Arrêt n° 365 du 17 mars 2016 (14-26.009) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C300365

Bail commercial

Rejet


Demandeur(s) : la Société internationale d’ investissements sportifs (DIIS) développement société par actions simplifiée

Défendeur(s) : la société Generali Vie, société anonyme


Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2014), que la société Generali Vie est propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail le 22 janvier 2004 à la Société internationale d’investissements sportifs ; que, par avenants successifs des 5 septembre 2004, 22 avril 2005, 15 mars 2006, 14 août 2006, 1er août 2011 et à effet du 15 janvier 2013, les parties sont convenues de modifier l’assiette des lieux loués en y ajoutant d’autres locaux ; que, le 14 mai 2013, la locataire a demandé la révision du loyer en application de l’article L. 145-39 du code de commerce et sa fixation à une certaine somme ;

 

 Attendu que la société locataire fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable la demande en révision du loyer, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que pour déterminer si le preneur d’un bail commercial est recevable à agir en révision de loyer à raison d’une augmentation ou d’une diminution de son loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, il convient de comparer le prix du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile avec le dernier prix fixé par l’accord des parties hors indexation ; que dès lors, en énonçant, pour juger que la société SIIS développement était irrecevable à agir en révision de loyer sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce, qu’il convenait de comparer le loyer en vigueur à la demande de révision tel que résultant de la variation de la clause d’échelle mobile au loyer antérieurement fixé et éventuellement révisé d’un commun accord des parties, quel que soit le fondement de ce réajustement, la cour d’appel a violé l’article L. 145-39 du code de commerce ;

 

 2°/ que chacun des avenants au contrat de bail du 22 janvier 2005 stipulait que « le bailleur loue au preneur [une ou des] surfaces complémentaires », que « cette location est consentie et acceptée moyennant un loyer principal annuel, hors taxes et hors charges [précisément déterminé et correspondant à ces seules surfaces] » et précisait ensuite le montant auquel le loyer total était ainsi « porté » « avec le loyer en cours » (cf. avenant n° 1 en date du 5 septembre 2004, avenant n° 2 en date du 22 avril 2005 avenant n° 3 en date du 15 mars 2006, avenant n° 4 en date du 14 août 2006, avenant n° 5 en date du 1er août 2011 et avenant n° 6, reprenant le bail verbal du 15 janvier 2013) ; qu’en relevant, pour dire que le loyer précédemment fixé contractuellement à prendre en compte pour apprécier la variation du loyer, au sens de l’article L. 145-39 du code de commerce, était le montant mentionné dans le dernier avenant précédant la demande de révision, que chaque avenant constituait autant de fixations conventionnelles du loyer total du bail, peu important qu’il soit écrit que le loyer total soit porté et non fixé à ladite somme, et que les parties étaient clairement convenues lors de la signature de chaque avenant de l’augmentation du loyer total du bail, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de chacun de ces avenants dont il résultait que seul le loyer afférent à chacune des surfaces complémentaires louées était fixé par les parties, le loyer total n’étant calculé que par addition mathématique, indépendante de la volonté des parties, de ce loyer avec le loyer total en cours, et a ainsi violé l’article 1134 du code civil ;

 

 Mais attendu qu’ayant relevé que les parties étaient convenues, à chaque signature des avenants successifs, d’une extension de l’assiette du bail et d’un nouveau loyer, en considération notamment de cette extension, et que les modifications apportées par les avenants impliquaient autant de modifications conventionnelles du loyer, de sorte que la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision légale devait être considérée comme le prix précédemment fixé conventionnellement au sens de l’article L. 145-39 du code de commerce, la cour d’appel, qui a constaté que la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision et le loyer précédemment fixé conventionnellement n’atteignait pas 25 %, en a exactement déduit que la demande de la société locataire était irrecevable ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et quatrième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


 Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Andrich, conseiller

Avocat général : M. Sturlèse

Avocat(s) : SCP Potier de La Varde et Buk-Lament ; SCP Rocheteau et Uzan-Sarano