Arrêt n° 221 du 11 février 2016 (14-25.682 et 15-50.079) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C300221

Vente

Rejet

Pourvois : n° 14-25.682 et 15-50.079

Demandeur(s) : M. Sacha X..., et autres

Défendeur(s) : les consorts A... ; et autres


Vu la connexité, joint les pourvois numéros E 14-25.682 et U15-50.079 ;

 Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2014), que M. X… et M. et Mme Z… ont pris à bail un appartement dans un immeuble appartenant à Mme Anne-Marie A…, Mme Jeanne A…, M. Bertrand B…, Mme Anne B…, M. Jacques B…, Mme Yvonne C…, Mmes Claire D…, M. Jehan D… et Mme Clotilde D… (les consorts A…) ; que, le 2 juillet 2007, les bailleurs ont vendu l’immeuble en son entier à la société Paris 9e … (la société Paris 9e) ; que, soutenant que cette vente avait été réalisée en violation de leur droit de préemption, les locataires ont assigné la société Paris 9e et les consorts A… afin d’en obtenir l’annulation ;

 Attendu que M. X… et M. et Mme Z… font grief à l’arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

 1°/ que constitue un logement, au sens de l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975, tout local qui n’est pas impropre à habitation ; que, compte tenu de leur finalité protectrice des locataires contre les opérations spéculatives de vente « à la découpe » en leur accordant un droit de préemption, tous les locaux à usage d’habitation de l’immeuble vendu en entier doivent être pris en compte dans le calcul du seuil de dix logements qui conditionne l’exercice de ce droit ; qu’en retenant, pour considérer que la vente de l’immeuble n’avait pas à être précédée d’une offre de vente aux locataires, que seuls les logements présentant les caractéristiques fixées par le décret du 20 janvier 2002 devaient être pris en compte pour le calcul du seuil de dix logements, la cour d’appel a violé l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975 ;

 2°/ que si un local à usage d’habitation ne remplit pas les critères du « logement décent », il est seulement non susceptible d’être donné à bail mais, n’étant pas impropre par nature à l’habitation, le propriétaire peut en disposer, notamment le revendre, de telle sorte qu’il doit être pris en compte pour calculer le seuil de dix logements visé par la loi ; qu’en retenant que le terme « logement » visé par le texte s’entendait nécessairement du « logement décent » remplissant les critères fixés par le décret du 30 janvier 2002, l’arrêt attaqué a appliqué des dispositions édictées pour régir les rapports locatifs au calcul du seuil de dix logements qui conditionne l’exercice du droit de préemption des locataires de l’immeuble vendu en entier ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a derechef violé l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975 ;

 Mais attendu que seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975, les logements susceptibles d’être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 ; qu’ayant relevé que les chambres de service du 6ème étage ne répondaient pas à ces critères qualitatifs et constaté que l’immeuble ne comportait pas plus de dix logements lors de sa vente à la société Paris 9e, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que les dispositions relatives au droit de préemption des locataires n’avaient pas à être mises en œuvre ;

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et quatrième branches qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 PAR CES MOTIFS : 

 REJETTE les pourvois ;


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Parneix
Avocat général : Mme Salvat
, premier avocat général
Avocat(s) : SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray ; SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel ; SCP Foussard et Froger