Arrêt n° 1147 du 20 octobre 2016 (15-20.285) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C301147

Bail professionnel

Rejet


Demandeur(s) : la société Samd, société civile immobilière

Défendeur(s) : la société Harmonie mutuelle


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 13 avril 2015), que, le 31 mars 2006, la société Samd a donné à bail en renouvellement des locaux à usage de bureaux à la Mutuelle Spheria Val de France, aux droits de laquelle vient la société Harmonie mutuelle ; que, par lettre recommandée du 11 juin 2011, la société locataire a donné congé à effet du 31 mars 2012, date à laquelle elle a quitté les lieux ; que la société Harmonie mutuelle a assigné la société Samd en validité du congé et en remboursement du loyer du deuxième trimestre 2012 ; qu’à titre reconventionnel, la société bailleresse a demandé l’annulation du congé et le paiement des loyers jusqu’au deuxième trimestre 2013 inclus et, à titre subsidiaire, l’allocation d’une indemnité égale au montant des loyers exigibles au 31 mars 2015 ;

 

 Sur le premier moyen :

 

 Attendu que la société Samd fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que les dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne s’appliquent qu’au contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel et, partant, ne s’appliquent pas au contrat de location d’un local affecté à l’exercice d’une activité non lucrative ; qu’en énonçant, par conséquent, pour statuer comme elle l’a fait, qu’en l’absence, dans l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, de précision relative au caractère lucratif ou non de l’activité exercée, c’était à juste titre que la société Harmonie mutuelle considérait que ce point était indifférent, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;

 

 2°/ que si la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer, la renonciation à un droit né et acquis, fût-il d’ordre public, peut aussi bien être expresse que tacite ; qu’en subordonnant, dès lors, pour exclure la soumission conventionnelle du bail conclu le 31 mars 2006 entre la société civile immobilière Samd et la Mutuelle Spheria Val de France aux dispositions régissant les baux commerciaux qu’invoquait la société civile immobilière Samd et pour, en conséquence, statuer comme elle l’a fait, l’existence d’une renonciation de la Mutuelle Spheria Val de France à l’application des dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 à l’existence d’une renonciation expresse de la Mutuelle Spheria Val de France à une telle application, la cour d’appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1234 du code civil, de l’article 145-1 du code de commerce et de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;


 

 3°/ que si la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer, la renonciation à un droit né et acquis, fût-il d’ordre public, peut aussi bien être expresse que tacite ; qu’en subordonnant, dès lors, pour exclure la soumission conventionnelle du bail conclu le 31 mars 2006 entre la société civile immobilière Samd et la Mutuelle Spheria Val de France aux dispositions régissant les baux commerciaux qu’invoquait la société civile immobilière Samd et pour, en conséquence, statuer comme elle l’a fait, l’existence d’une renonciation de la société civile immobilière Samd à l’ensemble des conditions auxquelles est soumise l’application du statut des baux commerciaux à l’existence d’une renonciation expresse de la société civile immobilière Samd à ces conditions, la cour d’appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1234 du code civil, de l’article 145-1 du code de commerce et de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;

 

 4°/ qu’en soumettant expressément le bail qu’elles concluent aux dispositions qui régissent les baux commerciaux, alors que ce bail entre dans le champ d’application des dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, et en convenant, au surplus, dans ce bail de stipulations conformes aux dispositions qui régissent les baux commerciaux, mais contraires aux dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, les parties manifestent, sans équivoque, leur volonté de renoncer à l’application à ce bail des dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; qu’en énonçant, dès lors, pour exclure la soumission conventionnelle du bail conclu le 31 mars 2006 entre la société civile immobilière Samd et la Mutuelle Spheria Val de France aux dispositions régissant les baux commerciaux qu’invoquait la société civile immobilière Samd et pour, en conséquence, statuer comme elle l’a fait, que la simple référence aux règles du code de commerce ne suffisait pas à caractériser une renonciation qui doit être totalement dépourvue d’ambiguïté, et dont l’objet doit être précisément décrit, que la formulation de l’article du bail prévoyant l’application du statut des baux commerciaux n’était pas suffisamment précise pour caractériser une renonciation en toute connaissance de cause à des dispositions d’ordre public plus favorables, telles que la règle instaurée par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui permet de rompre le bail à tout moment par congé donné par lettre recommandée, que le bail litigieux, soumis à tort par les parties au statut des baux commerciaux, ne reprenait pas la possibilité de notifier le congé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par exploit d’huissier, puisqu’il ne prévoyait que la voie de l’acte d’huissier et que la souscription par le locataire à une telle clause ne pouvait être regardée comme la renonciation à une faculté instaurée par un texte dont les dispositions s’imposent comme étant d’ordre public, puisque, là encore, une telle renonciation ne pouvait être qu’expresse et formulée en connaissance du fait qu’il s’agissait d’une renonciation à un droit acquis connu des parties, quand il résultait de la soumission expresse du bail conclu le 31 mars2006 entre la société civile immobilière Samd et la Mutuelle Spheria Val de France aux dispositions régissant les baux commerciaux et de la stipulation que le congé devait être notifié par acte extrajudiciaire que les parties avaient manifesté, sans équivoque, leur volonté de renoncer à l’application à ce bail des dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, la cour d’appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1234 du code civil, de l’article 145-1 du code de commerce et de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986  ;

 

 Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que la Mutuelle locataire avait pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008, étaient applicables et que le caractère lucratif ou non de l’activité était indifférent ;

 

 Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la faculté d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime, que la qualification de bail commercial, la mention dans la convention selon laquelle “le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale” ainsi que la référence aux règles du code de commerce ne suffisaient pas à caractériser une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d’ambiguïté aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant de rompre le bail à tout moment par congé donné par lettre recommandée, la cour d’appel a pu en déduire que le congé était régulier ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen, qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Provost-Lopin, conseille

Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe

Avocat(s) : SCP Yves et Blaise Capron ; SCP Piwnica et Molinié