aucun délai d’exercice de l’action. Mais à partir du moment où le locataire fondait sa demande indissolublement sur les deux textes, le problème de la forclusion ne pouvait être éludé".

C’est toutefois sous la plume de Jean-Luc Aubert que l’on trouve sans doute la critique la plus aigue de la position de la 3ème chambre :

"La solution adoptée par notre arrêt du 19 février 2003, écrit cet auteur, qui reprend une solution déjà affirmée par un arrêt du 10 mai 2001, ne peut se justifier que par des considérations d’opportunité. Juridiquement, en effet, ladite solution est très contestable...................... ;

Le paradoxe est que la Cour de cassation affirme comme la cour d’appel la forclusion de l’action en contestation. Mais à la différence de celle-ci, elle s’arrête là et refuse de suivre le juge du fond dans sa motivation complémentaire relative à la validation de la stipulation de loyer. C’est regrettable en droit, car, en procédant ainsi, l’arrêt déforme quelque peu les termes du débat. La question n’était pas de contester le loyer au regard des exigences des justifications prévues par les articles 17b et 18 de la loi, mais de sanctionner un usage illicite de la liberté de fixation du loyer prévu par l’article 17-a" (Jean-Luc Aubert, Chronique de jurisprudence civile générale. Les contrats spéciaux. Defrenois n° 19/03, 1264-1265).

Le même auteur ajoute in fine :

".....la Cour de cassation, par son arrêt du 19 février 2003, exprime très fermement, je crois, sa volonté de ne pas laisser durer trop longtemps les possibilités de remise en cause du loyer des baux d’habitation et d’unifier le régime de ces contestations, qu’elles portent directement ou non sur le mode de calcul du loyer. Le choix d’opportunité ainsi fait peut se comprendre".

A ce stade du rapport, on peut faire deux constatations qui apportent des éléments de nature à permettre de répondre au moins aux deux premiers moyens du pourvoi.

A une première question qu’on peut formuler de la manière suivante : faut-il distinguer l’action tendant à la contestation des références exigées pour un bail soumis à un loyer encadré et celle tendant à la contestation d’un loyer dont le preneur entend obtenir une requalification en bail de l’article 17-b et restitution du trop-perçu, tout incite, dans la continuité de la jurisprudence de la 3éme chambre, à apporter une réponse négative en suivant le raisonnement proposé au nom de la sécurité juridique par M. Toitot dans son rapport à propos du pourvoi ayant donné lieu à l’arrêt de la 3ème chambre du 16 février 2000 (pourvoi n° 9814234).

Faut-il encore plus favoriser la sécurité juridique, qui est le fondement réel de cette jurisprudence, et franchir un pas supplémentaire en ce sens en admettant que la saisine de la commission s’impose en cas de non-respect d’un décret de blocage des loyers ?

En d’autres termes, est-ce que le délai de deux mois dans lequel le locataire peut contester le montant du loyer en cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 peut être opposé au locataire dont l’action est fondée sur le décret du 28 août 1989 pris en application de la même loi ou, en sens inverse, doit-on considérer l’action en contestation fondée sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 comme une action autonome soumise à un régime spécifique ?

VI - Analyse des moyens et éléments de solution

Premier moyen

Selon ce moyen, en accueillant l’action des locataires engagée plusieurs années après la conclusion du bail sans saisine préalable de la commission dans les deux mois du bail, la cour d’appel aurait violé les articles 17 et 20 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce moyen soutient que l’action du locataire tendant à obtenir une réduction du loyer doit dans tous les cas être soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission de conciliation :

- que cette action vise à contester la fixation d’un loyer libre fixé par application de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989 ;

- qu’elle vise à l’application de la réglementation sur le blocage des loyers prévue sur le fondement de l’article 18 de la même loi.

Le mémoire ampliatif étaye son argumentation d’abord sur les précédents déjà analysés dans ce rapport à l’exception notable de l’arrêt du 4 janvier 1995. Il invoque également des arguments de texte en soutenant que l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 qui détermine la compétence de la commission de conciliation vise tous les litiges résultant de l’article 17, sans distinction selon que le loyer litigieux relève du a ou du b.

