Arrêt n°480 du 23 mai 2019 (17-17.908) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2019:C300480

Construction immobilière

Rejet

Sommaire :
Ayant constaté qu’un contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d’un deux pièces en duplex avec mise en place d’une copropriété tandis que l’acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d’habitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l’immeuble dont il dépendait, une cour d’appel en a déduit à bon droit que le régime protecteur de la vente en l’état futur d’achèvement prévu par l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation était applicable.

 


Demandeur(s) : société Paris Réunion Montpellier immobilier (PRMI), société par actions simplifiée

Défendeur(s) : M. A... X... ; et autres


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 31 janvier 2017), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 10 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.848), que, suivant acte reçu le 15 septembre 2006 par M. Y..., notaire associé de la SCP Y...-Z...-B...-C..., devenue la SCP Z..., B..., C... et D..., avec le concours de Mme E... (les notaires), M. X... a acquis de la société Financière F... des lots d’un immeuble en cours de rénovation ; que le chantier a été abandonné ; que la société Financière F... et la société Sogecif, maître d’oeuvre, ont été mises en redressement puis en liquidation judiciaires ; que, reprochant aux notaires d’avoir failli à leur obligation de conseil en s’abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d’achèvement, et à la société Samalex de lui avoir conseillé cet investissement dans une perspective d’optimisation fiscale sans vérifier la pérennité de l’opération immobilière, M. X... les a assignés en responsabilité ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé  :

Délibéré par la première chambre civile de la Cour de cassation, après débats à l’audience publique du 13 novembre 2018 où étaient présents : Mme Batut, président de chambre, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, M. Chaumont, avocat général, et Mme Pecquenard, greffier de chambre ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident :

Attendu que les notaires font grief à l’arrêt de les déclarer responsables de la perte de chance subie par M. X... et de les condamner à lui payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que doivent seules revêtir la forme de l’un des contrats prévus par les articles 1601-2 et 1601-3 du code civil les ventes ayant pour objet le transfert d’un immeuble effectivement affecté à un usage d’habitation ou à un usage commercial et d’habitation ; qu’en retenant que l’application du régime de la vente en l’état futur d’achèvement à la vente authentifiée par MM. Y... et G... aurait été « impérative », parce que le bien cédé était situé dans une copropriété et que l’acte authentique aurait visé un usage d’habitation, bien qu’elle ait constaté, par ailleurs, que les biens, figurant au sein d’un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, avaient été acquis par M. X... afin de profiter du dispositif dit du loueur en meublé professionnel et qu’il avait, à cette fin, consenti un bail commercial à la société Résidence et Château, devant exploiter commercialement les locaux achetés comme résidence hôtelière, la cour d’appel a violé l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, par fausse application ;

2°/ que le notaire ne saurait répondre d’un dommage qui s’est d’ores et déjà produit avant son intervention ; qu’en relevant, pour écarter le moyen tiré de ce que M. X... était d’ores et déjà engagé par le contrat préliminaire, conclu sous seing-privé avant l’intervention du notaire et hors sa présence, que cela reviendrait à « faire fi du caractère impératif invoqué par l’appelant de la législation protectrice (de la VEFA) qui « s’imposait de plein droit », de sorte que M. X... aurait pu refuser de réitérer la vente par acte authentique ou exiger sa soumission au régime de la VEFA, quand la vente instrumentée n’était pas comprise dans le « secteur protégé » imposant l’application de ce régime juridique, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation ;

Mais attendu qu’ayant constaté que le contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d’un deux pièces en duplex avec mise en place d’une copropriété tandis que l’acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d’habitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l’immeuble dont il dépendait, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le régime protecteur de la vente en état futur d’achèvement prévu par l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation était applicable ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS  :

REJETTE les pourvois ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Farrenq-Nési
Avocat général : M. Brun
Avocat(s) : SCP Gatineau et Fattaccini - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre