02-18.231
Arrêt n° 513 du 16 avril 2004
Cour de cassation - Assemblée plénière

Bail à loyer (loi du 6 juillet 1989)

Cassation sans renvoi


Demandeur(s) à la cassation : SCI du Castillon
Défendeur(s) à la cassation : époux X...


La SCI du Castillon s’est pourvue en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris (6e Chambre, Section B) en date du 2 avril 1998 ;

Cet arrêt a été cassé le 10 mai 2001 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation ;

La cause et les parties ont été renvoyées devant la cour d’appel de Paris, autrement composée, qui, saisie de la même affaire, a statué par arrêt du 5 juin 2002 dans le même sens que la sixième chambre, section B de la même cour par des motifs qui sont en opposition avec la doctrine de l’arrêt de cassation ;

Un pourvoi ayant été formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris (première chambre, audience solennelle), M. le premier président a, par ordonnance du 19 septembre 2003, renvoyé la cause et les parties devant l’Assemblée plénière ;

La demanderesse invoque, devant l’Assemblée plénière, lesmoyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Ces moyens ont été formulés dans un mémoire déposé au greffe de la cour de Cassation par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la SCI du Castillon ;

Un mémoire en défense a été déposé au greffe de la Cour de cassation par Me Georges, avocat des époux X... ;

Le rapport écrit de M. Duffau, conseiller, et le projet d’avis écrit de M. Benmakhlouf, premier avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;

(...)

Sur le premier moyen :

Vu les articles 17, 18, 19 et 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 89-590 du 28 août 1989 ;

Attendu qu’il résulte de ces textes que l’action en contestation d’un loyer libre fixé en application de l’article 17, a, de la loi du 6 juillet 1989 est soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail, que cette action soit fondée sur le non-respect des dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur celui des dispositions du décret du 28 août 1989, pris en application de l’article 18 de la loi précitée ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation (3e civ. 10 mai 2001, pourvoi n° 98-15.968), que, le 16 janvier 1990, la société civile immobilière du Castillon (la SCI) a donné un appartement à bail aux époux X..., conformément à l’article 17, a, de la loi du 6 juillet 1989 ; que, par acte du 5 mars 1996, ceux-ci ont assigné la SCI pour faire constater que, par application de l’article 17, b, de cette loi, le loyer ne pouvait être librement déterminé entre les parties, pour fixer celui-ci au montant payé par l’ancien locataire et ordonner la restitution du trop-perçu ;

Attendu que pour accueillir les demandes, l’arrêt retient que le délai de deux mois dans lequel le preneur peut contester le montant du loyer ne saurait être opposé au locataire dont l’action est fondée sur le décret du 28 août 1989, pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu’en application de l’article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres griefs :

CASSE et ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 5 juin 2002, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;

DIT les époux X... forclos en leur action ;


MOYENS ANNEXÉS


Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la SCI du Castillon


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir fixé à la somme de 8.267 francs, soit 1.260,30 euros, le loyer mensuel hors charges au 1er janvier 1990 de l’appartement donné à bail par la SCI du Castillon à Monsieur et Madame X... qui est situé (...) à Paris, et d’avoir condamné en conséquence la SCI du Castillon à restituer aux preneurs l’intégralité des sommes perçues à titre de loyers au-delà du loyer effectivement dû en fonction de sa fixation judiciaire à la somme de 1.260,30 euros ;

AUX MOTIFS QUE la SCI du Castillon soutient à tort que le loyer litigieux a été fixé librement et valablement entre les parties sur le fondement du a) de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il est justifié que le logement dont s’agit n’était pas conforme aux normes de confort et d’habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat du 27 décembre 1989 dressé après le départ d’un précédent locataire, Monsieur A..., où il est noté que l’installation électrique va être entièrement remise aux normes, ce qui implique qu’elle ne l’était pas ; que, dès lors, les époux X... sont fondés à se prévaloir du décret du 28 août 1989, étant observé que le délai de deux mois dans lequel le locataire peut contester le montant du loyer en cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être opposé au locataire dont l’action est fondée sur le décret du 28 août 1989 pris en application de l’article 18 de la même loi ;

