Arrêt n° 41 du 14 janvier 2016 (14-19.092) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C300041

Bail commercial

Cassation partielle


Demandeur(s) : les époux Y...

Défendeur(s) : la société Immogal, société civile immobilière


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 28 mars 2014), que la société Immogal, propriétaire d’une galerie marchande au sein de laquelle M. et Mme Y… étaient locataires en vertu d’un bail commercial, leur a délivré, sur le fondement de l’article L. 145-18 du code de commerce, un congé à effet du 30 décembre 2008, comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction avec offre d’un local de remplacement ; que les preneurs ont assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que de diverses sommes ;

 

 Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

 

 Attendu qu’ayant relevé qu’en première instance, M. et Mme Y… avaient sollicité la fixation d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a retenu à bon droit que la prétention formulée pour la première fois en appel et tendant à la restitution d’une somme représentant le pas-de-porte versé lors de la conclusion du bail commercial, qui n’est ni l’accessoire ni la conséquence ni le complément de la demande d’annulation d’un congé ni de la demande subsidiaire en fixation d’une indemnité d’éviction, était nouvelle et comme telle irrecevable ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 

 Sur le moyen unique du pourvoi incident :

 

 Attendu que la SCI Immogal fait grief à l’arrêt de la condamner au paiement d’une indemnité d’éviction, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que le bailleur qui exerce son droit de reprise des lieux loués pour reconstruire l’immeuble existant peut se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent ; qu’il n’est pas nécessaire que ce local de remplacement offert par le bailleur soit achevé et disponible au jour de la signification du congé au preneur ; qu’il suffit qu’à cette date le preneur soit à même de se prononcer tant sur le local de remplacement offert que sur les conditions de la nouvelle location ; qu’au cas présent, il résulte des constatations de l’arrêt attaqué qu’au jour du congé donné aux époux Y…, la SCI Immogal avait débuté la construction du local de remplacement et avait pu soumettre aux preneurs un plan des lieux et du local offert ; que pour infirmer le jugement entrepris et dire que le congé délivré par la SCI Immogal à M. et Mme Y… donnait droit à ces derniers à une indemnité d’éviction, la cour d’appel a énoncé que le local de remplacement visé par l’article L. 145-18 du code de commerce s’entend d’un local mis à la disposition du preneur au moment où le congé est délivré, et qu’en l’espèce le local de remplacement proposé par la SCI Immogal n’existait pas à cette date, soit le 30 juin 2008 ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

 2°/ qu’il suffit, pour que le preneur évincé soit mis en mesure d’apprécier en temps utiles le caractère équivalent du local offert par le bailleur se prévalant des dispositions de l’article L. 145-18, alinéa 3, du code de commerce, que soient portées à sa connaissance au jour du congé les caractéristiques essentielles du local de remplacement ; qu’en énonçant, pour condamner la SCI Immogal au paiement d’une indemnité d’éviction, que le local de remplacement offert « ne pouvait pas être équivalent à celui exploité par les époux Molina puisque la SCI Immogal ne disposait pas de toutes les caractéristiques du local loué », la cour d’appel a violé derechef le texte susvisé ;

 

 Mais attendu qu’ayant constaté que, si la bailleresse avait, le 30 juin 2008, débuté la construction de la nouvelle galerie marchande et communiqué aux preneurs un plan des lieux et du local offert, le local proposé en remplacement n’existait pas au moment où le congé a été délivré, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

 

 Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

 

 Vu les articles 1147 et 1719 du code civil, ensemble l’article 484 du code de procédure civile ;

 

 Attendu que, pour rejeter la demande en réparation du trouble de jouissance causé par l’absence d’entretien par la bailleresse des locaux et de leurs abords, l’arrêt retient qu’il ressort des constatations d’un précédent arrêt statuant sur l’exécution de mesures ordonnées en référé que la bailleresse, condamnée à exécuter divers travaux dans la galerie et à procéder à l’entretien des parties communes, a satisfait aux injonctions et que les preneurs ne produisent pas de pièces postérieures à ces décisions, justifiant de nouveaux désordres imputables à la bailleresse ;

 

 Qu’en statuant ainsi, alors que l’exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n’est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. et Mme Y… de leur demande en réparation d’un trouble de jouissance, l’arrêt rendu le 28 mars 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Pau, autrement composée ;

 


Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Andrich, conseiller

Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe

Avocat(s) : SCP Gatineau et Fattaccini ; SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor