Arrêt n° 637 du 28 juin 2018 (17-14.605) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2018:C300637
Bail commercial
Rejet
Sommaire :
En application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit, préalablement, notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.
Demandeur : société Greginvest Belgium, société de droit belge
Défendeur : société Librairie B, société par actions simplifiée
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai,
12 janvier 2017), que la société BA, propriétaire d’un immeuble à usage
commercial loué à la société Librairie B, a donné mandat à la société
Kehl, exerçant l’activité d’agent immobilier, de rechercher un
acquéreur ; que, le 12 mai 2015, par l’intermédiaire de cet agent
immobilier, la société Greginvest Belgium a fait connaître à la société
BA son intention d’acquérir l’immeuble ; que, le 20 mai 2015, la
propriétaire a notifié à la locataire une offre de vente aux clauses et
conditions acceptées par la société tierce, à savoir un prix augmenté
des honoraires de l’agent immobilier ; que la locataire a accepté
l’offre, à l’exception des honoraires ; que la propriétaire a assigné la
locataire, l’agent immobilier et le candidat acquéreur aux fins que
celui-ci soit autorisé à acquérir l’immeuble ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Greginvest
Belgium fait grief à l’arrêt de condamner la société BA et, en tant que
de besoin, la société financière Pierre Brunet, qui est son unique
actionnaire, à régulariser l’acte de vente sans honoraires de l’agent
immobilier, au profit de la société Librairie B, alors, selon le moyen, que
nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ;
que l’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée
d’office ; qu’il résulte de l’arrêt attaqué que la société Khel
immobilier n’a pas été intimée sur l’appel interjeté par la société
Librairie B, qui remettait pourtant en cause le droit de l’agent
immobilier à la perception de la commission convenue à son profit ;
qu’en faisant droit à l’appel ainsi interjeté, sans avoir préalablement
prescrit, au besoin d’office, la mise en cause de la société Khel
immobilier, comme l’exigeaient pourtant les droits de la défense, la
cour d’appel a violé les articles 14 du code de procédure civile et 6 § 1
de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés
fondamentales ;
Mais attendu que, le litige portant sur
l’exercice par la locataire du droit que lui confère l’article L.
145-46-1 du code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son
bien, c’est sans méconnaître les dispositions des textes précités que la
cour d’appel s’est prononcée en l’absence de l’agent immobilier ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Greginvest Belgium fait le même grief à l’arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que la purge du droit de
préférence ou de préemption du locataire commerçant peut s’opérer
indifféremment, soit dès le moment où la vente est envisagée et avant
même qu’un acquéreur ait été recherché et trouvé, soit au contraire
après qu’un acquéreur eut été trouvé et les conditions de la vente
définitivement négociées avec ce dernier ; que dans ce second cas de
figure, l’exercice par le locataire de son droit de préemption a pour
objet de lui permettre de se substituer, dans toutes ses obligations, à
l’acquéreur évincé, et notamment dans son obligation de s’acquitter du
montant de la commission due à l’agent immobilier ; qu’en l’espèce, il
résulte des constatations de l’arrêt que la notification du projet de
vente à la société Librairie B est intervenue le 20 mai 2015, soit après
que la société Greginvest Belgium se fut portée acquéreur, le 12 mai
2015, du bien litigieux ; qu’en jugeant néanmoins que le paiement de la
commission due à l’agent immobilier ne pouvait être imposé au locataire
exerçant son droit de préemption, la cour d’appel a violé l’article L.
145-46-1 du code de commerce ;
2°/ que, subsidiairement, la
notification qui lui est faite du prix et des conditions de la vente
projetée, aux fins de purge de son droit de préférence ou de préemption,
vaut offre de vente au profit du locataire ; que ce dernier dispose
d’un délai d’un mois pour accepter purement et simplement cette offre,
puis d’un délai de deux mois, éventuellement porté à quatre mois en cas
de recours à un prêt, pour réaliser la vente, le non-respect de ces
délais ayant respectivement pour effet de rendre caduque l’offre et
l’acceptation de cette offre ; qu’en l’espèce, il est constant que la
société Librairie B n’a pas accepté purement et simplement, dans le
délai d’un mois, l’offre qui lui avait été transmise, puisqu’elle a
contesté devoir les honoraires d’agence que cette offre mettait à la
charge de l’acquéreur et que, du fait de cette contestation, la vente
n’a pas été réalisée dans le délai légal ; que dès lors, à supposer même
fondée la contestation de la société Librairie B, le défaut
d’acceptation pure et simple de l’offre qui lui était faite, dans les
délais légaux qui lui étaient impartis, faisait de toutes façon obstacle
à la vente ; qu’en prescrivant néanmoins, dans ces conditions, la
réalisation de la vente litigieuse au profit de la société Librairie B,
la cour d’appel a de nouveau violé l’article L. 145-46-1 du code de
commerce ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon
droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code
de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de
vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une
offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et
ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son
acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a
exactement déduit que la vente était parfaite ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Corbel, conseiller référendaire
Avocat général : M. Burgaud, avocat général référendaire
Avocats : SCP Leduc et Vigand - SCP Gatineau et Fattaccini
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