ALORS QUE l’action tendant à obtenir une réduction du loyer en contestant la fixation d’un loyer libre fixé par application de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989 est soumise au préalable nécessaire de la saisine de la Commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail en application des articles 17 et 20 de la loi du 6 juillet 1989, et ce, quelle que soit la disposition de la loi de 1989 ou de ses décrets d’application qui serait ensuite invoquée pour la fixation d’un loyer référencé, et même s’il est demandé que le loyer soit bloqué en vertu du décret du 28 août 1989 pris pour l’application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’en accueillant l’action des locataires engagée plusieurs années après la conclusion du bail sans saisine préalable de la Commission dans les deux mois de ce bail, la cour d’appel a violé les articles 17 et 20 de la loi du 6 juillet 1989.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir fixé à la somme de 8.267 francs, soit 1 260,30 euros, le loyer mensuel hors charges au 1er janvier 1990 de l’appartement donné à bail par la SCI du Castillon à Monsieur et Madame X... qui est situé (...) à Paris, et d’avoir condamné en conséquence la SCI du Castillon à restituer aux preneurs l’intégralité des sommes perçues à titre de loyers au-delà du loyer effectivement dû en fonction de sa fixation judiciaire à la somme de 1.260,30 euros ;

AUX MOTIFS QUE la SCI du Castillon soutient à tort que le loyer litigieux a été fixé librement et valablement entre les parties sur le fondement du a) de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il est justifié que le logement dont s’agit n’était pas conforme aux normes de confort et d’habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat du 27 décembre 1989 dressé après le départ d’un précédent locataire, Monsieur A..., où il est noté que l’installation électrique va être entièrement remise aux normes, ce qui implique qu’elle ne l’était pas ; que les travaux de réfection de l’installation électrique ont été réalisés postérieurement à la date du 1er janvier 1990 d’effet du bail puisque ayant été facturés en février 1990, de sorte qu’ils ne pouvaient être pris en compte à l’occasion de la fixation du loyer ;

ALORS, D’UNE PART, QUE les dispositions de l’article 19 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant certaines dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 s’appliquent aux baux en cours ; que, dès lors, le locataire ne disposant plus que d’un délai d’un an pour demander la mise en conformité des locaux, c’est exclusivement dans ce délai qu’il est recevable à contester la fixation du loyer par application de l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989 et à réclamer en conséquence la fixation d’un loyer référencé ou bloqué ; qu’en accueillant les prétentions des époux X... qui n’ont pas, depuis la date d’entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994, demandé dans ce délai la mise en conformité des lieux, la cour d’appel a violé l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994 ;

ALORS, D’AUTRE PART, et en tout état de cause, QU’en ne répondant pas aux conclusions de la SCI du Castillon, qui invoquait expressément l’irrecevabilité de la demande par application des dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994, la cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir fixé à la somme de 8.267 francs soit 1 260,30 euros le loyer mensuel hors charges au 1er janvier 1990 de l’appartement donné à bail par la SCI du Castillon à Monsieur et Madame X... qui est situé (...) à Paris, et d’avoir condamné en conséquence la SCI du Castillon à restituer aux preneurs l’intégralité des sommes perçues à titre de loyers au-delà du loyer effectivement dû en fonction de sa fixation judiciaire à la somme de 1.260,30 euros ;

AUX MOTIFS QUE la SCI du Castillon soutient à tort que le loyer litigieux a été fixé librement et valablement entre les parties sur le fondement du a) de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il est justifié que le logement dont s’agit n’était pas conforme aux normes de confort et d’habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1989 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat du 27 décembre 1989 dressé après le départ d’un précédent locataire, Monsieur A..., où il est noté que l’installation électrique va être entièrement remise aux normes, ce qui implique qu’elle ne l’était pas ; que les travaux de réfection de l’installation électrique ont été réalisées postérieurement à la date du 1er janvier 1990 d’effet du bail puisque ayant été facturés en février 1990, de sorte qu’ils ne pouvaient être pris en compte à l’occasion de la fixation du loyer ;

ALORS, D’UNE PART, QU’il ne résulte pas de la facture d’électricité du 16 février 1990, portant de façon claire et précise sur des travaux d’ores et déjà effectués, que ces travaux auraient été exécutés postérieurement à la date de prise d’effet du bail le 1er janvier 1990 ; qu’ainsi la cour d’appel a dénaturé cette facture, en violation de l’article 1134 du Code civil ;

ALORS, D’AUTRE PART, QUE l’article 17-a n’exige pas, pour la fixation d’un loyer libre, que les travaux de mise ou de remise aux normes d’habitabilité aient été exécutés et achevés avant la prise d’effet rétroactive du bail ; qu’il suffit que ces travaux aient été exécutés avant la date de conclusion du bail ; qu’en statuant ainsi au seul motif que les travaux de mise aux normes d’électricité dont elle constate qu’ils étaient déjà décidés à la date du 27 décembre 1989, soit avant la prise d’effet du bail le 1er janvier 1990, n’étaient pas achevés à cette dernière date, sans contester que ces travaux étaient achevés à la date de la conclusion du bail le 16 janvier 1990, la cour d’appel a violé l’article 17-a de la loi du 6 juillet 1989.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir fixé à la somme de 8.267 francs soit 1 260,30 euros le loyer mensuel hors charges au 1er janvier 1990 de l’appartement donné à bail par la SCI du Castillon à Monsieur et Madame X... qui est situé (...) à Paris, et d’avoir condamné en conséquence la SCI du Castillon à restituer aux preneurs l’intégralité des sommes perçues à titre de loyers au-delà du loyer effectivement dû en fonction de sa fixation judiciaire à la somme de 1 260,30 euros ;

AUX MOTIFS QUE l’ancien contrat qui doit servir de référence à la fixation du loyer bloqué en application de l’article 2 du décret du 28 août 1989 est celui qui a été consenti à Monsieur A... le 6 décembre 1988, et non celui dont fait état la SCI du Castillon qui a été consenti à Madame Z... le 3 novembre 1989 mais qui, ensuite, a été annulé entre ses cocontractants sans avoir pris effet le 1er janvier 1990 puisque c’est à compter de cette même date qu’a pris effet le bail consenti aux époux X... ; que le loyer doit donc être fixé à la somme de 8.267 francs correspondant au dernier loyer payé par Monsieur A... et seulement majoré par application de la variation de l’indice du coût de la construction ;

ALORS, D’UNE PART, QU’il résultait de la lettre de la précédente locataire, Madame Z..., en date du 4 janvier 1990, que celle-ci avait, postérieurement à la date de prise d’effet de son bail fixée au 1er janvier 1990, résilié le contrat de location qui lui avait été consenti le 3 novembre 1989 en faisant valoir non pas un motif de nullité, mais une cause de résiliation tirée de ce que, ses enfants étant partis à l’étranger, la superficie de l’appartement ne lui convenait plus ; que, selon un courrier du 16 janvier 1990, la SCI du Castillon a pris acte de cette résiliation ; qu’en énonçant que le bail consenti à Mme Z... aurait été annulé par les cocontractants, sans s’expliquer, ainsi qu’elle y était invitée, sur ces courriers démontrant clairement que le bail avait été résilié après sa prise d’effet, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil ;

ALORS, D’AUTRE PART, QU’un contrat ne peut être annulé qu’en vertu de l’accord de toutes les parties, ou encore de l’existence d’une cause de nullité judiciairement constatée ; que le bail consenti à un locataire précédent, et que ce dernier a résilié quelques jours après sa date d’effet, ne peut être annulé par le seul jeu de la rétroactivité de la date d’effet du nouveau bail consenti par le bailleur à des tiers, même si la date d’effet de ce nouveau bail a été fixée à la même date que celle à laquelle le précédent bail avait lui-même pris effet ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 1108 du Code civil ;

ALORS, DE PLUS, QUE les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes, elles ne nuisent pas aux tiers ; qu’en estimant que le bail de Madame Z... avait été annulé par l’effet d’un contrat auquel celle-ci n’avait pas été partie, la cour d’appel a violé l’article 1165 du Code civil ;

