Arrêt n° 1 du 07 janvier 2021 (19-19.459) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2021:C300001

Copropriété

Rejet

Sommaire :
Le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, une cour d’appel, qui, par une interprétation souveraine d’un règlement de copropriété, retient que des parties d’immeuble sont classées par ce règlement dans les parties privatives, n’a pas à procéder à des recherches inopérantes sur les règles supplétives prévues par les articles 2 et 3 de la loi précitée.


Demandeur(s) : M. X...  E... et autre(s) ;

Défendeur(s) : syndicat des copropriétaires et autre(s) ;


Faits et procédure


2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2019), M. F...  et M. E...  sont respectivement nu-propriétaire et usufruitier d’un appartement constituant le lot n° 10 et la SCI du Merle a été propriétaire de l’appartement contigu constituant le lot n°9 d’un immeuble en copropriété situé [...]  et classé monument historique au titre de sa couverture et de ses façades, dont l’une donne sur les jardins du Palais-Royal. Le quatrième étage des immeubles est construit en retrait par rapport au troisième et la différence de surface entre les appartements du troisième étage et ceux du quatrième, appelée « terrasson », est bordée par une balustrade de pierre ornementée de vases Médicis dit pots-à-feu.

3. L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 mars 2014 a décidé la réalisation de travaux d’étanchéité des terrassons et de réfection des balustres et pots-à-feu, en mettant à la charge des copropriétaires des lots n° 9 et 10 le financement de ces travaux.

4. Soutenant que les terrassons, balustres et vases Médicis constituaient des parties communes de l’immeuble, les copropriétaires des lots n° 9 et 10 ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions 15 d, 16 a, 16 b, 18 i, 18 h, 19 i et 19 h de l’assemblée générale.


Examen des moyens


Sur le premier moyen, ci-après annexé

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen


6. M. E... , M. F...  et la SCI du Merle font grief à l’arrêt de dire qu’ils seraient tenus de financer les travaux de restauration des balcons du 4e étage de l’immeuble, appelés «  terrassons », des balustres et vases Médicis, appelés « pots à feu » de cet étage, tandis que tous les copropriétaires seraient tenus de financer les travaux de réfection de l’étanchéité des tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l’égout et des colonnes montantes et descendantes d’eau afférentes à ces «  terrassons », et de rejeter la demande tendant à voir constater que la répartition des charges communes imputant aux seuls copropriétaires des lots n° 9 et 10 les charges relatives au service collectif de l’évacuation des eaux pluviales par les terrassons serait contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en prononcer la nullité conformément à l’article 43, alinéa 1er, de la même loi, alors :


« 1°/ que les terrassons qui servent de couverture à partie des logements de l’étage inférieur et qui ne peuvent être utilisés de façon privative par les occupants des logements du 4e étage car ils ont pour fonction l’évacuation des eaux pluviales et usées ne sont pas des balcons à usage privatif exclusif ; qu’en se fondant sur l’absence de mention des terrassons dans le règlement de copropriété, la mention de balcons en fait inexistants et une description inexacte des lots n° 9 et 10 par le règlement de copropriété pour considérer que les terrassons étaient des balcons, la cour d’appel a dénaturé ce document, en violation de l’article 1103 du code civil ;

2°/ que, dans la loi du 10 juillet 1965 comme dans le règlement de copropriété du 15 février 1968, les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire ; que le règlement de copropriété, dans son article 3, précise que l’énumération qu’il comporte et dans laquelle figurent les balcons particuliers n’a qu’un caractère énonciatif ; qu’en se fondant sur cette énumération étendue à un élément qu’elle ne mentionnait pas, savoir les terrassons, sans rechercher quel usage privatif pouvait en faire le copropriétaire, alors qu’elle constatait elle-même qu’il n’avait pas le droit de poser dessus un quelconque objet, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 du code civil ;

3°/ que, dans la loi du 10 juillet 1965 comme dans le règlement de copropriété en cause du 15 février 1968, les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ; que, dans le silence ou la contradiction des textes, sont réputées parties communes le gros oeuvre et les canalisations ; que l’article 4 dudit règlement de copropriété, certes également énonciatif, énumère parmi ces parties communes la couverture de l’immeuble, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l’égout, les canalisations ; qu’en ne recherchant pas si sa fonction de couverture et d’évacuation des eaux, particulièrement par son rôle de canalisation, utile à tous les copropriétaires, ne conférait pas nécessairement au terrasson une nature de partie commune, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 du code civil ;

4°/ que les parties qui demandent la confirmation d’un jugement s’en approprient les motifs ; que, si elle infirme la décision des premiers juges, la cour d’appel doit alors réfuter les motifs qui justifient légalement la décision initiale ; que les premiers juges avaient décidé que les terrassons du 4e étage de l’immeuble sis [...] , fermés par les balustres et vases qui les entourent et avec lesquels ils forment un tout, assurent le rôle de chéneaux permettant l’évacuation de l’ensemble des eaux de pluie de l’ensemble du Palais Royal et sur lesquels les propriétaires des logements y attenant ont interdiction de poser des bancs ou tout autre élément qui pourrait être préjudiciable à l’écoulement des eaux, avaient le caractère de parties communes de cet immeuble ; qu’en ne réfutant pas ce motif, bien qu’elle le citât, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile. »


Réponse de la Cour

7. La cour d’appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété, qu’il résultait des dispositions combinées des articles 3, 4 et 5 que les balcons, qui n’existaient qu’au 4ème étage de l’immeuble, étaient des parties privatives dépendant des lots n° 9 et 10 et non des parties communes à usage privatif attachées à ces lots, que les petites terrasses, les balustres et les vases Médicis constituant les balcons du 4ème étage formaient un tout, ces petites terrasses particulières aux lots n° 9 et 10 correspondant, en réalité, aux « terrassons » invoqués par les parties, qu’en l’absence de référence aux « terrassons » dans le règlement de copropriété, il devait être considéré que ceux-ci étaient les « balcons particuliers » prévus à l’article 3 du règlement de copropriété, qu’à ce titre, le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade formaient un tout à l’usage exclusif des propriétaires des lots n° 9 et 10, de sorte qu’ils constituaient des parties privatives au sens de l’article 3 précité et que seuls les copropriétaires des lots n° 9 et 10 étaient tenus de contribuer au financement des travaux de leur restauration.

8. La cour d’appel, qui a réfuté les motifs des premiers juges et qui n’avait pas à procéder à des recherches, que ses constatations rendaient inopérantes, sur les règles supplétives prévues par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Andrich
Avocat général : Mme Morel-Coujard
Avocat(s) : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel - SCP Foussard et Froger