C’est, dit le mémoire ampliatif, "le mécanisme des articles 17 à 20 dans leur ensemble qui suppose l’intervention de la commission et qui impose sa saisine dans un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail" (p. 6 du mémoire ampliatif).

Le pourvoi conteste également la référence de la cour d’appel au décret du 28 août 1989, dont le mémoire ampliatif dit que "sous couvert de l’application du décret du 28 août 1989, la Cour de renvoi a, en réalité, purement et simplement refusé de se plier à la jurisprudence de la Cour de cassation résultant de l’arrêt du 10 mai 2001 ....".

Le pourvoi soutient que le décret du 28 août 1989 ne s’applique qu’aux locaux visés par l’article 17-b de la loi du 6 juillet 1989. Le loyer litigieux ayant été conclu sur la base de l’article 17-a de la loi, il serait nécessaire, avant de statuer sur la question du blocage de procéder à une requalification du loyer, d’où le passage obligé par la commission de conciliation. Pour le demandeur au pourvoi, cette thèse aurait trouvé sa consécration jurisprudentielle dans l’arrêt de la 3ème chambre du 31 octobre 2000 précédemment analysé.

C’est finalement au nom de l’unification des types de recours ouverts par les articles 17 et 20 de la loi que le demandeur au pourvoi demande la cassation de l’arrêt attaqué.

A ces arguments, le défendeur au pourvoi oppose une interprétation littérale, même pointilliste, des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989. Tout en reconnaissant que la jurisprudence de la Cour de cassation n’a jusqu’à présent pas retenu cette interprétation, il soutient que seul le législateur pourrait instituer ce que le mémoire en défense appelle un "régime restrictif d’exercice d’une action en justice" et combler les lacunes de la loi du 6 juillet 1989.

Le défendeur au pourvoi rejette également l’idée selon laquelle la confirmation de la solution adoptée par la 3ème chambre en 2001 contribuerait à assurer la sécurité juridique. Il soutient qu’au contraire cette solution est défavorable au locataire qui peut être ainsi induit en erreur par un bailleur mal intentionné, qui se réfère sciemment à un autre texte que celui applicable.

En définitive, ce qui est reproché à la cour d’appel de Paris, c’est d’avoir fait, de la procédure en violation du décret du 28 août 1989, une procédure autonome échappant à la saisine préalable de la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail.

Une cassation sur ce moyen imposerait aux juges du fond d’appliquer la jurisprudence bien établie de la 3ème chambre. Un rejet serait un retour à la position provisoirement fixée par l’arrêt du 4 janvier 1995 (B, III, n° 3, p. 2).

Deuxième moyen

En sa première branche, il invoque une violation de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994.

La deuxième branche invoque une violation du même texte et de l’article 455 NCPC ; la cour d’appel n’aurait pas répondu aux conclusions de la SCI qui invoquait expressément l’irrecevabilité de la demande par application des dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction alors applicable.

L’article 26 de la loi du 6 juillet 1989 a modifié l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 et supprimé le délai d’un an prévu pour l’action de mise en conformité. L’article 19 -III de la loi du 21 juillet 1994 a rétabli le délai d’un an.

Par arrêt du 4 avril 2001 (B, III, n° 47, p. 37), la 3ème chambre civile a jugé "que les dispositions de l’article 19 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant certaines dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986, s’appliquent aux baux en cours".

Le demandeur au pourvoi en tire cette conséquence que les époux X... n’ayant pas agi dans le délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994, leur action était en tout état de cause irrecevable par application de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986.

Le mémoire en défense soutient que les deux procédures - celle de la contestation du loyer prévue au 4ème alinéa du b de l’article 17 et celle de la demande de mise en conformité prévue à l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée - sont indépendantes. Il mène une analyse littérale de l’article 25 dans sa rédaction issue de l’article 19 de la loi du 21 juillet 1994.

Ainsi que l’indique le mémoire en défense, l’indépendance entre les deux procédures "est si peu douteuse que, comme l’indique d’ailleurs la rédaction de ce dernier texte (article 25 de la loi du 23 décembre 1986), c’est une simple faculté qui a été ouverte au locataire de demander au propriétaire, dans le délai d’un an à compter de la prise d’effet du bail, la mise en conformité des locaux loués avec les normes réglementaires" (mémoire en défense, p. 9).

On pourrait déjà se demander si ce moyen n’est pas nouveau et, comme mélangé de fait et de droit, irrecevable. Mais, d’une part, la deuxième branche du moyen vient rappeler à dessein que dans ses conclusions, la SCI du Castillon invoquait l’application des dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986. Et, d’autre part, il est certain que ce moyen était soutenu, encore que de manière cursive, dans les dernières conclusions de la SCI du Castillon signifiées le 5 avril 2002 (dernières conclusions p.3).

On pourrait également douter de la pertinence de l’application au litige de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dont, comme il l’a déjà été indiqué, l’objet était de faire sortir des logements de la loi de 1948, le bail dit de l’article 25 constituant un stade transitoire vers la liberté de fixation du loyer.

En l’espèce, l’ambiguïté tient notamment à ce qu’il n’a jamais été prétendu que l’appartement litigieux était soumis à la loi de 1948, ni même à un bail de l’article 25.

On pourrait emprunter enfin une troisième voie consistant à raisonner à partir de l’arrêt de la 3ème chambre du 4 avril 2001, placé ainsi au cœur du débat ouvert par la 1 ère branche du deuxième moyen.

Cet arrêt a déjà été signalé dans la partie du rapport consacré à la jurisprudence de la Cour de cassation. A ce stade, il appelle une analyse poussée, qui doit être précédée de cette constatation que, dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt, le locataire avait assigné le bailleur en nullité du commandement de payer le solde locatif qui lui avait été délivré et pour faire juger que le local litigieux était soumis aux dispositions de la loi de 1948.

Dans son rapport, M. Toitot exprime, de manière éclairante, le raisonnement qui sous-tend la solution retenue par l’arrêt du 4 avril 2001. Il est donc utile d’en citer un extrait.

"Il faut rappeler, écrit le rapporteur, que le texte initial de la loi de 1986 avait prévu le délai d’un an pour la demande de mise aux normes par le locataire. La loi de 1989 a supprimé ce délai, permettant ainsi au preneur de réclamer la mise aux normes dans la limite de la prescription. Mais la loi de 1994 a rétabli le délai d’un an dans les conditions que nous venons d’étudier.

L’alinéa litigieux est issu de la rédaction de la loi de 1989 et n’a pas été modifié par la loi de 1996.

Faut-il en déduire que la demande de fixation du loyer selon l’article 17-b de la loi de 1989 échappe au délai d’un an actuel. Je ne le pense pas. Dans le texte de l’article 25, le délai apparaît comme la règle de base commandant les alinéas suivants. La saisine du juge ne se conçoit que dans le cadre de ce délai et le magistrat statue sur cette mise aux normes, mais il peut aussi se prononcer sur le loyer (alinéa 3), l’alinéa suivant, celui qui est discuté, ne fait que préciser que le loyer est fixé selon l’article 17-b de la loi de 1989, "à défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées". Le texte faisant référence "aux conditions précitées" vise donc aussi le délai d’un an. Une autre lecture perdrait une bonne partie de son intérêt au délai d’un an, et ne serait pas conforme au but poursuivi par la loi de limiter les litiges dans le temps en vue de sortir du domaine d’application de la loi de 1948".

Il est vrai, ainsi que l’a noté avec bon sens un commentateur, que "seul le juge peut fixer le loyer et il ne peut le faire qu’à défaut d’ordonner l’exécution d’office des travaux de mise en conformité, et cela s’il est saisi dans le délai d’un an qui seul interrompt la forclusion". (J. Rémy, note sous cassation, 3ème civ, 4 avril 2001, Revue des loyers 2001, pp. 298 et suivantes).

En d’autres termes, dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation valide l’interprétation selon laquelle le délai d’un an et la forclusion qui y est liée valait pour la demande de mise en conformité des locaux comme pour celle de fixation du loyer conformément à l’article 17-b de la loi du 6 juillet 1989.

Si l’on suit l’argumentation de M. Toitot, on doit admettre qu’une demande directe de réduction d’un loyer présentée par le locataire ne peut être fondée sur l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 puisqu’il résulte du 3ème alinéa de ce texte que la demande de modification d’un loyer n’est que l’accessoire de la demande de mise en conformité aux normes minimales de confort et d’habitabilité qui doit être présentée dans un délai d’un an, que ce soit à compter de la prise d’effet du contrat initial (version initiale de la loi de 1986) ou dans l’année de l’entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994.

Encore faudrait-il que le juge ait été saisi d’une demande de mise aux normes, ce qui n’est manifestement pas le cas. Le logement litigieux n’était pas conforme aux normes du décret du 6 mars 1987 parce que l’installation électrique devait être remise à neuf selon ces normes.

Troisième moyen

La première branche invoque la dénaturation d’une facture d’électricité en date du 16 février 1990, ce qui prouverait que les travaux ont été exécutés et même qu’ils l’ont été avant le 1er janvier 1990.

Dénaturer un document, c’est lui donner un sens qu’il n’a pas. Selon M. Perdriau (n° 141, p. 47), la dénaturation est une notion qu’il faut appliquer très restrictivement parce qu’elle est plus proche du fait que du droit.

A cet égard, la cour d’appel relève que "les travaux de réfection de l’installation électrique ont été réalisés postérieurement à la date du 1er janvier 1990 d’effet du bail". Elle retient qu’ayant été facturés en février 1990, ces travaux ne pouvaient pas être pris en compte à l’occasion de la fixation du loyer.

La cour d’appel s’appuie également sur un PV de constat, effectué le 27 décembre 1989 à la demande de la SCI du Castillon, qui indique clairement qu’à la date du constat, les travaux n’avaient pas été réalisés.

La cour d’appel a apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont fournis. Il n’y a pas de contrôle de la Cour de cassation, sauf dénaturation. Mais en l’espèce, peut-on sérieusement douter de la dénaturation.

La deuxième branche soutient que les travaux décidés avant la date d’effet du bail, le 1er janvier 1990, étaient en fait achevés à la date de conclusion du bail, de sorte que le bail aurait bien relevé de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989.

Le défendeur au pourvoi rétorque que cette branche est irrecevable, le moyen étant nouveau et mélangé de fait et de droit, car au fond, les époux X... instaurent une discussion sur le point de savoir à quelle date, celle de la conclusion du bail ou celle de la prise d’effet de celui-ci, la cour d’appel devait se placer pour apprécier la date d’achèvement des travaux de mise aux normes.

Le débat vient de ce que le bail a été conclu le 16 janvier 1990 avec effet rétroactif au 1er janvier 1990, alors que l’arrêt relève que les travaux de réfection ont été réalisés postérieurement au 1er janvier 1990, mais à une date indéterminée.

Ce que soutenait en effet la SCI du Castillon devant la cour d’appel c’est que l’appartement litigieux était conforme aux normes édictées par le décret du 6 mars 1987.

Le demandeur au pourvoi indiquait "qu’en ce qui concerne l’électricité et le gaz, il est constant, comme le prévoit le décret, que l’appartement était alimenté en gaz et en électricité et si le bailleur a fourni une chaudière neuve à son locataire, rien ne permet d’établir que lors de la prise d’effet du bail, les alimentations en gaz et électricité n’assuraient pas la sécurité des occupants" (dernières conclusions signifiées le 5 avril 2002, p. 4).

