Avis de M. Cuinat, avocat général

 


 

1.- LA QUESTION DE PRINCIPE POSÉE :



Le vendeur peut-il obtenir la résolution de la vente d’un immeuble dont le prix a été converti en rente viagère, lorsque certains arrérages sont demeurés impayés, en se prévalant de la clause résolutoire prévue pour défaut de paiement du prix, et non pas de celle prévue pour défaut de paiement des arrérages de la rente ?



Et, dans l’affirmative, la cour d’appel a-t-elle violé l’article 12 du code de procédure civile en ne redonnant pas aux faits leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination qu’en ont donnée les parties, lorsqu’elle a, dans l’arrêt attaqué :

- après avoir constaté que le prix de vente avait été totalement converti en rente annuelle et viagère,

- fait application de la clause résolutoire pour non-paiement du prix et non pas des dispositions contractuelles relatives au non-paiement des arrérages de la rente qui prévoyaient une mise en demeure spécifique ?




2.- LES FAITS :


Par acte notarié du 7 avril 1998, Mme Z..., aux droits de laquelle viennent les consorts Y..., a vendu sa maison d’habitation aux époux X..., moyennant un prix de 44 200 francs qui, par le même contrat, a été converti en rente viagère, Mme Z... s’étant réservée le droit d’habitation de ladite maison jusqu’à son décès.


Deux clauses résolutoires différentes figuraient dans le contrat de vente :

- la première, à la page 4, en cas de défaut de paiement du prix,
- la seconde, à la page 8, en cas de défaut de paiement de la rente.


La rente n’ayant pas été payée à plusieurs échéances, la venderesse, après avoir adressé une lettre de mise en demeure de payer le prix, a assigné les acquéreurs en résiliation de la vente.


Pour s’opposer à la demande, les acquéreurs ont fait valoir que la venderesse ne leur avait pas délivré de mise en demeure de payer la rente viagère conforme aux dispositions contractuelles.


Par jugement du 15 février 2002, le tribunal de grande instance du Puy a prononcé la résiliation de la vente et condamné les époux X... à payer des dommages-intérêts à Mme Z....


Mme Z... est d&eacut26eacute ;chéances, la venderesse, après avoir adressé une lettre de mise en demeure de payer le prix, a assigné les acquéreurs en résiliation de la vente.


Pour s’opposer à la demande, les acquéreurs ont fait valoir que la venderesse ne leur avait pas délivré de mise en demeure de payer la rente viagère conforme aux dispositions contractuelles.


Par jugement du 15 février 2002, le tribunal de grande instance du Puy a prononcé la résiliation de la vente et condamné les époux X... à payer des dommages-intérêts à Mme Z....


Mme Z... est décédée le 23 août 2002 et ses héritiers, les consorts Y..., ont repris l’instance dans laquelle les époux X... avaient relevé appel.


Par arrêt du 10 février 2005, la cour d’appel de Riom a confirmé le jugement entrepris, le rectifiant seulement en ce qu’il avait prononcé la résiliation de la vente au lieu de sa résolution.


Par arrêt du 14 mars 2006, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, sur le pourvoi formé par les époux X..., cassé cet arrêt au motif qu’en statuant par application de la clause résolutoire pour non paiement du prix de vente, alors qu’elle avait relevé que, dans l’acte de vente, la somme correspondant au montant de ce prix avait été totalement convertie en rente viagère, la cour d’appel avait violé l’article 12 du nouveau code de procédure civile.


Par arrêt du 1er mars 2007, la cour d’appel de Lyon, cour de renvoi, a de nouveau confirmé le jugement de première instance, sauf à le rectifier en prononçant la résolution de la vente, en retenant que la rente n’étant qu’une modalité du paiement du prix, le vendeur était bien fondé à se prévaloir, en application de la clause résolutoire prévue pour non-paiement du prix, de la défaillance des acquéreurs, dès lors qu’il leur avait adressé une mise en demeure conforme à cette clause.


Cet arrêt a été rectifié par arrêt du 25 septembre 2007 qui a ajouté, dans l’en-tête de l’arrêt du 1er mars 2007, parmi les consorts Y..., intimés, Mme Annie A... épouse B..., qui, bien que citée dans l’arrêt, avait été omise dans son en-tête (Cf. production du mémoire en défense).



Cet arrêt étant frappé d’un pourvoi dont le moyen unique est identique à celui ayant abouti à la cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Riom, à savoir la violation de l’article 12 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été renvoyée, par application des disposition en demeure conforme à cette clause.


Cet arrêt a été rectifié par arrêt du 25 septembre 2007 qui a ajouté, dans l’en-tête de l’arrêt du 1er mars 2007, parmi les consorts Y..., intimés, Mme Annie A... épouse B..., qui, bien que citée dans l’arrêt, avait été omise dans son en-tête (Cf. production du mémoire en défense).



Cet arrêt étant frappé d’un pourvoi dont le moyen unique est identique à celui ayant abouti à la cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Riom, à savoir la violation de l’article 12 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été renvoyée, par application des dispositions de l’article L. 431-6 du code de l’organisation judiciaire, devant l’assemblée plénière de la Cour de cassation.



3.- LES TEXTES CONCERNÉS :


L’article 12 du code de procédure civile (1) dispose, en ses 4 premiers alinéas :


Art. 12 : Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il peut relever d’office les moyens de pur droit quel que soit le fondement juridique invoqué par les parties.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.


Les articles 1654 à 1656 du code civil disposent, au sujet du contrat de vente :


Art. 1654 : Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Art. 1655 : La résolution de la vente d’immeubles est prononcée de suite, si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix.

Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances.

Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente est prononcée.


Art. 1656 : S’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles, que, faute du payement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

Tandis que l’article 1184 dispose, pour le droit commun des contrats :


Art. 1184 : La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.



4.- LA DOCTRINE ET LA JURISPRUDENCE :


Sans reprendre, bien entendu, l’étude exhaustive présentée par Mme le conseiller rapporteur, le présent avis formulé par l’avocat général s’efforcera de mettre en évidence les éléments de textes et de jurisprudence apparaissant directement applicables et susceptibles de conduire à la solution du présent litige.



J’aurai soin toutefois de suivre le plan adopté par votre rapporteur, en examinant tour à tour, en leurs aspects spécifiques :

4.1.- La résolution de la vente d’immeuble pour défaut de paiement du prix.

4.2.- La résolution de la vente d’immeuble pour défaut de paiement des arrérages, lorsque le prix a été converti en rente viagère.