ALORS ENFIN QUE l’article 2 du décret du 28 août 1989 prend pour référence le loyer du précédent contrat sans poser une quelconque exigence quant à sa durée ; que le loyer du bail consenti à Madame Z... le 3 novembre 1989 devait donc servir de référence à la fixation du loyer du bail litigieux consenti le 16 janvier 1990, peu important que ce précédent contrat, qui a pris effet le 1er janvier 1990, ait été résilié dès le 4 janvier suivant ; qu’ainsi la cour d’appel a violé l’article 2 du décret du 28 août 1989.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir fixé à la somme de 8.267 francs soit 1.260,30 euros le loyer mensuel hors charges au 1er janvier 1990 de l’appartement donné à bail par la SCI du Castillon à Monsieur et Madame X... qui est situé (...) à Paris, et d’avoir condamné en conséquence la SCI du Castillon à restituer aux preneurs l’intégralité des sommes perçues à titre de loyers au-delà du loyer effectivement dû en fonction de sa fixation judiciaire à la somme de 1 260,30 euros ;

AUX MOTIFS QUE les travaux dont fait état la SCI du Castillon comme ayant été effectués en 1989, et détaillés sur une liste qui n’indique toutefois pas de date d’exécution, relèvent de l’entretien et non de l’amélioration, et qu’en outre ces travaux ont été effectués globalement sur la totalité de l’immeuble sans précision justifiée aux débats de ceux portant sur l’appartement loué aux époux X... ou sur les parties communes, alors que les travaux d’électricité ont été exécutés postérieurement à la date du 1er janvier 1990 d’effet du contrat puisque ayant été facturés en février 1990, de sorte qu’ils ne pouvaient être pris en compte à l’occasion de la fixation du loyer ; qu’en l’absence de justification de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année du loyer, depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat de location précédent, ou depuis la date d’effet du contrat initial précédent, s’il n’avait été ni renouvelé ni reconduit, la majoration du loyer du bail consenti aux époux X... et portant sur un logement vacant mentionné au b) de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui leur a été loué au cours des douze mois ayant suivi l’entrée en vigueur du décret du 28 août 1989 ne pouvait excéder la variation de l’indice du coût de la construction à prendre en compte entre la dernière majoration intervenue dans le cadre de l’ancien contrat et la date d’effet du nouveau contrat ;

ALORS, D’UNE PART, QUE l’article 2 du décret du 28 août 1989 ne donne aucune définition ni aucune limitation des travaux "d’amélioration" dont la réalisation est susceptible d’entraîner la majoration supplémentaire du loyer annuel égale à 10 % du coût réel des travaux ; que des travaux d’entretien ayant pour but et pour objet d’améliorer la qualité de cet entretien et d’éviter à l’avenir des dépenses d’entretien sont susceptibles d’entrer dans la définition de l’article 2 précité ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 2 du décret du 28 août 1989 ;

ALORS, D’AUTRE PART, QUE l’article 2 du décret du 28 août 1989 vise sans distinction les travaux exécutés dans les parties privatives ou communes ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 2 précité ;

ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU’il ne résulte pas de la facture d’électricité du 16 février 1990, portant de façon claire et précise sur des travaux d’ores et déjà effectués, que ces travaux auraient été exécutés postérieurement à la date de prise d’effet du bail le 1er janvier 1990 ; qu’ainsi la cour d’appel a dénaturé cette facture, en violation de l’article 1134 du Code civil ;

ALORS, DE PLUS, QUE l’article 2 du décret du 28 août 1989 n’exige pas que les travaux d’amélioration aient été exécutés et achevés avant la prise d’effet rétroactive du bail ; qu’il suffit que ces travaux aient été exécutés avant la date de conclusion du bail ; qu’en statuant ainsi, au seul motif que les travaux d’électricité dont elle constate qu’ils étaient déjà décidés à la date du 27 décembre 1989, soit avant la prise d’effet du bail le 1er janvier 1990, n’étaient pas achevés à cette dernière date, sans contester que ces travaux étaient achevés à la date de la conclusion du bail le 16 janvier 1990, la cour d’appel a violé l’article 2 du décret du 28 août 1989 ;

ALORS, ENFIN, QU’en ne s’expliquant pas, ainsi qu’elle y était invitée, sur les travaux de plomberie objet d’une facture de 38.153,62 F exécutés dans les locaux loués selon ordre de service du 27 décembre 1989, soit avant la prise d’effet du bail consenti aux époux X..., la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2 du décret du 28 août 1989.


Président : M. Canivet, premier président
Rapporteur : M. Duffau, conseiller, assisté de Mme Viglietti, greffier en chef
Avocat général : M. Benmakhlouf, premier avocat général
Avocat(s) : Me Georges, la SCP Waquet, Farge et Hazan