Au cas où la nouveauté ne serait pas retenue, il faudrait se référer à la jurisprudence traditionnelle de la troisième chambre telle qu’elle est énoncée par l’arrêt du 3 avril 1997 (B, III, n° 78, p. 52) rendu au visa de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989 :

"Attendu que, pour débouter les époux C... de leurs demandes, l’arrêt retient que, postérieure à la conclusion du bail, la pose de radiateurs doit être prise en compte au titre des travaux d’amélioration dès lors qu’elle était prévue dans l’état des lieux annexé à l’acte locatif ;

Qu’en statuant ainsi, alors que ces travaux devaient avoir été exécutés avant la conclusion du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé " ;

En d’autres termes, les travaux doivent être antérieurs à la date de conclusion du bail pour être pris en compte pour la fixation du loyer.

En l’espèce le juge s’est placé à la date de prise d’effet du contrat de location, c’est-à-dire au 1er janvier 1990, pour apprécier les caractéristiques du logement, ce qui est contraire à la position de la troisième chambre telle qu’elle vient d’être indiquée.

Sans doute, dans l’autre sens, on peut invoquer l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986, dans sa dernière rédaction, selon lequel le délai d’un an ouvert au locataire pour demander la mise en conformité des locaux loués part de la date d’effet du contrat de location.

Quatrième moyen

S’agissant de la première branche, qui invoque un manque de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil, on peut observer qu’il s’agit d’une discussion sur un ancien contrat, selon les énonciations de l’arrêt, consenti à Mme Z..., "mais qui a ensuite été annulé entre ses cocontractants sans avoir pris effet au 1er janvier 1990 puisque c’est à compter de cette même date qu’a conventionnellement pris effet le bail consenti à M. et Mme X... selon acte daté du 16 janvier 1990".

La cour d’appel devait-elle, comme le soutient le moyen, s’expliquer sur deux lettres échangées entre Mme Z... et la SCI, l’une du 4 janvier et l’autre du 16 janvier ?

Ces deux lettres sont mentionnées dans les conclusions de la SCI signifiées le 5 avril 2002. Il n’en était pas tiré argument, si ce n’est pour dire que la SCI avait "accepté la résiliation par sa locataire" (p. 5 des conclusions citées).

Il n’était donc pas demandé à la cour d’appel de s’expliquer sur une correspondance qui était seulement produite.

Par ailleurs, la cour d’appel indique bien pourquoi, selon son analyse, elle n’adopte pas la thèse de la SCI et pourquoi le contrat signé par le précédent locataire était nul.

Le bail consenti par la SCI à Mme Z... prévoyait un loyer mensuel de 20 000 F. Le demandeur au pourvoi en déduit que le bail des époux X... était en réalité sous-évalué et que "c’est donc à la faveur d’une violation de l’article 2 du décret de 1989 que la cour d’appel a considéré que l’ancien contrat à prendre en considération pour la fixation d’un loyer bloqué était celui consenti à M. A... qui n’était pas le précédent locataire mais l’avant-dernier locataire de la SCI du Castillon" (mémoire ampliatif p. 18).

La motivation de la cour d’appel qui nourrit les autres griefs du moyen est la suivante :

"Considérant que cet ancien contrat est celui qui avait été consenti à M. A... et non pas celui dont fait état la SCI du Castillon qui a été consenti à Mme Z... mais qui a ensuite été annulé d’entre ses contractants sans avoir pris effet au 1er janvier 1990 puisque c’est à compter de cette même date qu’a conventionnellement pris effet le bail consenti à M. et Mme X... selon acte daté du 16 janvier 1990".

La formulation est sans doute concise ; mais le raisonnement encourt-il pour autant la critique du moyen ?

Doit-on d’abord considérer avec les deuxième et troisième branches que le bail consenti à Mme Z... a été annulé "par le seul fait de la rétroactivité" ?

La deuxième branche soulève une violation de l’article 1108 du Code civil.