4.1.- La résolution de la vente d’immeuble pour défaut de paiement du prix :


Le principe posé par l’article 1184 du code civil selon lequel "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques" mais selon lequel aussi "le contrat n’est pas résolu de plein droit", tandis que "la résolution doit être demandée en justice" et que "il peut être accordé au défendeur un délai", trouve son application en matière de vente dans l’article 1654 "si l’acheteur ne paye pas le prix", et en matière de vente d’immeubles dans les deux articles suivants :


- l’article 1655 qui permet au juge d’accorder un délai à l’acquéreur, sauf "si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix", étant ajouté que "ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée" ;


- et l’article 1656 -le plus intéressant pour la présente affaire- qui permet aux parties de convenir d’une clause résolutoire stipulant que "faute du payement du prix dans le terme convenu, la vente sera résolue de plein droit", l’acquéreur pouvant néanmoins payer après l’expiration du délai "tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai".

Le principe est donc celui de la résolution judiciaire, sans que l’assignation -qui vaut mise en demeure- doive nécessairement être précédée d’une sommation ou d’un commandement (2).

Et les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier s’il y a lieu, ou non, de prononcer la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, selon la gravité du manquement.


Mais les parties ont la faculté, par l’article 1656, de convenir d’une clause résolutoire prévoyant que la vente sera résolue de plein droit si le prix n’est pas payé au terme convenu, une mise en demeure étant toutefois nécessaire pour que la clause résolutoire puisse jouer, sauf dispense expressément prévue dans la convention des parties :


La jurisprudence a logiquement tiré cette condition des dispositions de l’article 1656 en jugeant qu’en matière de vente immobilière, la clause résolutoire de plein droit n’emporte ses effets qu’après mise en demeure de payer le prix, par une sommation à fin d’exécution ou tout acte équivalent, et cette solution a été étendue à toutes les obligations contractuelles dont la résolution "de plein droit" ne peut s’opérer qu’après mise en demeure. (3)


Mais l’article 1656 du code civil n’étant cependant pas d’ordre public, les parties peuvent, sauf disposition légale contraire, disposer dans la clause résolutoire dont elles conviennent que celle-ci jouera sans qu’une sommation ou une mise en demeure quelconque ne soit préalablement nécessaire .


Encore faudra-t-il que le bénéficiaire de la clause ait manifesté son intention de s’en prévaloir. (4)


Après quoi, la clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets, le juge n’aura plus le pouvoir d’accorder un délai (5), à défaut de disposition légale particulière l’y autorisant en certaines matières comme les baux d’habitation, et sauf force majeure ou mauvaise foi, qui ne sont pas invoquées dans le présent pourvoi.

Votre Cour veille cependant à une interprétation stricte des clauses résolutoires de plein droit, ainsi qu’au respect des modalités de leur mise en oeuvre, le manquement invoqué devant correspondre à l’obligation contractuelle expressément visée par la clause et le créancier devant respecter les formes et délais convenus pour faire jouer cette clause (6).


Pour autant, le créancier en faveur duquel est prévue une clause résolutoire de plein droit n’est pas empêché de choisir de demander la résolution judiciaire du contrat et il n’est alors pas tenu de délivrer une mise en demeure préalable, l’assignation suffisant à mettre le débiteur en demeure de s’exécuter. (7)


Mais chacune des deux voies, entre lesquelles le demandeur peut choisir, est exclusive de l’autre :

- si, dans son assignation, le demandeur demande la résolution du contrat, c’est qu’il n’invoque pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

- si, au contraire, le demandeur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, le juge ne peut prononcer la résolution judiciaire du contrat.


Elles auront cependant le même effet : l’anéantissement, en principe rétroactif, de la vente (alors que la résiliation, non rétroactive, est un acte volontaire, unilatéral ou décidé par les deux parties).

 


4.2.- La résolution de la vente d’immeuble pour défaut de paiement des arrérages,
lorsque le prix a été converti en rente viagère :


S’agissant d’un contrat aléatoire, la vente d’immeuble en viager obéit aux règles particulières des articles 1968 à 1983 du code civil et devrait notamment échapper, selon l’article 1978, à la résolution pour défaut de paiement des arrérages de la rente.


Les articles 1977 et 1978 disposent en effet :


Art. 1977 : Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix, peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.


Art. 1978 : Le seul défaut de payement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.


Cet article 1978 fait échapper le contrat de rente viagère à la résolution pour inexécution, puisque ni remboursement, ni réintégration ne sont autorisés et que seule, l’exécution forcée est prévue.


Mais la doctrine quasi-unanime (cf. pages 11 à 13 du Rapport) stigmatise cette règle de l’article 1978 et ne lui trouve aucune justification valable, même historique, tandis que la jurisprudence de votre Cour en a étroitement limité le domaine d’application.


Ainsi, une jurisprudence ancienne et abondante de votre Cour a donné à l’article 1978 un caractère supplétif de la volonté des parties, en reconnaissant la licéité des clauses résolutoires insérées dans les contrats de rente viagère, sous réserve qu’elles soient sans équivoque et prévoient clairement la faculté pour le crédirentier, de faire prononcer la résolution du contrat en cas de non-paiement de la rente. (8)


Dès lors, la demande peut porter aussi bien sur la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit, que sur le prononcé de la résolution du contrat de vente de l’immeuble en viager. (9)


Si le crédirentier choisit d’invoquer la clause résolutoire de plein droit prévue en cas de non-paiement de la rente, et sauf si ses conditions contractuelles de mise en oeuvre ne sont pas remplies, les juges ne pourront qu’en constater l’acquisition, sans pouvoir accorder de délai, conformément au droit commun des obligations.


On retrouve ici, en matière de résolution de contrat de vente en viager, le droit d’option ouvert au créancier d’une obligation inexécutée, telle que l’obligation de verser le prix.


Mais, parce qu’elles retirent au juge son pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement contractuel invoqué, les clauses résolutoires de plein droit sont d’interprétation stricte et la Cour de cassation se montre vigilante en ce domaine, notamment en matière de vente d’immeuble en viager où ces clauses sont systématiques.


Ainsi, dès lors que la clause résolutoire mentionne qu’à défaut de paiement d’un seul terme de la rente, le crédirentier "pourra, si bon lui semble, faire prononcer la résolution de la vente, malgré l’offre postérieure des arrérages", la Cour de cassation a constamment jugé qu’une telle clause ne constitue pas une clause résolutoire de plein droit mais un simple rappel de l’article 1184 du code civil relatif à la résolution judiciaire des contrats.

