Arrêt n°25 du 17 janvier 2019 (17-26.490) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
- ECLI:FR:CCASS:2019:C300025

Association syndicale

Rejet

Sommaire :
Une cour d’appel fait l’exacte application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et de l’article L. 322-1 du code de l’urbanisme en retenant qu’une société propriétaire de lots non encore vendus et l’acquéreur d’un local commercial, qui était dispensé de contribuer aux travaux du fait des conditions de défiscalisation de l’opération, ont la qualité de propriétaire intéressé par l’exécution des travaux, laquelle n’implique pas leur paiement, et peut en déduire que la constitution des AFUL et leur mode de fonctionnement n’étaient entachés d’aucune irrégularités.


Demandeur(s) : l’AFUL du [...], association foncière urbaine libre

Défendeur(s) : M. Jean-Paul X... ; et autres


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 29 juin 2017), que la société Résonance Diderot-Hugo a acquis deux immeubles dans un secteur sauvegardé du Puy-en-Velay ; qu’après division et placement des biens sous le régime de la copropriété, elle a entrepris de les revendre par lots, en l’état de vétusté ; que, pour la réalisation de travaux de restauration s’inscrivant dans un dispositif de défiscalisation, elle a constitué, avec les copropriétaires, une AFUL pour chaque immeuble ; que les actes de vente et les statuts des associations ont été établis par M. Y..., notaire, qui a également procédé au versement aux AFUL ou à la société CTMO, chargée de la réalisation des travaux, des fonds empruntés à cette fin par les copropriétaires ; que, les travaux n’ayant pas été réalisés par la société CTMO, mise en liquidation judiciaire, et une action en comblement de passif ayant été engagée contre ses dirigeants, l’AFUL du 14 [...], l’AFUL du 36 [...] et divers copropriétaires ont engagé une action en responsabilité contre le notaire, M. Y..., et le directeur des AFUL, M. X... ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé  :

Attendu que l’AFUL du 14 [...] fait grief à l’arrêt de rejeter les demandes en réparation du préjudice causé par les agissements fautifs du notaire et du directeur des AFUL ;

Mais attendu que, l’association n’ayant pas qualité pour critiquer le rejet de demandes d’indemnisation formées exclusivement par les copropriétaires, le moyen est irrecevable ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses six premières branches :

Attendu que les demandeurs font grief à l’arrêt d’écarter la responsabilité du notaire, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que pour débouter les acquéreurs de leur action en responsabilité dirigée contre M. Gérard Y..., l’arrêt retient que, si ce notaire a bien manqué à son devoir d’information et de mise en garde sur les risques de l’opération envisagée, il n’y avait pas lieu de retenir sa responsabilité dès lors qu’il n’était pas démontré qu’« ils auraient renoncé à contracter alors que l’objectif de défiscalisation poursuivi par ces investisseurs, soumis à forte pression fiscale, fit présumer, au contraire, qu’ils étaient prêts à les assumer pleinement pour obtenir le plus rapidement possible la défiscalisation attendue » ; qu’en se déterminant ainsi, alors que, mieux informés des aléas de la défiscalisation attendue, les acquéreurs auraient pu reconsidérer leur projet, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;

2°/ que pour écarter l’existence d’un lien de causalité entre, d’une part, le défaut d’information et de conseil du notaire sur l’absence d’obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l’autorisation spéciale de travaux, et d’autre part, le préjudice tenant à l’échec de l’opération immobilière défiscalisée à laquelle les investisseurs avaient souscrit, l’arrêt retient que « les permis de construire et les autorisations spéciales ont été obtenues et transférées aux deux AFUL courant 2005, de sorte qu’il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec l’absence de conditions suspensive » ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l’autorisation préalable des travaux, n’était pas de nature à alerter le notaire sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu’il leur incombait d’en informer les investisseurs, lesquels, ayant eu la volonté de s’engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’article 1382, devenu 1240 du même code ;

3°/ que si la réparation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance perdue si elle s’était réalisée, elle ne saurait être réduite à zéro ; qu’il résulte des constatations des juges du fond qu’« il appartenait à Gérard Y..., en sa qualité d’officier ministériel, chargé de procéder aux notifications prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et de rédiger les actes authentiques, d’attirer l’attention des acquéreurs profanes sur les contraintes liées à l’objectif de défiscalisation et sur les risques induits, notamment en cas de non-obtention du permis de construire ou de l’autorisation spéciale de travaux obligatoires pour lesquels il aurait dû recommander l’insertion d’une condition suspensive, et de les éclairer sur les règles de fonctionnement des AFUL, ce qu’il ne prouve pas avoir fait » ; que cependant, après avoir relevé le défaut d’information du notaire, la cour d’appel a cru pouvoir considérer qu’il n’existait entre ce défaut de conseil et le préjudice subi en se contentant d’énoncer qu’« il n’est pas démontré que le défaut de conseil du notaire aurait fait perdre une chance raisonnable aux acquéreurs de ne pas contracter » ; qu’en statuant par des motifs impropres à démontrer l’absence de toute probabilité que les acquéreurs ne contractent pas, alors que la perte certaine d’une chance, même faible, est indemnisable, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;