Le raisonnement de la cour d’appel consiste à constater que ce bail a été nécessairement annulé au 1er janvier 1990 puisque seule une annulation permettait à la SCI de consentir aux époux X... un bail prenant effet à cette date. L’arrêt motive cette appréciation.

Il est vrai que tant Mme Z... que la SCI ont utilisé le terme de résiliation.

On peut sans doute appliquer l’article 12 du NCPC selon lequel le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La troisième branche invoque une violation de l’article 1165 du Code civil. Le principe qu’elle énonce n’est pas contestable, à cette nuance que les tiers à un contrat peuvent invoquer à leur profit, comme un fait juridique, ou comme une source d’information, la situation créée par ce contrat. (Code civil, Dalloz, notes n° 28 et 30 sous article 1165)

Pour ce qui est de la quatrième branche, qui invoque une violation de l’article 2 du décret du 28 août 1989, le mémoire en défense (p.14) remarque qu’elle "manque tout simplement en fait car pour retenir que le loyer du bail qui avait été consenti à Mme Z... ne pouvait constituer le loyer de référence pour la fixation du loyer consenti à M. et Mme X..., la cour d’appel ne s’est en aucune manière fondée sur une considération tirée du bref laps de temps s’étant écoulé entre la prise d’effet, le 1er janvier 1990, du bail qui avait été consenti à Z... et sa résiliation par acte du 4 janvier suivant".

Sans qu’il soit besoin de souscrire à cette observation, on peut sans doute constater plus simplement que le contrat étant nul, il ne peut servir de base à l’application du décret du 28 mars 1989.

Cinquième moyen

Ses cinq branches concernent les travaux effectués dans l’appartement litigieux : travaux d’amélioration ou travaux d’entretien ?

Selon l’article 2, deuxième alinéa du décret n° 89-590 du 28 août 1989, lorsque le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, une majoration supplémentaire du loyer annuel égale au plus à 10 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises est autorisée.

La cour d’appel relève très nettement que les travaux discutés sont des travaux d’entretien, et non des travaux d’amélioration, "qui ont été effectués sur la totalité de l’immeuble sans précision justifiée aux débats de ceux portant sur l’appartement loué aux époux X... ou sur les parties communes ..".

La première branche invoque une violation de l’article 2 du décret du 28 août 1989.

Il n’y a pas dans la loi de définition de travaux d’amélioration et, en pratique, il est sans doute impossible de dresser une liste de ces travaux. Les juges du fond peuvent apprécier si les travaux litigieux constituent ou non des travaux d’amélioration (civ. 3, 11 mai 1995, B, III, n° 116, p. 77).

La deuxième branche invoque une violation du même texte. La cour d’appel ayant indiqué la nature des travaux effectués, on peut se demander si la suite de la motivation n’est pas surabondante et si le juge du fond n’a pas suffisamment justifié sa décision par sa première constatation.

Comme il a déjà été indiqué, la troisième branche qui soulève une dénaturation est commune au cinquième moyen et à la première branche du troisième moyen. Quant à la quatrième branche, qui invoque une violation du décret, c’est en fait une variante de la deuxième branche du troisième moyen.

La cinquième branche invoque encore un manque de base légale au regard de l’article 2 du décret du 28 août 1989.

Elle appelle deux observations :

- d’une part on peut relever que la cour d’appel écarte la qualification de travaux d’amélioration pour l’ensemble des travaux exécutés, lesquels comprennent à l’évidence les travaux de plomberie ;

- en tout état de cause, le montant de la facture de plomberie, qui était de 38 153, 62 F, est manifestement inférieur au montant d’une année de loyer du bail antérieur (plus de 99 000 F).

L’explication que le moyen reproche à l’arrêt de ne pas avoir donnée, ou la recherche qu’elle lui reproche de ne pas avoir faite, était de toute façon inopérante.

Conclusion

Aux termes de l’analyse qui vient d’être faite du pourvoi, il est proposé deux projets.

Un premier projet à la cassation sur la première branche du moyen.

Et un projet au rejet offrant plusieurs variantes.