Arrêt n° 792 du 30 juin 2016 (14-28.839) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C300792

Vente

Cassation partielle


Demandeur(s) : la société Doun, société civile immobilière, et autre

Défendeur(s) : M. Laurent X..., et autres


Donne acte à la société Doun et à la société Francare du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. Y… et la Mutuelle des architectes français ;

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 9 octobre 2014), que, par acte authentique du 23 mai 2006, la société Sevilo a vendu un immeuble à la société Sogefimur, crédit-bailleur, la société Doun en étant le crédit-preneur ; que la société Sevilo a fait réaliser des travaux de désamiantage entre la promesse et l’acte authentique de vente ; que, dans un rapport du 21 mars 2006, M. X…, diagnostiqueur exerçant sous l’enseigne LM conseil a conclu à l’absence d’amiante ; que, sous la maîtrise d’ouvrage de la société Doun et de sa sous-locataire, la société Francare, des travaux de rénovation des locaux ont été entrepris ; que, la présence d’amiante ayant été détectée à la fin de l’année 2006, la société Doun a, après expertise, assigné la société Sevilo et M. X…, ainsi que son assureur, la société Covea Risks, en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

 

 Sur le premier moyen :

 

 Attendu que la société Doun fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes contre la société Sevilo, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices cachés de la chose de façon irréfragable ; que cette présomption s’applique même lorsque l’acquéreur est un professionnel de la même spécialité ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a considéré que la seule lecture de l’objet social de la SCI Sevilo suffit à asseoir sa qualité de professionnelle, sans qu’il soit nécessaire de se pencher sur les compétences de ses associés ; qu’en retenant néanmoins que la SCI Doun ne rapportait pas la preuve lui incombant que la SCI Sevilo avait connaissance de la présence d’amiante dans les locaux vendus, quand cette dernière, en sa qualité de vendeur professionnel, était irréfragablement présumée connaître les vices de la chose, même à l’égard d’un acquéreur professionnel, la cour d’appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil, ensemble l’article 1315 du code civil ;

 

 2°/ que le fait que l’acquéreur soit un professionnel de la même spécialité que le vendeur n’entraîne qu’une présomption de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable ; qu’il s’ensuit que la clause de non-garantie des vices cachés doit être écartée, même lorsque la vente intervient entre des professionnels de même spécialité, lorsqu’il est établi que l’acquéreur ne pouvait déceler le vice caché affectant la chose vendue ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que le diagnostic d’amiante constitue une question éminemment technique relevant d’un professionnel et que, selon le rapport d’expertise, l’amiante présente dans les zones 2 et 4 ne pouvait être repérée sans des investigations destructrices ; qu’il en résulte que la SCI Doun n’avait pas les moyens de déceler ce vice, et que la clause de non-garantie devait être écartée ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;

 

 3°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que dans ses conclusions, la SCI Doun faisait valoir qu’elle avait eu l’intention d’acquérir un immeuble sans amiante, ce qui était démontré par la lettre de M. Z…, gérant de la société Doun et de la société Francare, du 9 janvier 2006 par laquelle il avait demandé à la société Sevilo, du Groupe immobilier Europe, de lui transmettre le dossier technique amiante sur les parties communes de l’immeuble et sur les lots à acquérir, et par une lettre du 7 février 2006, par laquelle M. Z… avait écrit à cette société : « afin de signer l’acte définitif de la vente de ces locaux, merci de nous confirmer la date à laquelle seront réalisés les travaux de désamiantage afin que nous puissions prévoir la date de signature » ; qu’en se bornant à affirmer qu’au regard des dispositions contractuelles, il ne pouvait être soutenu que la SCI avait pris l’engagement de livrer à l’acquéreur un immeuble exempt d’amiante, sans répondre à ce chef déterminant des conclusions d’appel de la SCI Doun faisait valoir que l’intention réelle des parties, au-delà de celle formellement exprimée dans l’acte de vente, était de conclure une vente portant sur un immeuble sans amiante, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 4°/ que le juge ne peut débouter une partie de ses demandes sans analyser l’ensemble des documents produits par celle-ci au soutien de ses prétentions ; qu’en l’espèce, la SCI Doun faisait valoir qu’elle avait eu l’intention d’acquérir un immeuble sans amiante, ce qui était démontré par la lettre de M. Z…, gérant de la société Doun et de la société Francare, du 9 janvier 2006 par laquelle il avait demandé à la société Sevilo, du Groupe immobilier Europe, de lui transmettre le dossier technique amiante sur les parties communes de l’immeuble et sur les lots à acquérir, et par une lettre du 7 février 2006, par laquelle M. Z… avait écrit à cette société : « afin de signer l’acte définitif de la vente de ces locaux, merci de nous confirmer la date à laquelle seront réalisés les travaux de désamiantage afin que nous puissions prévoir la date de signature » ; qu’en se bornant à affirmer qu’au regard des dispositions contractuelles, il ne pouvait être soutenu que la SCI avait pris l’engagement de livrer à l’acquéreur un immeuble exempt d’amiante, sans s’expliquer sur les lettres du 9 janvier et du 7 février 2006 démontrant que l’intention réelle des parties était de conclure une vente portant sur un immeuble sans amiante, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 

 Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a relevé qu’il ne résultait pas des dispositions contractuelles que la société Sevilo avait pris l’engagement de livrer à l’acquéreur un immeuble exempt d’amiante ;

 

 Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que la vente était intervenue entre deux professionnels de même spécialité et que la société Doun ne rapportait pas la preuve que le vendeur avait connaissance de la présence d’amiante dans les locaux vendus, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente devait recevoir application et que les demandes de la société Doun devaient être rejetées ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Mais sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

 

 Vu l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

 

 Attendu qu’il résulte de ce texte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ;

 

 Attendu que, pour condamner in solidum M. X… et la société Covéa Risks à payer à la société Doun la somme de 64 000 euros, rejeter le surplus de sa demande et celle de la société Francare, l’arrêt retient que le préjudice imputable à M. X… ne peut s’analyser que comme une perte de chance pour la société Doun de négocier une réduction du prix de vente qui doit être estimée à 90 % compte tenu de la présence d’amiante ;

 

 Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum M. X… et la société Covea Risks, cette dernière sous déduction de la franchise contractuelle, à payer à la société Doun la somme de 64 000 euros, rejette le surplus de sa demande et rejette la demande de la société Francare, l’arrêt rendu le 9 octobre 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

 


 Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Guillaudier, conseiller référendaire

Avocat général : M. Bailly, avocat général référendaire

Avocat(s) : SCP Rocheteau et Uzan-Sarano ; SCP Boré et Salve de Bruneton ; SCP Waquet, Farge et Hazan