Arrêt n° 826 du 13 septembre 2018 (17-20.180) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2018:C300826
Bail d’habitation
Sommaire :
Le liquidateur judiciaire, qui procède à la vente des biens du débiteur, est tenu, lorsqu’il délivre un congé pour vente, de respecter les dispositions de l’Accord collectif du 9 juin 1998 lorsque l’appartement vendu faisait partie d’une opération de vente par lots soumise à ces dispositions.
Demandeur (s) : Michel X..., agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Belles Feuilles
Défendeur (s) : Mme Annick Y..., épouse Z...
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 mars 2017), que, le 20 avril 2001, la société Belles Feuilles (la société), marchand de biens, a acquis un immeuble situé [...] à Paris ; que, le 4 septembre 2001, elle a signifié à Mme Z..., locataire d’un local à usage d’habitation dans l’immeuble, une offre de vente lui ouvrant droit de préemption ; que, le 28 septembre 2001, elle lui a notifié un congé pour vendre ; qu’un arrêt irrévocable du 29 janvier 2009 a annulé ces deux actes ; qu’un jugement du 15 décembre 2010 a placé la société en liquidation judiciaire ; que, par acte du 30 septembre 2013, M. X..., en sa qualité de liquidateur judiciaire, a signifié à Mme Z... un congé pour vendre, puis l’a assignée en validité du congé et en expulsion ;
Attendu que M. X... ès qualités fait grief à l’arrêt de dire que le congé du 30 septembre 2013 est nul, alors, selon le moyen :
1°/ que l’accord collectif de
location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les
ensembles immobiliers d’habitation en date du 9 juin 1998, rendu
obligatoire par le décret n°99-628 du 22 juillet 1999, s’applique aux
congés délivrés par les bailleurs ayant « l’intention de mettre en
vente » plus de dix lots dont ils sont propriétaires dans un même
immeuble, ce qui exclut les congés délivrés par les liquidateurs
judiciaires des sociétés bailleresses lesquels sont tenus, par leur
mission, de réaliser les actifs de ces dernières ; que dès lors, en
affirmant, pour juger que le congé délivré par M. X..., ès qualités de
liquidateur judiciaire de la société Belles Feuilles le 30 septembre
2013 était nul, faute d’avoir respecté les dispositions d’ordre public
de l’accord collectif du 9 juin 1998, que le fait que la société Belles
Feuilles ait fait l’objet d’une liquidation judiciaire ne dispensait pas
le liquidateur judiciaire de respecter les obligations du bailleur
imposées par l’accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le
décret du 22 juillet 1999, la cour d’appel a violé, par fausse
application, l’accord collectif de location relatif aux congés pour
vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers
d’habitation en date du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret
n° 99-628 du 22 juillet 1999 et l’article 41ter de la loi n°86-1290 du
23 décembre 1986 ;
2°/ qu’en tout état de cause, le
liquidateur est tenu de réaliser le patrimoine du débiteur placé en
liquidation judiciaire par une cession globale ou séparée de ses droits
et biens dans l’intérêt des créanciers, indépendamment de toute volonté
antérieure ou actuelle du débiteur qui est dessaisi de la disposition de
ses biens ; qu’en se fondant, pour juger que l’accord collectif du 9
juin 1998 était applicable à la vente de l’appartement litigieux par
M. X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belles
Feuilles, sur la circonstance que le congé pour vendre qu’il avait
délivré le 30 septembre 2013 à Mme Z..., s’inscrivait dans la même
opération de vente poursuivie par la société Belles Feuilles depuis le
27 avril 2001, date à laquelle cette dernière avait déclaré à Mme Z...
qu’elle avait l’intention de vendre l’intégralité des lots composant
l’immeuble dont elle venait de devenir propriétaire, constitué notamment
de dix-sept appartements (dont celui de Mme Z...) et de chambres de
service, et qu’il concernait le même logement que le congé pour vendre
délivré le 28 septembre 2001 par la société Belles Feuilles alors in
bonis à Mme Z..., soumis à l’accord collectif du 9 juin 1998, la cour
d’appel a violé les articles L. 640-1, L. 641-4 et L. 641-9 du code de
commerce, ensemble l’accord collectif de location relatif aux congés
pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers
d’habitation en date du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret
n° 99-628 du 22 juillet 1999 ;
Mais attendu qu’ayant constaté qu’il
avait été définitivement jugé que l’Accord collectif du 9 juin 1998,
rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, était applicable à
la mise en vente par lots, par la société Belles feuilles, de
l’intégralité de l’immeuble, relevé que le congé pour vendre délivré le
30 septembre 2013 s’inscrivait dans la même opération de vente
poursuivie par la société Belles Feuilles et retenu exactement que les
accords collectifs n’imposent pas que l’opération globale de vente par
lots de plus de dix logements dans un même immeuble s’exécute dans une
certaine durée et que le placement de la société Belles Feuilles en
liquidation judiciaire ne dispensait pas le mandataire liquidateur, qui
n’agissait pas en son nom personnel, de respecter, en cas de délivrance
d’un congé pour vendre, les obligations du bailleur imposées par
l’Accord collectif du 9 juin 1998, dont l’application n’est pas
conditionnée à la situation in bonis du bailleur, la cour d’appel en a
déduit à bon droit que le congé pour vendre délivré par M. X... en
méconnaissance des dispositions de l‘Accord collectif était nul ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi ;
Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Collomp, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Valdès Boulouque, premier avocat général
Avocat(s) : SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot - SCP Didier et Pinet
Partager cette page