Votre rapporteur cite à cet égard (page 20 du rapport, note 60) de nombreux arrêts et notamment :

3ème Civ., 7 décembre 1988, Bull. n° 176, Rapport annuel 1988, p. 193


Sur le moyen unique :

Vu l’article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 26 novembre 1986), que Mme X... a vendu en 1973, moyennant un prix converti en rente viagère, un immeuble et un fonds de commerce à Mme Y... qui en a fait donation l’année suivante à Mme Z... ; que l’acte de vente contenait la clause selon laquelle :

" à défaut de paiement d’un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après un simple commandement contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résiliation de la présente vente, nonobstant l’offre postérieure des arrérages " ;

que, se prévalant de commandements de payer la rente demeurés infructueux et rappelant la clause résolutoire inscrite dans le contrat de vente, Mme X... a assigné Mme Z... pour faire constater la résolution de la vente ;

Attendu que pour faire droit à cette demande, l’arrêt retient que les parties ont dérogé aux dispositions de l’article 1978 du code civil, par une clause expresse de l’acte de vente prévoyant la résolution de la vente en cas de non-paiement des arrérages de la rente et que cette clause doit recevoir application ;


Qu’en statuant ainsi, alors que les clauses résolutoires doivent exprimer, de manière non équivoque, la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et les juges doivent alors apprécier si les manquements invoqués justifient ou non la résolution du contrat, et ils ne peuvent s’en dispenser. (10)


Quant aux formalités à accomplir par le crédirentier, l’alternative est simple :

- s’il invoque une clause résolutoire de plein droit, l’assignation en vue de la constatation de l’acquisition de cette clause suffit à mettre en demeure le crédirentier défaillant ;

- s’il invoque seulement une clause résolutoire qui n’est qu’un rappel de l’article 1184 du code civil, il doit respecter tout le formalisme contractuellement convenu ;


Enfin, les effets de la résolution d’une vente d’immeuble en viager seront ceux du droit commun de la résolution du contrat : la vente est anéantie rétroactivement et le crédirentier, qui -certes- récupère son bien, est tenu, conformément à la règle générale posée par l’article 1183 du code civil, de restituer les arrérages déjà perçus, en sorte que ce peut être une victoire à la Pyrrhus pour le crédirentier qui risquera de se trouver bien en peine de restituer ces arrérages, lesquels ont le plus souvent un caractère quasi-alimentaire.


Sauf les dommages-intérêts que le crédirentier peut obtenir, en réparation du préjudice que lui cause la résolution du contrat, et qui peuvent correspondre aux arrérages qu’il aura dû restituer, voire aux arrérages impayés, puisque les juges du fond pourront apprécier souverainement le montant de cette indemnisation.


* * *


Ces préliminaires étant exposés, voyons la teneur du litige qui est soumis à votre Assemblée Plénière, au sujet de cette vente d’immeuble avec conversion du prix en rente viagère.



5.- LE CONTRAT LITIGIEUX :


Dans l’acte notarié du 7 avril 1998 dont s’agit, produit en annexe du jugement rendu en première instance par le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay le 15 février 2002 (cf. production n° 2 du demandeur au pourvoi), Mme Veuve Z... a vendu à M. et Mme X... une maison d’habitation avec son mobilier et une parcelle de jardin non attenante située à Pinols, en Haute-Loire, moyennant un prix de 44 200 francs.


La venderesse se réservait le droit s’usage de ce bien, le transfert de jouissance étant différé au jour de son décès.


Dans ce même contrat, le prix de vente a été converti en une rente viagère d’un montant de 2 400 francs par an, payable par trimestre, à terme échu, et ce, à compter de la date de l’acte, c’est-à-dire du 7 avril 1998.


La particularité de ce contrat -et c’est la source du litige- est qu’il semble comporter deux clauses résolutoires :

- la première, intitulée expressément "clause résolutoire", en page 4 du contrat, en cas de non-paiement du prix :


CLAUSE RÉSOLUTOIRE


Au cas où le nouveau propriétaire serait défaillant dans son obligation de payer le prix lorsqu’il sera exigible, l’ancien propriétaire aura la faculté de se prévaloir de la résolution des présentes, par le seul fait qu’au jour de l’expiration du délai de libération qui lui a été accordé le nouveau propriétaire sera encore débiteur de tout ou partie du prix de la présente vente.

Si la résolution est prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, non susceptible de modération ou de révision, de dix pour cent du prix de vente.


- la seconde, intitulée "conditions de paiement de la rente", en page 8 du contrat, en cas de non-paiement de la rente :

CONDITIONS DE PAYEMENT DE LA RENTE

Les parties conviennent que :

.../...

- A défaut de payement d’un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une mise en demeure restée sans effet, et contenant intention par le crédirentier de se prévaloir du bénéfice de cette clause, ce dernier pourra, si bon lui semble, faire prononcer la résiliation de cet acte, et ce, malgré toute offre de payement postérieure. Dans ce cas, toutes les améliorations apportées à ce bien ainsi que tous les arrérages versés resteront acquis au crédirentier, à titre d’indemnité, sans qu’il puisse être exercé contre lui aucun recours ni aucune répétition.


La première des deux clauses -celle de la page 4- intitulée "clause résolutoire", n’est pas une clause entraînant de plein droit la résolution du contrat, mais une clause prévoyant seulement que le vendeur (l’ancien propriétaire) "aura la faculté de se prévaloir de la résolution" du contrat.


Elle ne prévoit pas l’obligation d’adresser une mise en demeure, mais l’on vient de voir qu’en l’absence de la dispense que les parties auraient pu introduire à cet égard dans la clause, la mise en demeure est nécessaire en matière de résolution de vente immobilière par le jeu de l’article 1656, la jurisprudence en ayant même étendu l’obligation à tous les contrats.


Il y avait donc, dans la présente affaire, nécessité de mettre en demeure les débirentiers, et la crédirentière n’y a pas manqué, puisqu’il ressort de l’exposé du litige -non contesté- figurant à la page 3 de l’arrêt attaqué, que :

A la suite de carences dans le règlement des trimestrialités de la rente, Madame C... veuve Z... a fait délivrer par son conseil aux époux X... une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2000 par laquelle elle déplorait n’avoir reçu que deux trimestrialités depuis le 7 avril 1998.


Le 20 octobre 2000, Madame C... veuve Z... adressait une nouvelle mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception aux époux X..., leur indiquant qu’ils n’avaient versés que trois trimestrialités.


Cette seconde mise en demeure faisait expressément référence à la clause résolutoire inscrite en page 4 de l’acte de vente qui était intégralement reproduite. Mme C... veuve Z... impartissait aux époux X... un délai de trois mois pour solder l’arriéré de leur dette s’élevant à sept trimestrialités, à défaut de quoi elle se disait déterminée à engager une procédure tendant à la résolution de l’acte de vente conformément à ladite clause résolutoire.


Par cette seconde mise en demeure, la venderesse-crédirentière avait, de surcroît, manifesté expressément son intention de se prévaloir de la clause résolutoire dont elle demandait l’application.


La seconde des deux clauses convenues au contrat -celle de la page 8- intitulée "Conditions de payement de la rente", prévoit que le vendeur "pourra, si bon lui semble, faire prononcer la résiliation de cet acte" et que, dans ce cas :

"tous les arrérages versés resteront acquis au crédirentier, à titre d’indemnité, sans qu’il puisse être exercé contre lui aucun recours ni aucune répétition."


C’est ce qui caractérise la résiliation d’un contrat qui, notamment pour les contrats successifs, n’a pas, à la différence de la résolution, d’effet rétroactif et laisse subsister les paiements et autres actes déjà exécutés en application dudit contrat.


Ainsi, de par la volonté commune des parties, la venderesse-crédirentière avait à sa disposition, en cas de non-paiement par ses cocontractants, deux clauses distinctes :

. en cas de non-paiement du prix (clause résolutoire de la page 4)

. et en cas de non-paiement "d’un seul terme de cette rente à son échéance" (clause de résiliation de la page 8),

Or, cette distinction entre les deux clauses a été une source de confusion que les juges du fond se sont efforcés de dissiper dans leurs décisions successives.

Voyons ce qu’il en est.


6.- LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE ET L’ARRÊT DE LA COUR D’APPEL DE RIOM :


Dans son jugement du 15 février 2002, le tribunal de grande instance du Puy :


. après avoir énoncé dans le rappel des faits, de la procédure et des moyens des parties, que Mme Z... demandait la résolution de la vente pour non-paiement du prix de 6 738,25 € converti en une rente annuelle et viagère d’un montant de 365,88 € et le paiement de la somme de 673,82 € (soit 10 % du prix de vente) "à titre de dommages-intérêts conformément aux clauses du contrat",


. a jugé comme suit (la motivation se limitant à ces deux "attendu") :

Attendu que par lettre recommandée les époux X... Roger ont été mis en demeure d’avoir à s’acquitter de leur arriéré au titre de la rente viagère, et ce, avant un délai de trois mois à compter de la réception de la présente lettre, faute de quoi la demanderesse sollicitera la résolution de l’acte de vente ; que ces derniers n’ont pas donné suite à ladite mise en demeure, au vu des pièces versées aux débats par la seule demanderesse.

Attendu qu’en application des dispositions des paragraphes "clause résolutoire" et "conditions de paiement de la rente", pages 4 et 8 de l’acte notarié du 7 avril 1998, il échet de prononcer la résiliation de la vente intervenue entre les parties et non pas la résolution s’agissant d’un contrat synallagmatique ayant fait l’objet d’un début d’exécution de la part des défendeurs qui ont versé trois trimestres de la rente au vu de la mise en demeure, et de faire droit également à l’indemnité sollicitée à titre de dommages-intérêts par la requérante et qui est prévue également au contrat ; que cette somme porte intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Dans son arrêt du 10 février 2005, la cour d’appel de Riom :


. après avoir énoncé dans le rappel des prétentions des parties, que les consorts Y..., héritiers de l’intimée décédée en cause d’appel le 23 août 2002, concluent à la confirmation du jugement, sauf à y voir substituer le terme de"résolution" aux lieu et place de celui de "résiliation" et à leur allouer la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts,

. a confirmé le jugement déféré, "sauf à le rectifier en ce sens qu’est prononcée la résolution de la vente", aux motifs principaux suivants :

Attendu que vainement devant la Cour les appelants se prévalent de l’absence de mise en demeure visant la clause résolutoire de la convention de rente viagère puisque la venderesse, puis ses héritiers, sollicitent non pas le paiement de cette rente, mais la constatation de la défaillance par les acquéreurs dans leur obligation de payer le prix, conformément à la clause résolutoire insérée en page 4 de l’acte authentique, rappel étant fait que l’assignation a été délivrée au seul visa des articles 1654 et 1656 du code civil et non à celui des articles 1977 et suivants du même code ;

.../...

Que les appelants n’établissent nullement avoir réglé les sommes qui leur étaient réclamées dans le délai qui leur était imparti, soit avant le 21 janvier 2001 ; qu’est ainsi établie leur défaillance dans le paiement partiel du prix ;

.../...

Attendu que la Cour, tirant les conséquences de la défaillance des acquéreurs dans leur obligation de payer la partie du prix exigible, prononcera la résolution de la vente du 7 avril 1998 et, faisant application des dispositions de la clause pénale stipulée in fine du § "Clause résolutoire", confirmera la décision déférée en ce qu’elle a limité à 10 % du montant du prix de vente l’indemnité forfaitaire due par les acquéreurs défaillants en cas de résolution de la vente ;




7.- LA CASSATION PAR ARRÊT DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE :


Par arrêt du 14 mars 2006 (n° 05-14.245), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a accueilli le pourvoi qui faisait grief à l’arrêt attaqué,


D’avoir prononcé la résolution de la vente notariée du 7 avril 1998 et d’avoir condamné les exposants à payer aux ayants droit du crédirentier des dommages et intérêts ;


Alors que (1° branche du moyen unique) le juge doit redonner aux faits leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination qu’en on donné les parties ; dès lors que la cour d’appel avait constaté que le prix de vente était totalement converti en rente annuelle et viagère, seules les dispositions légales et contractuelles relatives au paiement des rentes viagères étaient applicables ; qu’en décidant au contraire que les dispositions du contrat relatives au non-paiement du prix de vente étaient applicables -au motif que l’assignation avait été délivrée au visa des articles 1654 et 1656 du code civil et non à celui des articles 1977 et suivants du même code- et non pas celles relatives au non-paiement des arrérages de la rente comme les exposants lui avaient demandé, la cour d’appel a violé l’article 12 du nouveau code de procédure civile ;


et a cassé comme suit, au visa de l’article 12 du nouveau code de procédure civile :


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 10 février 2005), que par acte authentique, Mme Z..., aux droits de laquelle viennent les consorts Y..., a vendu aux époux X..., une maison d’habitation, la venderesse s’étant réservée le droit d’habitation de l’immeuble jusqu’à son décès ; que par ce même acte, la somme correspondant au prix a été convertie en totalité en une rente viagère ; qu’invoquant le non paiement de la rente, Mme Z... a assigné les acquéreurs en résolution de la vente par application d’une clause résolutoire insérée à l’acte de vente ;


Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que vainement les appelants se prévalent de l’absence de mise en demeure visant la clause résolutoire de la convention de rente viagère puisque Mme Z..., puis ses héritiers, sollicitent non le paiement de cette rente mais la constatation de la défaillance par les acquéreurs dans leur obligation de payer le prix, conformément à la clause résolutoire insérée en page 4 de l’acte authentique, rappel étant fait que l’assignation a été délivrée au seul visa des articles 1654 et 1656 du code civil et non à celui des articles 1977 et suivants du même code, que la clause résolutoire visant le défaut de paiement du prix stipulée à l’acte de vente ne subordonne nullement sa mise en jeu à une sommation préalable du débiteur et qu’il importe peu que la mise en demeure ait été adressée aux acquéreurs au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception et non d’un commandement de payer ;


Qu’en statuant ainsi, par application de la clause résolutoire pour non paiement du prix de vente de l’immeuble alors qu’elle avait relevé que dans l’acte de vente, la somme correspondant au montant de ce prix avait été totalement convertie en rente viagère, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;




