Arrêt n° 57 du 21 janvier 2021 (19-25.388) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2021:C300057

Copropriété

Rejet

Sommaire :
La propriété des éléments d’équipement communs dont une union de syndicats assure la gestion et l’entretien peut être celle de l’union, mais également être répartie entre les copropriétaires des syndicats la composant ou entre les copropriétaires d’un seul syndicat, les autres en ayant l’usage.


Demandeur(s) : M. V... J...

Défendeur(s) : syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [...] représenté par son syndic la société Azur Provence


Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 octobre 2019), le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [...] (le syndicat) et deux autres syndicats de copropriétaires ont constitué l’Union des syndicats des [...] (l’Union des syndicats).

2. Un arrêt du 19 septembre 2013 a jugé que les statuts de l’Union des syndicats méconnaissaient les articles 14, 17 et 29 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en conséquence son assemblée générale devait être annulée et plusieurs des articles de ses statuts déclarés non écrits.

3. M. J..., propriétaire de lots dans la Résidence [...], a assigné le syndicat en annulation de la résolution n° 7 de son assemblée générale du 3 septembre 2014 ayant adopté les statuts modificatifs de l’Union des syndicats.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en sa première branche, et le quatrième moyen, pris en sa deuxième branche, ci-après annexés

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

5. M. J... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors :

« 2°/ que si un syndicat de copropriété peut constituer avec d’autres syndicats une union de syndicats ayant pour objet aux termes de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement commun ainsi que la gestion de services d’intérêt commun, ces éléments ne deviennent pas communs au sens de ce texte par l’effet des seuls droits de jouissance consentis par les règlements de copropriété ou les délibérations des assemblées de copropriétaires faute d’avoir été créés par l’union ou transférés à celle-ci par décision de leur propriétaire ; qu’en l’espèce, les éléments d’équipement visés par la résolution n° 7 et le projet de statuts sont les parties communes d’un syndicat, lesquelles constituent la propriété indivise de chaque copropriétaire de ce syndicat, intégrée à chaque lot sous la forme d’une quote-part ; qu’en retenant que la loi n’impose pas que les biens gérés par l’union des syndicats soient la propriété indivise de ses membres, qu’il suffit que les équipements profitent aux syndicats composant l’union, la cour d’appel a violé l’article 29 de la loi du 13 juillet 1965 ;

3°/ que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 confie à un syndic autonome l’administration des parties bâties et non bâties de la copropriété, référence faite à un règlement de copropriété (article huit) et à des décisions prises en assemblée générale du syndicat (article 17 de la loi) ; que si en l’espèce, le fonds de la copropriété Résidence [...] est, suivant son règlement, grevé d’une servitude d’usage et d’accès à la piscine et aux tennis au bénéfice des copropriétés Parc des [...] et Villa [...], moyennant contribution, cette servitude n’affecte pas les pouvoirs de gestion et d’administration sur ces équipements, pouvoirs qui n’appartiennent qu’au syndicat de la copropriété Résidence [...] aux termes de son règlement de copropriété régulièrement publié ; qu’il en résulte qu’un transfert à l’union de l’administration et la gestion de tout ou partie des parties communes d’un syndicat emportant notamment modification sinon extinction de la servitude conventionnelle figurant au règlement de copropriété, tel qu’il ressort de la résolution n° 7 en l’espèce, ne peut résulter d’une simple proposition de modification des statuts de l’union votée à la majorité de l’article 25, sans que les modifications du règlement de copropriété induites par ce transfert n’aient été préalablement et régulièrement décidées à la majorité de l’article 26 par l’assemblée des copropriétaires concernés et publiées ; qu’en jugeant le contraire la cour d’appel a violé les dispositions d’ordre public des articles 8, 14, 17 et 29 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

6. Aux termes du premier alinéa de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs, ainsi que la gestion de services d’intérêt commun et, selon l’article 63 du décret du 17 mars 1967, cette union peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.

7. Il en résulte que la propriété de l’union de syndicats des éléments d’équipement communs dont elle assure la gestion et l’entretien est une simple faculté, de sorte que celle-ci peut également être répartie entre les copropriétaires des syndicats la composant ou entre les copropriétaires d’un seul syndicat, les autres en ayant l’usage.

8. Ayant énoncé à bon droit que l’article 29 précité n’imposait pas que les éléments d’équipement gérés par une union de syndicats soient la propriété indivise de ses membres et qu’il suffisait donc qu’ils profitent aux syndicats composant cette union, puis retenu que c’était à tort que M. J... soutenait que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 excluait que les statuts d’une union de syndicats puissent écarter l’administration de ses parties communes par un syndicat et enfin constaté que le fonds du syndicat était grevé, suivant son règlement de copropriété, d’une servitude d’usage et d’accès à la piscine et aux tennis au bénéfice des deux autres syndicats membres de l’Union des syndicats, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande d’annulation de la résolution approuvant la modification des statuts de l’Union devait être rejetée.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen et le quatrième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés

10. La cassation n’étant pas prononcée sur le deuxième moyen, les griefs tirés d’une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Jariel, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia - SCP Gadiou et Chevallier