4°/ que celui qui expose fautivement une personne à un risque ou lui tait fautivement l’existence d’un risque, doit réparation intégrale du dommage subi en cas de réalisation du risque ; qu’il est constant que M. Gérard Y... s’est départi des fonds très importants versés par les acquéreurs en vue de l’acquisition et de la réhabilitation de lots dans le cadre du dispositif « loi Malraux », entre les mains de la CTMO, qui les a détournés ; qu’il résulte par ailleurs des constatations des juges du fond que M. Y... avait commis une faute en omettant d’attirer l’attention des acquéreurs profanes sur les contraintes liées à l’objectif de défiscalisation et sur les risques induits et de les éclairer sur les règles de fonctionnement des AFUL ; qu’il s’ensuit qu’en taisant aux acquéreurs l’existence de ce risque, le notaire devait réparation intégrale du dommage subi dès lors que le risque s’est réalisé ; qu’en écartant cependant la responsabilité du notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;

5°/ que M. Gérard Y... était tenu d’une obligation de prudence et de vigilance, s’agissant des fonds provenant des emprunts des acquéreurs dont il était le détenteur, qui devait le conduire, avant de les débloquer, à s’assurer que les travaux avaient bien commencé et à ne le faire qu’en fonction de l’état d’avancement de ceux-ci et que la faute commise par le notaire ne pouvait être exclue par le fait que les règlements effectués entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 aient été entérinés par le président des AFUL à l’occasion de la signature des conventions de séquestre passées avec le notaire en février 2006 ; qu’en relevant que le notaire « ne pouvait pas s’opposer aux ordres de paiement du directeur de l’AFUL, dûment habilité à cet effet, même si le permis de construire et l’autorisation de travaux n’avaient pas encore été obtenus », que « certains de ces paiements ont été effectués avec l’accord de Jean-Christophe G... et des époux J... » et que « tous ces règlements effectués par Gérard Y... entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 inclus, au bénéfice des AFUL ou de la société CTMO ont été expressément entérinés par le président de chacune des associations à l’occasion de la signature des conventions de séquestre passées avec le notaire en février 2006 », pour en conclure que « le notaire ayant versé les fonds travaux en exécution des résolutions des assemblées générales du 31 décembre 2004 et des ordres du directeur des AFUL, régulièrement habilité, et tous ces règlements ayant été avalisés expressément jusqu’au 23 janvier 2006 inclus dans les conventions de séquestre précitées, aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef étant précisé que le notaire n’a pas l’obligation de se rendre sur place pour vérifier l’état d’avancement des travaux et qu’il n’est produit aucun élément permettant d’affirmer que Gérard Y... savait, à l’époque où il a procédé aux règlements litigieux, que les fonds seraient détournés et les travaux jamais exécutés », la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, alors applicable ;

6°/ que les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2 du code de l’urbanisme ; que, dans leurs conclusions d’appel, les acquéreurs faisaient valoir que le notaire n’ignorait pas que les AFUL n’avaient pu être constituées régulièrement au 31 décembre 2004 et ne pouvait en conséquence ni recevoir les fonds des banques ni les remettre à M. R..., dès lors que d’une part, M. H... ou M. Z... n’ont acquis leur lot qu’en décembre 2005, et d’autre part, la société Gecko, acquéreur d’un local à usage commercial, participait aux assemblées générales de l’AFUL, alors même qu’elle était dispensée de l’obligation de contribuer aux travaux ; qu’en considérant que M. Y... n’avait pas commis de faute, alors même que les AFUL n’étaient pas régulièrement constituées lors des assemblées générales, la cour d’appel a violé l’article L. 322-1 du code de l’urbanisme, ensemble l’ordonnance du 1er juillet 2004 ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que les permis de construire et autorisations spéciales de travaux avaient été obtenus courant 2005 et retenu qu’aucune des pièces produites aux débats ne démontrait que, si les acquéreurs avaient été plus amplement informés sur les contraintes de l’opération et les règles de fonctionnement de l’AFUL, ils auraient renoncé à contracter, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs que la preuve d’un lien de causalité entre le défaut de conseil et le préjudice invoqué n’était pas rapportée ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé qu’au moment de l’intervention de M. Y..., la société Résonance Diderot-Hugo était propriétaire de lots non encore vendus à MM. H... et Z... et que la société Gecko, acquéreur d’un local commercial, était dispensée de contribuer aux travaux du fait des conditions de défiscalisation de l’opération, la cour d’appel, qui a fait l’exacte application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et de l’article L. 322-1 du code de l’urbanisme en retenant leur qualité de propriétaire intéressé par l’exécution des travaux, laquelle n’implique pas leur paiement, et qui n’était pas saisie d’un manquement du notaire à une obligation de prudence et de vigilance en tant que séquestre, a pu en déduire que la constitution des AFUL et leur mode de fonctionnement n’étaient entachés d’aucune irrégularité et que le notaire n’avait pas commis de faute en versant les fonds affectés aux travaux en exécution des résolutions des assemblées générales et des ordres du directeur de ces associations ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses septième et huitième branches, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Farrenq-Nési
Avocat général : M. Brun
Avocats : Me Carbonnier - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - Me Haas