8.- L’ARRÊT RENDU PAR LA COUR DE LYON, SUR RENVOI APRÈS CASSATION :


Dans son arrêt du 1er mars 2007, la cour d’appel de Lyon, cour de renvoi, a de nouveau confirmé le jugement du tribunal de grande instance du Puy, "sauf à le rectifier en ce sens qu’est prononcée la résolution de la vente", et l’a également confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 673,82 € outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2002 le montant des dommages-intérêts dus par les époux X..., et ce, aux motifs suivants :


Attendu qu’il est constant que la vente du 7 avril 1998 avait été conclue moyennant le prix de 44 200 francs, converti en totalité en une rente viagère annuelle de 2 400 francs payable par trimestre à terme échu, (soit 600 francs par trimestre)* (11) ;


Attendu qu’en s’abstenant de payer un terme de la rente à son échéance, l’acheteur devient défaillant dans son obligation de payer le prix (au moment où il est exigible)*, la rente n’étant qu’une modalité de paiement du prix ;


Attendu que le vendeur a dès lors, en application de la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte de vente, la faculté de se prévaloir de la résolution de la vente par le seul fait qu’au jour de l’expiration du délai de libération (qui lui a été accordé)*, le nouveau propriétaire reste débiteur d’une partie du prix ;


Attendu que par lettre recommandée du 20 octobre 2000 faisant référence à la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte, Madame Z... a mis en demeure les époux X... de lui régler le montant de sept trimestrialités échues et impayées, dans un délai de trois mois ; (qu’elle était donc en droit de solliciter la résolution de la vente, faute de paiement à l’expiration de ce délai ; )* (12)


Attendu qu’il appartient aux époux X... de démontrer qu’ils ont payé les sept échéances litigieuses ; qu’ils produisent à cet égard les souches d’un carnet de quittances (tendant à établir qu’elles ont été payées à bonne date)* ;


Attendu qu’il est (pour le moins)* curieux que les époux X... produisent des souches de quittances qui doivent rester en possession du créancier et non pas les quittances elles-mêmes (qui auraient dû leur être délivrées)* ;


(Attendu que trois de ces souches afférentes aux périodes de juillet-octobre 1999, janvier-avril 2000, avril-juillet 2000, ne comportent pas de date de paiement, qu’aucune d’entre elles ne comporte la signature de Madame Z..., que toutes comportent au verso des mentions émanant manifestement d’un autre scripteur et sans rapport avec le présent litige : "Noël de Monsieur et Madame X..., 20 ans de Caty, cadeau Caty réussite bac, anniversaire Caty..." ;)* (13)


Attendu qu’aucune valeur probante ne peut être accordée à ces (de tels)* documents ;


Attendu dès lors qu’en application (des articles 1654 et 1656 du code civil et)* de la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte de vente, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente passée le 7 avril 1998 et de condamner les époux X... au paiement de la somme de 637,82 euros à titre de dommages et intérêts, (outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement déféré)* ;




9.- LE MOYEN À NOUVEAU FORMULÉ :

Il reproche à l’arrêt attaqué d’AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue le 7 avril 1998 entre les époux X..., acheteurs, et Madame veuve Z... et d’avoir condamné les premiers à payer des dommages et intérêts aux ayants droit de la seconde,


AUX MOTIFS QU’il était constant que la vente du 7 avril 1998 avait été conclue moyennant le prix de 44 200 francs, converti en totalité en une rente viagère annuelle de 2 400 francs payable par trimestre à terme échu ; qu’en s’abstenant de payer un terme de la rente à son échéance, l’acheteur devenait défaillant dans son obligation de payer le prix, la rente n’étant qu’une modalité de ce paiement ; que le vendeur avait dès lors la faculté de se prévaloir, par application de la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte de vente, de la résolution de la vente par le seul fait qu’au jour de l’expiration du délai de libération accordé, le nouveau propriétaire restait débiteur d’une partie du prix ; que par lettre recommandée en date du 20 octobre 2000, faisant référence à la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte, Madame Z... avait mis en demeure les époux X... de lui régler le montant de sept trimestrialités échues et impayées dans un délai de trois mois ; qu’il appartenait aux époux X... de démontrer qu’ils avaient payé les sept échéances litigieuses ; qu’ils produisaient à cet égard les souches d’un carnet de quittances ; qu’il était curieux qu’ils produisent ces souches, qui auraient dû rester en possession du créancier, et non les quittances elles-mêmes ; qu’aucune valeur probante ne pouvait être accordée à ces documents ; qu’en application de la clause résolutoire figurant en page 4 de l’acte de vente, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente et de condamner les époux X... à payer la somme de 637,82 euros à titre de dommages et intérêts ;


ALORS QUE le juge doit redonner aux faits leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination qu’en ont donnée les parties ; que la cour d’appel a elle-même constaté que le prix de vente avait été totalement converti en rente annuelle et viagère ; que la cour d’appel ne pouvait faire application de la clause résolutoire pour non-paiement du prix et condamner les exposants à payer l’indemnité prévue par ladite clause, et non point les dispositions relatives au non-paiement, à le supposer avéré, des arrérages de la rente ; qu’il était constant qu’aucune mise en demeure visant les dispositions contractuelles relatives au non-paiement de la rente et à ses conséquences n’avait été adressée aux époux X... ; que la cour d’appel a violé l’article 12 du nouveau code de procédure civile.




10.- L’ANALYSE DU CONTRAT ET LA SOLUTION PROPOSÉE :


Devrait-on faire droit à l’argumentation développée au soutien du moyen unique du présent pourvoi, dont on remarquera le laconisme puisque cette argumentation se limite aux cinq paragraphes reproduits in extenso ci-après :


La critique formulée par le moyen est la même que celle ayant conduit à l’arrêt de cassation du 14 mars 2006.


Tout se passe comme si la Cour de cassation n’était pas intervenue dans la présente procédure et comme si la cour d’appel de renvoi n’avait même pas lu son arrêt.


La cour d’appel de Lyon, en effet, a adopté le même raisonnement que la cour d’appel de Riom : peu importe qu’il n’y ait pas eu de mise en demeure visant la clause concernant le non paiement d’une ou plusieurs échéances de la rente viagère, on fait application, et sans autre explication, de la clause prévoyant la résolution pour non paiement du prix et on condamne les exposants à payer l’indemnité prévue en ce cas (cf. arrêt, page 5).


Pourtant, la cour d’appel n’a pu que constater que le prix de vente avait été converti en totalité en rente viagère (arrêt, page 5, 1er attendu). Et si elle a vaguement fait allusion à une mise en demeure, elle a constaté elle-même qu’elle ne visait que la clause résolutoire figurant en page 4 de l’acte de vente, c’est-à-dire la clause résolutoire en cas de non paiement du prix de vente (cf. arrêt, page 5, 4ème al.).


Les mêmes causes doivent produire les mêmes effets : la Cour de cassation, après avoir censuré l’arrêt de la cour d’appel de Riom, censurera celui de la cour d’appel de Lyon.


Le moyen est effectivement le même que celui qui a été retenu le 14 mars 2006 par la troisième chambre civile pour casser le premier arrêt de cour d’appel rendu dans cette affaire (Riom, 10 février 2005), à savoir la violation de l’article 12 du code de procédure civile, pour n’avoir pas redonné aux faits leur exacte qualification.


Mais l’arrêt attaqué encourt-il encore ce grief ?


En effet, à la différence de celui de la cour d’appel de Riom, il a pris soin, dans sa motivation :


. de constater d’abord que la vente du 7 avril 1998 a été conclue moyennant un prix converti en totalité en une rente viagère annuelle payable par trimestre à terme échu (cf. 1er § de la motivation),


. puis d’énoncer (2° § de la motivation) :

qu’en s’abstenant de payer un terme de la rente à son échéance, l’acheteur devient défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il est exigible,


. en ajoutant :

la rente n’étant qu’une modalité de paiement du prix ;


. pour, en se fondant (3° § de la motivation) :

- sur la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte de vente,

- sur la faculté que le vendeur a, dès lors, de se prévaloir de la résolution de la vente par le seul fait qu’au jour de l’expiration du délai de libération qui lui a été accordé, le nouveau propriétaire reste débiteur d’une partie du prix ;

ainsi que (4° § de la motivation) :

- sur le fait que Mme Z... a mis en demeure les époux X..., par lettre recommandée du 20 octobre 2000 faisant référence à la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte de vente, de lui régler dans un délai de trois mois le montant de sept trimestrialités échues et impayées ;


. en déduire que Mme Z... "était donc en droit de solliciter la résolution de la vente faute de paiement à l’expiration de ce délai".




On doit remarquer que cette dernière phrase, qui termine le 4° § de la motivation de l’arrêt critiqué, est entièrement omise dans l’énoncé, par le pourvoi, des motifs critiqués (cf. supra, la dernière phrase de l’attendu reproduit en haut de page 17 et la note 12 en bas de page), alors que cette déduction constitue, me semble-t-il, la conclusion de cette première partie du raisonnement de la cour d’appel de Lyon.


Or, le raisonnement de la cour d’appel de renvoi apparaît sans défaut :


- le prix de vente de l’immeuble étant immédiatement converti, de surcroît en totalité, en une rente viagère, cette rente peut être considérée comme une modalité de paiement du prix ;


- une clause résolutoire pour non-paiement du prix étant prévue au contrat, et, n’étant pas une clause résolutoire de plein droit mais donnant seulement et expressément au vendeur "la faculté de se prévaloir de la résolution des présentes", une mise en demeure n’était pas même nécessaire -l’assignation pouvant y suffire- mais Mme Z... a cependant mis en demeure les époux X..., par lettre recommandée, de lui régler les 7 trimestrialités impayées, dans un délai de trois mois, et ce, en "faisant référence à la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte", l’exposé du litige fait par la cour d’appel précisant (page 3 de l’arrêt, avant-dernier paragraphe) que la clause résolutoire était intégralement reproduite et que Mme Z... se disait, à défaut de paiement de l’arriéré, "déterminée à engager une procédure tendant à la résolution de l’acte de vente conformément à ladite clause résolutoire" ;


- en sorte que Mme Z... "était donc en droit de solliciter la résolution de la vente faute de paiement à l’expiration de ce délai", par application des articles 1654 et 1656 du code civil dont on sait qu’ils sont l’application, en matière de résolution de vente d’immeubles, du principe posé par l’article 1184 pour le droit commun des contrats ;


- et que la cour d’appel, ayant dit qu’il appartenait aux époux X... de démontrer qu’ils avaient payé les sept échéances litigieuses, puis ayant analysé et discuté les moyens de preuve avancés par eux et ayant souverainement apprécié qu’aucune valeur probante ne pouvait y être accordée, était bien fondée à prononcer, en application de ces articles 1654 et 1656 du code civil et de la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte de vente, la résolution de celle-ci, ainsi qu’à statuer sur la demande corrélative de dommages-intérêts que sollicitaient les ayants-droit de Mme Z....


. . . /

En quoi la venderesse-crédirentière aurait-elle dû, comme le prétend le moyen, faire application des dispositions relatives au non-paiement, à le supposer avéré, des arrérages de la rente ? (14)


Le prix de vente n’a-t-il pas été, immédiatement, converti en rente viagère ? Et ce, en totalité, en sorte qu’il n’était pas possible de le payer autrement que par le versement des arrérages de la rente ?


Il convient, ici, de relire les dispositions de l’acte de vente du 7 avril 1998 conclu entre les parties, pour en avoir le coeur net.


Or, en bas de page 3 et en haut de page 4 de l’acte de vente, on trouve les paragraphes PRIX puis CONSTITUTION D’UNE RENTE VIAGÈRE, immédiatement suivis du paragraphe CLAUSE RÉSOLUTOIRE qui figure lui aussi en page 4, dans la disposition reproduite rigoureusement à l’identique ci-dessous :


Bas de page 3 de l’acte de vente :

PRIX

Cette vente est consentie et acceptée moyennant le PRIX principal de :

QUARANTE QUATRE MILLE DEUX CENTS FRANCS, ci ....... 44.200 F s’appliquant à concurrence de QUARANTE MILLE FRANCS à la maison à usage d’habitation, à concurrence de QUATRE MILLE FRANCS au mobilier, et à concurrence de DEUX CENTS FRANCS au jardin non attenant.


CONSTITUTION D’UNE RENTE VIAGÈRE


Cette somme est, à l’instant même, convertie en totalité en une rente annuelle et viagère d’un montant de DEUX MILLE QUATRE CENTS FRANCS, que le nouveau propriétaire crée au profit, sur la tête et pendant la vie de l’ancien propriétaire.


. . . /


Haut de page 4 de l’acte de vente :


Elle commencera à courir le 7 avril 1998, et sera payable par trimestre, à terme échu.

Cette rente ayant été déterminée en fonction du coût de la vie et afin de maintenir une équivalence entre son montant de base et l’évolution du coût de la vie, elle sera indexée sur l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, série France entière, tel que cet indice est publié par l’I.N.S.E.E. Cette rente sera révisée annuellement à la date anniversaire de cet acte.

Le taux de base sera celui du mois de Décembre 1997 : (base 100 en 1990) : 114,7.

Cette rente sera révisée pour la première fois le 7 avril 1999.

Les obligations résultant de ce mode de payement seront stipulées dans la seconde partie de cet acte.



CLAUSE RÉSOLUTOIRE


Au cas où le nouveau propriétaire serait défaillant dans son obligation de payer le prix lorsqu’il sera exigible, l’ancien propriétaire aura la faculté de se prévaloir de la résolution des présentes, par le seul fait qu’au jour de l’expiration du délai de libération qui lui a été accordé le nouveau propriétaire sera encore débiteur de tout ou partie du prix de la présente vente.

Si la résolution est prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, non susceptible de modération ou de révision, de dix pour cent du prix de vente.


De cette formulation claire, qui transforme "à l’instant même" le prix convenu en une rente "annuelle et viagère" de 2 400 francs, payable par trimestre et à terme échu, au sujet de laquelle "les obligations résultant de ce mode de payement seront stipulées dans la seconde partie de cet acte", et immédiatement suivie de la clause résolutoire en cas de défaillance dans l’obligation de payer le prix, il me semble résulter que la clause résolutoire prévue à la page 4 a bien vocation à s’appliquer au cas d’une telle défaillance dans le paiement d’un prix qui a été aussitôt converti en rente viagère, celle-ci étant dès lors -ainsi que la cour d’appel de renvoi a su le préciser- la modalité choisie par les parties pour effectuer le paiement du prix convenu.


Il apparaît ici que la cour d’appel de renvoi pouvait lire valablement ce contrat en faisant application de la clause résolutoire convenue par les parties pour sanctionner le défaut de paiement du prix que lesdites parties venaient de transformer en rente viagère, dès lors que :

- c’est cette clause que la venderesse-crédirentière invoquait,
- c’est cette clause dont elle avait satisfait les modalités de mises en oeuvre,

. en délivrant à ses débiteurs défaillants une mise en demeure circonstanciée,
. en visant ladite clause résolutoire,
. en accordant un délai pour régulariser, qu’elle fixait à trois mois,
. et en indiquant sans équivoque qu’à défaut de régularisation, elle demanderait en justice la résolution de la vente.


Sans doute les parties étaient-elles également convenues, quatre pages plus loin dans le même contrat, de diverses "CONDITIONS DE PAYEMENT DE LA RENTE", au 5ème rang desquelles figure une clause de "résiliation", libellée comme une clause résolutoire et nécessitant expressément une mise en demeure et un délai de trente jours avant que le crédirentier ne puisse -si bon lui semble- se prévaloir de ladite clause (cf. supra, page 12, où elle se trouve reproduite in extenso et à l’identique).


Et sans doute aussi, Mme Z... aurait-elle pu se prévaloir de cette clause relative aux "conditions de payement de la rente" et demander mêmement la résolution du contrat.


Mais elle a préféré fonder sa demande sur la première clause utile du contrat, cette clause résolutoire explicitement prévue pour sanctionner le défaut de paiement du prix, transformé "à l’instant même" en rente viagère et dont celle-ci devenait dès lors une modalité de versement, relevant pleinement de la clause résolutoire qui visait expressément la défaillance dans l’obligation de payer le prix "lorsqu’il sera exigible", ce qui correspondait sans équivoque possible à l’échéance de chacun des arrérages de la rente, payable par trimestre et à terme échu.


Il s’avère clairement que par le cumul de leurs dispositions contractuelles, les parties ont entendu donner une double garantie à la venderesse-crédirentière et que celle-ci était donc bien fondée à se prévaloir aussi bien de la clause résolutoire pour défaut de paiement du prix, que de la défaillance dans le versement des arrérages de la rente viagère.



CONCLUSION, AU REJET DU POURVOI :


En l’espèce, il est flagrant que les acquéreurs-débirentiers voudraient tirer parti de la dualité des garanties qu’ils ont pourtant consenties à leur cocontractante, pour tenter de se glisser entre elles et d’échapper à l’une comme à l’autre.


Alors que leur défaillance est patente : sept échéances trimestrielles impayées et restées impayées après la mise en demeure du 20 octobre 2000 qui, pourtant, faisait référence explicite à la clause résolutoire du contrat de vente et la reproduisait intégralement, tandis que leur créancière annonçait sa détermination à demander la résolution judiciaire conformément à ladite clause, si, au terme du délai de trois mois qu’elle leur accordait pour régulariser, ils n’avaient pas soldé l’arriéré.


En quoi la cour d’appel de renvoi aurait-elle dû redonner aux actes leur exacte qualification, alors qu’elle trouvait dans les faits de la cause tous les éléments caractérisant la bonne application d’une clause résolutoire explicite, visant le défaut de paiement d’un prix dont il était constant qu’il avait été aussitôt converti, en totalité, en une rente viagère ?


Certes, la cassation prononcée par la troisième chambre civile le 14 mars 2006 contre l’arrêt de la cour d’appel de Riom, reste impressionnante dans sa redoutable concision (cf. supra, page 16, 2ème paragraphe) :

Qu’en statuant ainsi, par application de la clause résolutoire pour non paiement du prix de vente de l’immeuble alors qu’elle avait relevé que dans l’acte de vente, la somme correspondant au montant de ce prix avait été totalement convertie en rente viagère, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; (l’article 12 du code de procédure civile)


Mais l’assemblée plénière me semble pouvoir trouver, dans l’arrêt de la cour de renvoi, le motif salvateur qui est, bien sûr, celui qui a si adroitement -et pertinemment, selon moi- lié le prix de vente et la rente viagère dans laquelle il était immédiatement converti, en disant (Cf. supra, page 16, deuxième attendu de la motivation) :


Attendu qu’en s’abstenant de payer un terme de la rente à son échéance, l’acheteur devient défaillant dans son obligation de payer le prix (au moment où il est exigible) (15), la rente n’étant qu’une modalité de paiement du prix ;



C’est parce que la clause résolutoire figurant en page 4 du contrat vise la défaillance dans l’obligation de payer le prix "lorsqu’il sera exigible", que la conversion "à l’instant même" de ce prix en une rente viagère fait de cette rente une modalité de paiement du prix et rend assurément son défaut de paiement justiciable :


- non plus seulement de la clause de "résiliation" également inscrite dans les "CONDITIONS DE PAYEMENT DE LA RENTE",

- mais, d’abord et au premier chef, de la CLAUSE RÉSOLUTOIRE sanctionnant l’obligation première de l’acheteur qui est de payer le prix, quelles que soient les modalités convenues pour le versement de celui-ci.


La cour d’appel de renvoi n’avait donc nullement à "donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux", dès lors qu’elle trouvait dans le contrat et dans les diligences accomplies par la venderesse, tous les éléments justifiant l’application de la clause résolutoire faute de paiement du prix, sans que la conversion de ce prix en rente viagère permette aux acquéreurs de s’en affranchir.


C’est la question de principe que l’assemblée plénière est aujourd’hui appelée à trancher et à laquelle je donne avis d’apporter la réponse suivante :


La conversion du prix de vente d’un immeuble en rente viagère ne saurait priver d’effet la clause résolutoire prévue, dans le même contrat, en cas de non-paiement du prix, quelles que soient les conditions de versement des arrérages de la rente et les sanctions contractuelles également convenues en cas de non-respect de ces conditions.

 

Je donne donc avis au rejet du présent pourvoi

 

______________

1. Le nouveau code de procédure civile est devenu le code de procédure civile en application de l’article 26, III. de la loi n° 2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit, l’ancien code de procédure civile institué par la loi du 14 avril 1806 étant abrogé et les mots "nouveau code de procédure civile" étant remplacés par "code de procédure civile" dans toutes les dispositions législatives en vigueur.

2. Cf. notamment, en matière de vente d’immeuble : 3ème Civ., 15 février 2000, n° 98-18.383 : Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en résolution de la vente, l’arrêt retient que si Mme Y... ne justifie que du règlement d’une très faible partie du prix, il n’apparaît pas qu’elle ait été mise en demeure de payer entre 1987 et l’engagement de l’instance ;

Qu’en statuant ainsi, en ajoutant à l’article 1184 du code civil une condition qu’il ne prévoit pas, la cour d’appel a violé ce texte ;

3. Cf. notamment, en matière de contrat d’édition : 1ère Civ., 3 février 2004, Bull. n° 27 :

Attendu que la cour d’appel a (...) ensuite exactement retenu que, sauf dispense expresse et non équivoque, une telle clause ne pouvait être acquise au créancier sans la délivrance préalable, et non intervenue en l’espèce, d’une mise en demeure restée sans effet ; qu’elle n’a ainsi encouru aucun des griefs allégués (...), l’assignation en justice ne palliant aucunement l’absence de la sommation ainsi requise de celui qui, entendant se prévaloir d’une clause de résiliation, doit préciser au débiteur ses manquements et le délai dont il dispose pour les conjurer ;

4. Cf. notamment : Com., 3 juin 1997, Bull. n° 168 :

Mais attendu que le pacte commissoire n’étant stipulé qu’au profit du vendeur qui peut y renoncer, c’est à bon droit que la cour d’appel a estimé que la clause résolutoire n’était acquise que lorsque son bénéficiaire avait manifesté son intention de s’en prévaloir ;

5. Cf. notamment, en matière de vente d’immeubles 3ème Civ., 27 mars 1991, Bull. n° 102 :

Qu’en statuant ainsi, alors que le juge ne peut, en accordant des délais de grâce sur le fondement de l’article 1244 du Code civil, paralyser le jeu d’une clause résolutoire de plein droit contractuellement stipulée, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

6. Cf. notamment, en matière de bail, 3ème Civ., 24 novembre 1976, Bull n° 424 :

Attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que les conditions d’application d’une clause résolutoire doivent être interprétées strictement et qu’il était stipulé que la résiliation ne pourrait être constatée en référé que huit jours après une sommation de se conformer aux clauses du bail restée infructueuse, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; (l’article 1134)

7. Cf. les nombreuses références indiquées à la note 22, en bas de page 9 du Rapport.

8. Cf. notamment, pour ne citer que le plus récent, 3ème Civ., 8 juin 2006, Bull. n° 143, qui a rejeté le moyen pris de la violation de l’article 1978 du code civil, ensemble de l’article 1184 :

Mais attendu qu’ayant constaté que les époux X.. n’invoquaient pas le bénéfice de la clause résolutoire figurant au contrat et dérogeant à l’article 1978 du code civil et énoncé à bon droit que le fait que l’acte de vente ait réservé une faculté de résolution unilatérale au vendeur n’était pas de nature à l’empêcher de se prévaloir des dispositions de l’article 1184 du code civil et de demander la résolution de la convention pour inexécution de ses engagements par l’autre partie, la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’effectuer une recherche sur la bonne foi des débirentiers que ses constatations rendaient inopérante et qui a souverainement retenu que les retards réitérés dans le paiement des arrérages et leur absence de règlement depuis février 2002 constituaient une violation grave et renouvelée par M. et Mme Y... de leurs obligations contractuelles, le paiement de la rente de façon régulière étant essentiel pour les époux X... âgés de plus de quatre-vingts ans et n’ayant que des ressources modestes, a légalement justifié sa décision prononçant la résolution judiciaire de la vente ;

9. Cf. notamment, 3ème Civ., 13 octobre 1981, pourvoi n° 80-13.366, inédit mais trouvé par le Service de documentation et d’études au Panorama de Jurisprudence :

La demande n’étant pas fondée sur la clause résolutoire de plein droit figurant au contrat mais tendant à voir prononcer la résolution judiciaire de la vente des parts d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution d’un appartement, consentie moyennant paiement d’une rente viagère avec réserve au profit de la cédante de l’usage de cet appartement pendant dix ans, c’est souverainement que la cour d’appel a apprécié... etc.

10. Cf. notamment 3ème Civ., 10 novembre 1992, (n° 91-10.089), cassation au visa des articles 1134 et 1184 du code civil :
Attendu que l’arrêt constate la résolution de la vente intervenue selon un acte du 7 mai 1982 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la clause appliquée ne prévoyait pas la résolution de plein droit, la cour d’appel, qui n’a pas examiné elle-même si la résolution pouvait être prononcée, a violé les textes susvisés ;

11. Il semble judicieux de reproduire l’intégralité de la motivation, dans sa présentation précise telle qu’elle résulte de l’arrêt attaqué, étant observé que le mémoire ampliatif adopte une présentation compacte, en mettant les motifs bout à bout et en omettant telles ou telles phrases ou parties de phrase apparaissant superflues mais qu’il est, pour certaines, nécessaire de retrouver et qui, à cet effet, sont représentées -ci-dessus et page suivante- entre parenthèses et assorties du signe *.

12. La seconde phrase de cet attendu est entièrement omise dans l’énoncé des motifs critiqués par le pourvoi, alors qu’elle complète la première phrase et en fournit la conclusion.

13. Cet attendu de la motivation est entièrement omis dans l’énoncé des motifs critiqués par le pourvoi, alors qu’il complète l’attendu précédent et qu’il est concerné par la conclusion énoncée dans l’attendu qui suit :

"Attendu qu’aucune valeur probante ne peut être accordée à de tels documents ;"

14. Il faut noter ici que poser cette question suppose déjà de compléter l’énoncé du moyen unique du pourvoi, qui s’avère mal compréhensible quand il énonce à la 3ème des 5 phrases qui le composent :
"que la Cour d’appel ne pouvait faire application de la clause résolutoire pour non paiement du prix et condamner les exposants à payer l’indemnité prévue par ladite clause, et non point les dispositions relatives au non paiement, à le supposer avéré, des arrérages de la rente ;"
alors qu’il faut sans doute comprendre :
et devait appliquer les dispositions relatives au non paiement, à le supposer avéré, des arrérages de la rente ;"

15. la précision figurant entre parenthèses est omise dans l’énoncé des motifs critiqués par le pourvoi (cf. supra, note 11).